Итоги III квартала на первичном рынке массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2025 года на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения за квартал сократился на 15%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 371 760 руб. (+4% за квартал, +13% за год). Было зарегистрировано 7 тыс. ДДУ (+5,5% за квартал, +20,6% за год).

По итогам III квартала 2025 года на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 12,7 тыс. лотов (-15% за квартал, -43% за год) в 78 проектах, где 11,4 тыс. – квартиры (-13% за квартал, -41% за год) и 1,3 тыс. – апартаменты (-26% за квартал, -52% за год).

Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента по кварталам, шт.

Источник: Метриум

В III квартале 2025 года на рынке массовых новостроек стартовало два новых проекта.

Новые проекты на первичном рынке массового сегмента в III кв. 2025 г.

Источник: Метриум

Если в прошлом квартале ЗАО лидировал по объему предложения, то теперь с равной долей предложения лидируют ВАО, ЮВАО и ЮАО (по 2,1 тыс. лотов). В III квартале рост предложения отмечен только в ЗелАО (за счет новых корпусов в «Зеленом парке»), а в СЗАО объем остался на прежнем уровне, тогда как в остальных округах он сократился.

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по округам г. Москвы, количество лотов и средневзвешенная цена, руб.

Источник: Метриум

В структуре предложения по стадиям строительной готовности за квартал не произошло значительных изменений, однако в масштабах года отмечается тенденция к увеличению доли предложения на более поздних стадиях строительства – в корпусах на этапе отделки (22,6%, +7,3 п.п. за год) и в сданных (10,1%, +0,4 п.п.) корпусах.

Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

На фоне ограниченного пополнения рынка и общего снижения экспозиции в распределении предложения по типологии отмечается сокращение доли студий (21,8%, -2,1 п.п. за квартал) и однокомнатных форматов (34,9%, -0,5 п.п.) как лотов с наиболее быстрым циклом реализации.

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности, количество лотов.

Источник: Метриум

В структуре предложения по типу отделки сохраняется тенденция к росту доли объектов без отделки (40,0%, -1,3 п.п.) и вымыванию доля предложения с чистовой отделкой (38,4%, -1,3 п.п.). Наличие чистовой отделки становится все более приоритетным для покупателей из-за удорожания ремонтных работ.

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2025 года составила 371 760 руб. (+4% за квартал, +13% за год). Средневзвешенная цена квартир – 377 820 руб. за кв. м (+4% за квартал, +13% за год), апартаментов – 309 250 руб. за кв. м (+9% за квартал, +11% за год).

Средневзвешенная цена предложения массового сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента в зависимости от стоимости и площади

Источник: Метриум

За III квартал сократилась доля объектов стоимостью до 10 млн руб. (11%, -7 п.п. за квартал) и в диапазоне стоимости от 10 до 15 млн руб. (30%, -13 п.п.).

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента по площадям и бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных апартаментов в III квартале 2025 года:

– Wellbe (ЗелАО): апартамент площадью 19,3 кв. м. за 5,0 млн руб.;

– «Citimix Новокосино» (ВАО): апартамент площадью 23,6 кв. м. за 6,3 млн руб.;

– «Пятницкое 58» (СЗАО): апартамент площадью 20,5 кв. м. за 6,4 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в III квартале 2025 года:

– «Зеленый парк» (ЗелАО): квартира площадью 19,8 кв. м. за 6,1 млн руб.;

– «Молжаниново» (САО): квартира площадью 20,2 кв. м. за 7,2 млн руб.;

– «Никольские луга» (ЮЗАО): квартира площадью 19,1 кв. м. за 7,6 млн руб.;

В III квартале 2025 года на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 7 тыс. ДДУ (+5,5% за квартал, +20,6% за год).

«В массовом сегменте в III квартале 2025 года наблюдались максимальные темпы роста числа ДДУ относительно аналогичного периода 2024 года, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Количество зарегистрированных договоров долевого участия в комплексах бизнес-класса выросло не столь значительно, а в премиальных и элитных проектах и вовсе сократилось. Во-первых, это связано с доступным порогом входа в большинстве массовых новостроек. Во-вторых, появляется все больше проектов класса комфорт+, во многом соответствующих характеристикам бизнес-класса. Например, в жилом комплексе «Первый Рязанский» предусмотрены балконы в квартирах, панорамное остекление, колясочные, консьерж-сервис и развитая инфраструктура. Сочетание относительно невысоких цен и качественных потребительских характеристик обеспечивает высокую покупательскую активность».

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке массового сегмента по кварталам, шт.[1]

Источник: Метриум

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в III квартале составила 73% (+10 п.п. за квартал, +3% за год). Средняя ставка по рыночной ипотеке за квартал сократилась на 3,2 п.п. до 23,1%, а к концу сентября 2025 года ставка достигла 21,7%.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, Дом.рф.

В III квартале максимальное число сделок было зарегистрировано в ЗАО (18%, -7 п.п. за квартал) и ЮВАО (18%, +2 п.п.), третью позицию занимает ВАО (16%, +5 п.п.). По количеству сделок в сегменте лидируют «Метроном» (410 ДДУ за квартал), «Лучи» (387 ДДУ) и «Движение. Говорово» (315 ДДУ).

Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента по округам[2]

Источник: Метриум

Основные тенденции

«В III квартале 2025 года сохранилась тенденция к сокращению объема предложения, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Основной причиной такой динамики является стратегия девелоперов, которые концентрируются на сегментах бизнес-класса и выше. Несмотря на то, что предложение в бизнес-классе в 1,7 раза превышает массовое, именно массовый сегмент показал на 3,5% больший объем сделок в III квартале. Этот дисбаланс подчеркивает стабильно высокий спрос и относительно низкую конкуренцию в бюджетной категории.

Снижение ключевой ставки в III квартале на 3 п.п. до 17% сформировало у рынка ожидания ее дальнейшего снижения, что отразилось и на структуре покупок. Для ипотечных сделок выросла за квартал на 10 п.п., достигнув 73%.

В среднесрочной перспективе можно ожидать перетока части средств населения из вкладов в недвижимость. При этом в ближайшие месяцы есть вероятность опережающего роста отложенного спроса при низком темпе стартов, что послужит фактором роста цен».

[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.

[2] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.