Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В III квартале 2020 года рынок высокобюджетных новостроек включал 114 проектов с объемом экспозиции 3 910 лотов (467,8 тыс. кв. м). Относительно предыдущего квартала предложение уменьшилось на 13,3% по количеству лотов и на 18,9% по продаваемой площади. Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе выросла за квартал на 2,8% (+5,7% с начала года; +18,9% за 12 месяцев) и составила 608 150 руб. В элитном сегменте средняя цена выросла за квартал на 4,3% (+3% с начала года; +6,2% за 12 месяцев).и составила 1 013 095 руб. за в. м.
В III квартале 2020 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находились 63 проекта с общим объемом предложения около 2 2601 лотов (1 104 квартир и 1 156 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 235,7 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 11,2%, а продаваемая площадь при этом уменьшилась на 17,8%.
За прошедшие 3 месяца продажи открылись в шести проектах премиум-класса.
Новые проекты на первичном рынке жилья премиум-класса в III квартале 2020 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
1 |
Врубеля 4 |
ИНТЕКО |
квартиры |
САО |
Сокол |
2 |
Hide |
MR Group |
квартиры |
ЗАО |
Раменки |
3 |
Titul на Якиманке |
Центр-Инвест |
квартиры |
ЦАО |
Якиманка |
4 |
Victory Park Residence |
ANT Development |
квартиры |
ЗАО |
Дорогомилово |
5 |
SLAVA* |
MR Group |
апартаменты |
САО |
Беговой |
6 |
Lumin |
Hutton Development |
апартаменты |
ЦАО |
Таганский |
* Старт бронирования
Источник: «Метриум»
По числу экспонируемых лотов в лидеры вышел район Дорогомилово (23,1%; +7,3 п.п.) за счет старта проекта Victory Park Residence. На второе место сместился Пресненский район, доля которого снизилась до 16,5% (-7,5 п.п.) от общего объема предложения. Третье место сохранил за собой район Раменки, его доля составила 10,5%, сократившись за квартал на 0,9 п.п.
Структура предложения по районам г. Москвы (проекты) | Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов) |
Источник: «Метриум» | Источник: «Метриум» |
В III квартале 2020 года доля апартаментов выросла до 51,2% (+0,7 п.п.). За отчетный период доля квартир на рынке новостроек премиум-класса пропорционально уменьшилась и составила 48,8%. По сравнению с концом 2019 года доля квартир сократилась на 2,9 п.п., а с конца 2018 года — на внушительные 10,3 п.п.
Структура предложения по количеству лотов (внешний круг — III кв. 2020 г., внутренний круг — II кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
На рынке новостроек премиум-класса наблюдалось постепенное повышение строительной готовности основной массы лотов. Наибольшая доля текущего предложения расположена в домах на этапе отделочных работ (32%; +6,8 п.п.). На этапе монтажных работ наблюдалось существенное снижение доли лотов — по итогам квартала она составила 28,1% (-15,5 п.п.). Старт новых проектов позволил заметно нарастить долю предложения на начальном этапе до 22,7% (+13,4 п.п.). Наименьшая доля у лотов во введенных объектах (17,4%; −4,6 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
За отчетный период наблюдалось увеличение доли лотов с отделкой white box (15,6%; +5,9 п.п.) и финишной отделкой (43,6%; +1,3 п.п.) за счет доли без отделки (40,9%; −7,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (лоты, внешний круг — III кв. 2020 г., внутренний круг — II кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (29,8%), их доля за квартал снизилась на 3,5 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 28,7% (+2,4 п.п.). Равные доли у трехкомнатных (19,6%; −0,7 п.п.) и многокомнатных лотов (19,6%; +2,1 п.п.). Наименьший объем в реализации заняли студии — на них пришлось 2,3% рынка (-0,3 п.п.).
Структура предложения по типу лотов (лоты, внешний круг — III кв. 2020 г., внутренний круг — II кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 608 150 руб. Показатель вырос на 2,8% относительно II квартала текущего года, на 5,7% с начала года и на 18,9% за 12 месяцев.
За отчетный период наибольший рост среднего показателя произошел в районе Якиманка (+25,3%). В данной локации вышел новый проект «Titul на Якиманке», в котором средняя цена квадратного метра составила более 830 тыс. руб. Также заметный рост средних цен за квадратный метр отмечен в районах: Дорогомилово (+16,7%), где вышел Victory Park Residence; Таганский (+10,4%) за счет старта проекта Lumin; Хорошёво-Мнёвники (+10,4%) из-за повышения цен в ряде проектов, что обусловлено изменениями в структуре предложения.
Наиболее существенное снижение показателя отмечено в районе Щукино (-14,4%), на что повлияли изменения общей структуры предложения в давно реализуемом проекте с остаточным предложением.
Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за III квартал 2020 года снизился на 3,7% — до 63,4 млн руб. По сравнению с концом 2019 года бюджет предложения остался примерно на том же уровне (+0,2%), а за 12 месяцев — вырос на 15,5% с 54,9 млн руб.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
Кол-во |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
26,1 |
35,7 |
46,7 |
269 500 |
472 310 |
774 010 |
10 881 000 |
16 838 370 |
30 700 000 |
1К |
29,9 |
57,0 |
169,6 |
242 000 |
501 670 |
1 422 000 |
14 202 760 |
28 596 580 |
125 434 620 |
2К |
55,6 |
87,0 |
160,6 |
250 250 |
510 410 |
1 227 080 |
18 616 110 |
44 380 240 |
174 000 000 |
3К |
65,9 |
126,6 |
217,4 |
261 250 |
621 835 |
1 422 000 |
21 088 000 |
78 747 580 |
265 772 000 |
4К+ |
76,4 |
161,1 |
1704,5 |
205 120 |
683 490 |
1 422 000 |
27 105 955 |
110 143 330 |
1 963 756 000 |
итого |
26,1 |
104,3 |
1704,5 |
205 120 |
608 150 |
1 671 540 |
10 881 000 |
63 428 935 |
1 963 756 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
Самые дорогие квартиры на премиальном рынке:
По итогам III квартала 2020 года на первичном рынке элитной недвижимости в реализации находился 51 проект с общим объемом предложения около 1 6502 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 232,1 тыс. кв. м. За квартал экспозиция сократилась на 17,3% по количеству лотов и на 15,5% по продаваемой площади.
В III квартале 2020 года продажи стартовали в трех проектах элитного класса.
Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в III квартале 2020 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
1 |
Пречистенка 8 |
Insolver |
апартаменты |
ЦАО |
Хамовники |
2 |
Тессинский, 13 |
INSIGMA |
квартиры |
ЦАО |
Таганский |
3 |
High Garden3 |
VSN Realty |
квартиры |
ЦАО |
Хамовники |
Источник: «Метриум»
Преобладающий объем лотов элитного класса представлен в Пресненском районе — 39,2%, его доля продолжает расти и за квартал увеличилась на 2,3 п.п. Существенный объем предложения также реализуется в районах Хамовники (15,5%; −3,1 п.п.) и Якиманка (13,5%; +0,2 п.п.). Доли квартир и апартаментов в районах Арбата и Тверской показали рост и к концу III квартала составили 9,3% (+0,9 п.п.) и 7,0% (+1,2 п.п.) соответственно. На остальные локации приходится суммарно 15,5% предложения (не более 5% на район).
Структура предложения по районам г. Москвы (проекты) | Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов) |
Источник: «Метриум» | Источник: «Метриум» |
Доля апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости элитного класса продолжает расти и в III квартале составила 73,9%, что на 3,8 п.п. больше показателя II квартала и на 9,7 п.п с начала года. Квартиры заняли всего 26,1% рынка, пропорционально сократившись за квартал на 3,8 п.п.
Структура предложения по лотам (внутренний круг — II квартал 2020 г., внешний круг — III квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по стадиям строительной готовности лидирующую позицию занимают лоты в домах на этапе отделочных работ (47,7%; +7,1 п.п.), сместив предложение в готовых домах на второе место (46,3%; −3,1 п.п.). Наименьшая доля предложения по-прежнему сосредоточена в домах, находящихся на начальном этапе строительства (4,7%; — 3,7 п.п.) и на этапе строительно-монтажных работ (1,3%; −0,3 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
Доли лотов с финишной и предчистовой отделкой выросли за счет уменьшения доли предложения без отделки. Данная тенденция продолжается с начала 2020 года. Так наибольшая часть лотов в элитном сегменте реализуется с финишной отделкой (38,6%; +3,0 п.п.), чуть менее представлено квартир и апартаментов без отделки (35,5%; −4,4 п.п.). Жилье с отделкой white box составляет 25,9% (+1,4 п.п.) от совокупного объема предложения.
Структура предложения по типу отделки (внутренний круг — II квартал 2019 г., внешний круг — III квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типологиям в III квартале прослеживается равномерное увеличение доли однокомнатных и трёхкомнатных лотов за счет снижения доли студий, двухкомнатных и многокомнатных квартир и апартаментов. Так почти в равной степени распределились доли однокомнатных (33,2%; +1,8 п.п.) и двухкомнатных лотов (30,7%; −0,2 п.п.). Также значительный объем представлен трёхкомнатными (19%; +0,5 п.п.) и многокомнатными квартирами и апартаментами (12,7%; −1,1 п.п.). Студии занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (4,4%; −1 п.п.).
Структура предложения по типу лотов (внутренний круг — II квартал 2020 г., внешний круг — III квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя цена предложения в элитном сегменте выросла на 4,3% и составила 1 013 095 руб./кв. м. ($12 9674). С начала года стоимость квадратного метра выросла на 3%, а за 12 месяцев — на 6,2% с 953 540 руб./кв. м. (данные за III квартал 2019 года).
В разрезе районов наблюдалась разнонаправленная динамика. Наибольший рост средних цен отмечен в Таганском (+24,7%), Басманном (+16,9%) и Пресненском (+11,8%) районах. Причиной повышения стали: поступление в реализацию более дорогого предложения, а также плавное повышение цен в отдельных проектах, причем эти повышения носили точечный характер — были применены к отдельным лотам.
Заметное снижение отмечено в районах Арбат (-1,9%) и Мещанский (-1,3%) по причине изменения в ценовой политике застройщиков по проектам с остаточным предложением, а также из-за вымывания лотов с высокой стоимостью квадратного метра.
Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
Кол-во |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
28,3 |
47,0 |
54,4 |
447 470 |
659 680 |
970 000 |
21 916 080 |
31 032 680 |
46 061 865 |
1К |
45,0 |
81,1 |
144,4 |
435 600 |
685 465 |
1 954 500 |
30 000 000 |
55 601 750 |
245 480 000 |
2К |
75,3 |
130,6 |
254,6 |
435 600 |
880 405 |
2 345 395 |
41 331 060 |
114 918 820 |
596 507 280 |
3К |
97,6 |
165,8 |
295,6 |
366 000 |
962 785 |
3 150 000 |
52 291 660 |
159 604 050 |
758 646 000 |
4К+ |
100,0 |
278,9 |
2 180,9 |
430 300 |
1 350 199 |
3 150 000 |
68 632 850 |
376 636 085 |
2 922 000 000 |
итого |
28,3 |
140,6 |
2 180,9 |
366 000 |
1 013 095 |
3 150 000 |
21 916 080 |
142 429 225 |
2 922 000 000 |
Источник: «Метриум»
«По итогам III квартала 2020 года на рынке премиального и элитного жилья сократилось предложение, — резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Совокупный объем предложения снизился на 13,3% по количеству лотов и на 18,9% по продаваемой площади. Но при этом на рынке жилья высокого сегмента наблюдается повышенная активность девелоперов. В 2020 году на рынок вышло 13 проектов (5 проектов класса элит и 8 проектов премиум-класса), а за аналогичный период 2019 года — только 5 проектов, из которых 2 проекта премиум-класса.
Отрицательная динамика объема экспозиции объясняется активным вымыванием лотов, частичным снятием лотов с продажи в некоторых проектах, а также закрытым форматом продаж в двух новых проектах. В III квартале на первичном рынке премиального и элитного жилья наблюдался высокий спрос. По сравнению со II кварталом количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось в 3,5 раз. А с начала текущего года на рынке элитных и премиальных новостроек Москвы было заключено 1,3 тыс. ДДУ (доля III квартала составила 47%) общей площадью 117,5 тыс. кв.м.
На фоне высокого спроса выросли цены. Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 608,15 тыс. руб./кв.м. (+2,8% за квартал; +5,7% с начала года; +18,9% за 12 месяцев). В элитном сегменте показатель составил 1,013 млн руб./кв.м. (+4,3% за квартал; +3% с начала года; +6,2% за 12 месяцев).
Продолжилась тенденция увеличения доли лотов с отделкой (предчистовая и финишная). К концу III квартала в сегменте премиум их доля составила 60% (+7,1 п.п.), а в элитном — 64,5% (+4,4 п.п.). Еще одной примечательной тенденцией на рынке премиального и элитного жилья является увеличение доли апартаментов: на апартаменты в премиум-классе пришлось 48,8% (+0,7 п.п.), в элитном классе — 73,9% (+3,8 п.п.).
Основная причина повышения активности покупателей и увеличения стоимости квадратного метра — это ослабление курса национальной валюты (с начала года рубль потерял 26% относительно доллара США) и отсутствие уверенности в прочности рубля в среднесрочной перспективе».
1 Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
2 Для ряда объектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир / апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
3 Проекты, реализуемые в закрытых продажах, не учитывались в статистике.
4 78,1281 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 06.10.2020.
Лучшие предложения месяца