30 октября 2019
Итоги III квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Реализация велась в 112 проектах. Суммарный объем предложения в сравнении с предыдущим кварталом сократился на 3% и составил порядка 5 185[1] лотов.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в конце III квартала 2019 года на первичном рынке жилья премиум-класса было представлено 62 проекта с общим объемом предложения 3 2601 лотов (1 624 апартамента и 1 636 квартир), что на 8,3% меньше, чем кварталом ранее. За отчетный период на рынок вышел один новый комплекс[2] – «TITUL на Серебрянической», где предлагаются как квартиры, так и апартаменты.

Новые проекты на первичном рынке премиум-класса в III квартале 2019 г.

Название

Девелопер

Округ

Район

Тип

TITUL на Серебрянической

Центр-Инвест

ЦАО

Таганский

апартаменты и квартиры

Источник: «Метриум»

Самая большая доля экспозиции приходится на Пресненский район – 19,4% (-1,2 п.п.), на втором месте по объему предложения – Дорогомилово с долей 15,8% (+4,5 п.п.). Еще 11,4% лотов сконцентрировано в Очаково-Матвеевском (+0,4 п.п.). Затем следуют районы Останкинский (7,6%, +0,2 п.п.), Раменки (7,5%, -0,8 п.п.) и Замоскворечье (5,9%, -2 п.п.). Доли остальных локаций не превышают 5% каждая.

 Структура предложения
по округам г. Москвы (проекты)
Структура предложения
по округам г. Москвы (лоты)
 image001.png

Источник: «Метриум»

 image003.png

Источник: «Метриум»

Квартиры и апартаменты представлены на рынке в равной пропорции – 50,2% и 49,8% соответственно. За квартал доля апартаментов увеличилась на 3,9%.

Структура предложения по лотам (внешний круг – III кв. 2019 г., внутренний – II кв. 2019 г.)

image005.png

Источник: «Метриум»

За отчетный период доля лотов в новостройках на начальном этапе строительства сократилась на 9,1 п.п. (до 28,6%), а доли предложения на этапе монтажа этажей и отделочных работ увеличились на 6,3 п.п. и 3,7 п.п. соответственно (до 29,2% и 17,5%). Еще четверть рынка занимают квартиры и апартаменты в готовых домах (-0,9 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (лотов) в III квартале 2019 г.

image007.png

Источник: «Метриум»

Преобладающий объем предложения представлен без отделки (48,7%, что на 2,5 п.п. меньше значения прошлого квартала). Лотов, в которых выполнена финишная отделка, в предложении немногим меньше – 43,2% (+2 п.п.). Квартиры и апартаменты, в которых предусмотрена отделка white box, занимают долю 8,1% (+0,5 п.п.).

Структура предложения по типу отделки (по количеству лотов, внешний круг – III кв. 2019 г., внутренний – II кв. 2019 г.)

image009.png

Источник: «Метриум»

В структуре по типологии за квартал произошли следующие изменения: доля однокомнатных лотов выросла на 0,8 п.п. (25,3%), а двухкомнатных – сократилась на 7,6 п.п. (29,4%). Трёхкомнатных квартир и апартаментов стало больше на 6,5 п.п. (26%), а многокомнатных – на 1 п.п. (16,7%) Студии в структуре сократились на 0,7 п.п. (2,6%).

Структура предложения по типу лотов (внешний круг – III кв. 2019 г., внутренний круг – II кв. 2019 г.)

image011.png

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2019 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе выросла на 4,5% (с 489 090 руб. за кв. м до 511 285 руб. за кв. м). Значительный рост среднего показателя произошел в районах, где в экспозиции находится по одному проекту ввиду повышения цен и/или изменения структуры предложения. Так, в Покровском-Стрешневе ценовой показатель вырос на 27,3%, в Останкинском районе – на 16,4%, в Алексеевском – на 9,4%, в Марьиной Роще – на 8,6%, в Очаково-Матвеевском – на 7,6%. В наиболее крупном проекте Хамовников произошло повышение цен от 4% до 29% на пул квартир, из-за чего средний ценовой показатель района вырос на 7,2%. Также заметное повышение средней цены квадратного метра отмечен в районах: Даниловский (+6,4%), Басманный и Пресненский (+5,9% в обоих) и Хорошёвский (+5,7%). Наиболее существенно снизилась средняя цена в двух районах: Красносельском и Хорошёво-Мнёвниках – на 4,7% и 4,6% соответственно, на что оказали влияние изменения в структуре экспозиции. В остальных районах динамика составила ±3%.

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе округов в III квартале 2019 г., руб. за кв. м

image013.png

Источник: «Метриум»

Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии в III квартале 2019 г.

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость лотов, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

28,0

38,9

47,1

257 970

373 060

716 625

9 475 300

14 498 850

27 045 430

32,1

54,4

92,7

240 280

404 700

900 000

12 099 000

22 004 160

70 108 910

54,0

84,1

176,2

243 420

466 460

1 330 000

17 220 000

39 231 920

182 476 000

61,3

109,5

220,2

203 790

476 640

1 060 000

19 237 000

52 184 580

207 876 270

4К+

75,1

234,4

1850,0

236 110

607 390

1 610 590

26 843 630

142 395 320

1 850 000 000

итого

28,0

107,4

1850,0

203 790

511 285

1 610 590

9 475 300

54 912 520

1 850 000 000

Источник: «Метриум»

По итогам третьего квартала 2019 года самыми доступными предложениями стали апартаменты в проектах:

– ЖК Hill 8 (СВАО / Останкинский): студия площадью 36,7 кв. м за 9,48 млн руб.;

– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / Замоскворечье): студия площадью 28 кв. м за 9,80 млн руб.;

– ЖК Sinatra (ЦАО / Пресненский): 1-комнатный лот площадью 36 кв. м за 12,10 млн руб.

 

Самые дорогие лоты предлагались в комплексах с квартирами:

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 850 кв. м за 1,85 млрд руб.;

– ЖК Capital Towers (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 1371 кв. м за 1,62 млрд руб.;

– ЖК «БОР» (СЗАО / Хорошёво-Мнёвники): вилла площадью 466 кв. м за 0,70 млрд руб.

Элитный класс

По данным «Метриум», в III квартале 2019 года на первичном рынке элитной недвижимости в реализации находилось 50 комплексов. Общий объем предложения вырос по количеству лотов на 8% и составил около 1 925 лотов (665 квартир и 1 260 апартаментов).

Рост предложения преимущественно связан со стартом продаж давно анонсируемого комплекса Savvin River Residence.

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в III квартале 2019 г.

Название

Девелопер

Округ

Район

Тип

Savvin River Residence

Гардтекс

ЦАО

Хамовники

квартиры

Источник: «Метриум»

Наибольший объем предложения на рынке элитной недвижимости представлен в Пресненском районе – 35,6% (+0,1 п.п.) рынка. Хамовники заняли второе место – 21% (+3,4 п.п.). На третьем месте в структуре предложения расположилась Якиманка с долей 16% (-0,1 п.п.).  На остальные районы пришлось 27,4% предложения: Арбат (9,7%; +1,6 п.п.), Замоскворечье (6,2%; -1,1 п.п.), Тверской (5,9%; -3,4 п.п.), Таганский (4,7%; -0,2 п.п.), Басманный 0,7%; +0,1%), Мещанский (0,2%; -0,4 п.п.)

 Структура предложения
по округам г. Москвы (проекты)
 Структура предложения
по округам г. Москвы (лоты)
 image015.png

Источник: «Метриум»

 image017.png

Источник: «Метриум»


Наибольшую долю предложения элитных новостроек занимают апартаменты (65%). Доля квартир по итогам квартала немногим превысила треть, увеличившись на 5,2% за счет выхода в продажу нового проекта.

Структура предложения по лотам (внешний круг – III кв. 2019 г., внутренний – II кв. 2019 г.)

image019.png

Источник: «Метриум»

В общем объеме предложения преобладают апартаменты и квартиры без отделки (48%). На лоты с готовым ремонтом и с отделкой white box приходится – 32% и 20% соответственно.

Структура предложения по типу отделки (внешний круг – III кв. 2019 г., внутренний – II кв. 2019 г.)

image021.png

Источник: «Метриум»

В структуре предложения незначительно сократились доли многокомнатных и двухкомнатных лотов – на 1,1 п.п. (до 62,9%) и 0,6 п.п. (до 12,4%) соответственно. Доли остальных типологий показали небольшой рост: трехкомнатных – на 0,9 п.п. (16,5%), студий – на 0,5 п.п. (1,2%), однокомнатных – на 0,3 п.п. (7%).

Структура предложения по типу лотов (внешний круг – III кв. 2019 г., внутренний круг – II кв. 2019 г.)

image023.png

Источник: «Метриум»

Превалирующее количество лотов на элитном рынке предлагается в домах, получивших РВЭ – 54,3% рынка (+0,7 п.п.). Доля предложения в корпусах на стадии монтажа этажей увеличилась в общем объеме на 5,3 п.п. и составила 26,1% рынка. Снижение доли предложения зафиксировано в новостройках на стадии отделочных работ (15,1%; -0,2 п.п.) и на начальном этапе строительства (4,5%; - 5,8 п.п.).

 Структура предложения по стадии строительной готовности (лоты) в III квартале 2019 г.

image025.png

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», за III квартал 2019 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости увеличилась на 1,5% – до 953 540 руб., что эквивалентно $14 800 (+1,5%). По районам наблюдается разнонаправленная динамика. Наибольший рост показателя был зафиксирован в Таганском районе (15,1%). Повышение средних цен также отмечено в Якиманке (+2,8%), Басманном (+4,5%) и Тверском (+8,1%) районах.

Снижение среднего ценового уровня в пределах 1,6-4,4% произошло в районах Пресненский, Хамовники, Замоскворечье и Арбатской. Наиболее заметная отрицательная динамика наблюдается в Мещанском районе (-12,4%). Данный факт вызван завершением продаж в ЖК Zvonarsky Deluxe.

Средняя цена кв. м в элитном классе по районам в III квартале 2019 г., руб.

image027.png

Источник: «Метриум»

Средний бюджет лотов на первичном рынке элитной недвижимости по итогам III квартала 2019 года составил 148,7 млн руб. (-1,1% за квартал).

Стоимость лотов элитного класса в зависимости от типологии в III квартале 2019 г.

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

30,4

42,9

55,5

640 000

786 015

970 000

28 234 800

33 688 045

41 622 700

41,6

64,2

112,0

559 975

835 720

1 455 300

25 199 000

53 675 015

86 807 000

71,4

105,2

169,0

500 000

928 200

1 819 090

40 000 000

97 669 290

294 204 000

88,0

136,5

258,0

505 305

930 005

2 100 000

54 560 000

126 960 945

487 953 900

4К+

29,7

168,3

2181,0

356 545

967 515

3 170 000

20 112 960

177 226 485

3 126 686 165

итого

29,7

146,4

2180,9

356 545

953 540

3 170 000

20 112 960

148 665 735

3 126 686 165

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:

– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартаменты площадью 39,6 кв. м за 20,1 млн руб.;

– ЖК «Клубный дом на Космодамианской» (ЦАО / Замоскворечье): квартира 44,6 кв. м за 25,2 млн руб.;

– ЖК «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 26,4 кв. м за 43 млн руб.

 

Самые дорогие элитные квартиры, выставленные в открытой продаже:

– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты площадью 1 211 кв. м за 3,1 млрд руб.;

– ЖК «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2180,9 кв. м за 2,6 млрд руб.;

– ЖК «Полянка/44» (ЦАО / Якиманка): квартира площадью 561 кв. м за 1,4 млрд руб.

 

Основные тенденции

«В III квартале 2019 года на рынок высокобюджетного жилья поступило всего два проекта, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом динамика предложения в премиум- и элитном классах была разнонаправленной. В премиальном сегменте зафиксировано сокращение количества реализуемых лотов. Тенденция к снижению вызвана вымыванием квартир в наиболее ликвидных проектах, а также отсутствием нового предложения в уже существующих жилых комплексах и небольшим объемом экспозиции в новом объекте. В элитном классе, напротив, старт продаж в давно анонсируемом проекте спровоцировал рост предложения.

Как в премиум-, так и в элитном классе в III квартале 2019 года зафиксирован рост средних цен – на 4,5% и 1,5% соответственно. В комплексах, которые ежемесячно демонстрируют устойчивый покупательский спрос, произошло повышение цен, причем в отдельных объектах достаточно значительное. В проектах, давно присутствующих на рынке первичного жилья и уже введенных в эксплуатацию, застройщики, напротив, пересмотрели ценовую политику в сторону снижения, тем самым стимулируя потенциальных покупателей к покупке последних квартир. Кроме этого, для реализации остаточного предложения застройщики активно используют инструменты дисконтной политики, предоставляя скидки до 7-15%.

Сокращение реализуемого предложения и рост цен привели к снижению уровня спроса на строящееся жилье высокобюджетного сегмента. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество зарегистрированных сделок по ДДУ сократилось почти на треть. Однако стоит иметь в виду, что по ряду проектов, пользующихся особым интересом со стороны покупателей, сделки не были зарегистрированы в силу различных обстоятельств».


[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

[2] В закрытые продажи также поступил проект La Rue компании Capital Group (в расчетах он не учитывался).