Итоги июля 2021 г. на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги июля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 9,3%. Средневзвешенная цена выросла за месяц на 1,5% и составила 249 045 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», в июле 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 88 проектов с общим объемом предложения около 12 515¹ квартир, суммарная площадь лотов составила 650 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 9,3%, а продаваемая площадь выросла на 9,5%.

Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в июле 2021 г.

На первичном рынке массового жилья «старой» Москвы вышел ограниченный объем нового предложения от единственного застройщика (ГК «ПИК»). В ЗАО началась реализация квартир в новом проекте «Матвеевский парк». Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих комплексах:

• «Академика Павлова» (корп. 56);
• «Полярная 25» (корп. 2, 3);
• «Люблинский парк» (корп.13-14);
• «Holland park» (корп. 12);
• «Новохохловская 15» (корп. 3, 4);
• «Второй Нагатинский» (корп. 3, 4).

Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО (28,8%; +0,3 п.п.). В САО, где сконцентрировано 16,2% от всего объема экспозиции, наблюдалось увеличение доли округа на 2,4 п.п за счет общего роста количества экспонируемых квартир в округе на 448 лотов. Почти равные доли зафиксированы в ЗАО и СВАО – 14,2% (+1,2 п.п.) и 14,1% (-0,8 п.п.) соответственно. Прирост доли предложения в ЗАО связан с открытием продаж в новом проекте «Матвеевский парк» от ГК «ПИК». ВАО, ЮАО, ЮЗАО занимают доли в диапазоне 6,9-7,9%. Сокращение предложения в данных округах связано вымыванием экспонируемых лотов. Минимальное количество лотов сосредоточено в СЗАО – 4,2% (-0,4 п.п.). 

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)	Структура предложения по округам г. Москвы (количество квартир)
1	1
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

В июле наибольший объем экспозиции массового сегмента был представлен в объектах, находящихся на начальном этапе строительства (39,2%; +3,3 п.п.), что связано с выходом нового проекта и корпусов с большим объемом экспонируемых квартир. Более трети предложения в домах на этапе монтажа этажей – 35,5% (-1,0 п.п.). В корпусах на этапе отделочных работ предлагалось 21,2% (-1,9 п.п.) от совокупного количества квартир на рынке. Меньше всего квартир предлагалось во введенных в эксплуатацию домах (4,1%; -0,3 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

За отчетный период доля двухкомнатных квартир выросла за счет сокращения долей прочих типологий, составив 31,6% рынка (+1,7 п.п.). Треть рынка по-прежнему приходится на однокомнатные квартиры (33,6%; без изменений). Наблюдалось незначительное снижение доли студий и трехкомнатных квартир – 18,4% (-0,5 п.п.) и 15,6% (-0,8 п.п.) соответственно. Наименьшую долю от совокупного объема предложения традиционно занимают многокомнатные лоты (0,9%; -0,2 п.п.).

Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – июль 2021 г., внутренний круг – июнь 2021 г.), количество квартир

Источник: «Метриум»

Квартиры с отделкой по-прежнему занимают наибольшую долю первичного рынка – 62%, показатель по итогам июля вырос на 1,1%. На квартиры без отделки приходится 23,9% рынка (-0,8 п.п.). Наименьший объем лотов представлен с отделкой white box (14,1%; -0,3 п.п.)

Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – июль 2021 г., внутренний круг – июнь 2021 г.), количество квартир

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам июля составила 249 045 руб. за кв. м (+1,5% за прошедший месяц; +20% с начала года; +37,9% за 12 месяцев). Повышение средневзвешенных цен отмечено во всех округах Москвы в диапазоне 0,2–3,9% за исключением ЮВАО (-1,5%), где был объявлен старт продаж в новых корпусах ЖК «Люблинский Парк» и «Новохохловская 15» с ценой квадратного метра ниже средней цены по локации.

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в июле 2021 г.

Источник: «Метриум»

Бюджет предложения продолжил свой плавный рост. Средний показатель на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,91 млн руб. (+1,4% за прошедший месяц; +13,3% с начала года; +26,6% за 12 месяцев). Рост бюджетов наблюдался во всех типологиях, кроме двухкомнатных (-0,4%) и многокомнатных квартир (без изменений). Наибольшее повышение стоимости отмечено среди квартир-студий (+5% за месяц). В остальных типологиях бюджет предложения увеличился в пределах 1,7-3%:

• студии – 7,46 млн руб. (+5%);
• однокомнатные – 10,78 млн руб. (+3%);
• двухкомнатные – 14,67 млн руб. (-0,4%);
• трёхкомнатные – 19,63 млн руб. (+1,7%);
• многокомнатные – 26,69 млн руб. (без изменений).

Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в июле 2021 года:

• ЖК «Южные сады» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 21,8 кв. м за 5,29 млн руб.
• ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,6 кв. м за 5,33 млн руб.
• ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 26,5 кв. м за 5,33 млн руб.

Основные тенденции

«Предложение квартир массового сегмента в «старой» Москве начало плавно восполняться: в июле 2021 года количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 9%, компенсировав отрицательную динамику прошлого месяца (в июне рынок уменьшился в объеме на 4%), – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). –  Рост экспозиции произошел благодаря относительно высокой девелоперской активности в сегменте (рынок пополнился одним новым проектом и десятью корпусами в уже вышедших проектах), а также за счет общего снижения спроса на первичном рынке Московского региона.

В июле 2021 года спрос ожидаемо снизился. Количество зарегистрированных ДДУ³ в июле 2021 года составило порядка 4,9 тыс. штук, что в 1,6 раза больше, чем в аналогичном месяце 2020 года, когда покупательская активность начала медленно расти после пандемии. Относительно прошлого месяца спрос уменьшился на 12%. Однако относительно апреля 2021 года, самого результативного месяца в текущем году, количество сделок сократилось на 21%. Доля ипотечных сделок в «старой» Москве по итогам июля составила 66% от общего объема зарегистрированных ДДУ (+10 п.п. относительно аналогичного месяца прошлого года).

На рынке новостроек массового сегмента в июле средняя цена квадратного метра выросла до
249 045 руб. (+1,5% за месяц), а средний бюджет предложения – до 12,91 млн руб. (+1,4% за месяц). Тенденция удорожания квартир в новостройках сохраняется, однако темп роста стоимости квадратного метра замедляется.

В конце июля Центральный Банк РФ повысил ключевую ставку до 6,5% (+1 п.п.). Столь значительное изменение вынудит банки в скором времени пропорционально увеличить ставки по ипотечным займам. Стоит ожидать, что повышение ставок по ипотеке охладит спрос на жилье. Однако различные программы, в том числе государственная субсидированная ипотека для молодых семей, вероятно поддержит спрос на ипотечные продукты».  

¹ В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

² С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой