Итоги I полугодия 2026 года на первичном рынке массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы. Объем предложения за полугодие вырос на 1%, но сократился за год на 35%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 424 910 руб. (+2% за квартал, +4% за полугодие, +20% за год). Было зарегистрировано 7,1 тыс. сделок (-53% к предыдущему полугодию, -49% за год).

По итогам I полугодия 2026 года на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 9,6 тыс. лотов (-7% за квартал, +1% за полугодие, -35% за год) в 74 проектах, где 8,8 тыс. – квартиры (-6% за квартал, +3% за полугодие, -32% за год) и 0,8 тыс. – апартаменты (-12% за квартал, -17% за полугодие, -53% за год). В I полугодии 2026 года на рынке массовых новостроек «старой» Москвы не стартовал ни один новый проект, а в уже реализуемых жилых комплексах началось строительство только 11 новых корпусов.

Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента по кварталам, шт.

Источник: Метриум

Максимальная динамика прироста предложения за полугодие зафиксирована в СЗАО (+67%), что обусловлено выходом новых объемов и ростом экспозиции в жилых комплексах «Квартал Митино» и «Митинский лес». Небольшая коррекция объема экспозиции вверх произошла в ЗелАО (+89%), САО (+2%) и ЗАО (+6%). В остальных локациях наблюдается сокращение. В частности, уменьшение объема предложения отмечается во всех восточных и южных округах, составив в среднем от 6% до 7%. Наиболее выраженное снижение зафиксировано в ЮЗАО (-27%). Впрочем, данная динамика носит технический характер и объясняется эффектом низкой базы – изначально невысоким абсолютным объемом предложения в данном округе.

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по округам г. Москвы, количество лотов, средневзвешенная цена и динамика за полугодие, %

Источник: Метриум

На фоне низкой активности девелоперов по выводу новых объемов доля предложения на начальном этапе строительства за полугодие сократилась на 5,8 п.п., составив 19,6%. В то же время за счет планомерного перехода проектов на более поздние циклы выросла экспозиция в корпусах на стадии монтажа этажей (до 52,9%, +9,8 п.п.) и в сданных объектах (до 13,0%, +4,9 п.п.). В объектах на этапе отделки зафиксировано сокращение доли на 8,8 п.п. до 14,5%.

Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

В структуре предложения по типологии за полугодие зафиксирован рост доли студий (17,3%, +1,7 п.п.) и однокомнатных квартир (37,8%, +2,4 п.п.) на фоне сокращения экспозиции более крупных форматов. Данный тренд связан со структурными изменениями спроса. Средняя площадь заключенных ДДУ в I полугодии составила 43,9 кв. м, что на 6% превышает показатель II полугодия 2025 года (41,5 кв. м). Переток спроса в сторону семейных форматов вызван практически полным уходом с рынка краткосрочных инвесторов и преобладанием среди покупателей семей с детьми. Дополнительным фактором, сдерживающим реализацию лотов небольшого метража, стал рост цен на студии и однокомнатные квартиры при сокращении объема наиболее ликвидного предложения.

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности, количество лотов.

Источник: Метриум

В структуре предложения по типу отделки зафиксирован рост доли лотов с чистовой отделкой до 47,6% (+8,0 п.п. за полугодие) на фоне сокращения доли форматов «вайт бокс» (до 17,3%, -3,0 п.п.) и без отделки (до 35,1%, -5,0 п.п.). Данные изменения обусловлены увеличением доли предложения на рынке от девелопера «ПИК». Продуктовая линейка этой компании традиционно ориентирована на реализацию проектов с готовой чистовой отделкой.

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I полугодия 2026 года составила 424 910 руб. (+2% за квартал, +4% за полугодие, +20% за год). Средневзвешенная цена квартир – 431 010 руб. за кв. м (+2% за квартал, +3% за полугодие, +19% год), апартаментов – 350 590 руб. за кв. м (-1% за квартал, +7% за полугодие, +24% за год).

Средневзвешенная цена предложения массового сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента в зависимости от стоимости и площади

Источник: Метриум

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента по площадям и бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных квартир в I полугодии 2026 года:

– «Зеленый парк» (ЗелАО): квартира площадью 29,1 кв. м за 7,8 млн руб.;

– «Митинский лес» (СЗАО): квартира площадью 20,1 кв. м за 9,0 млн руб.;

– «Молжаниново» (САО): квартира площадью 22,3 кв. м за 9,1 млн руб.;

Рейтинг самых доступных апартаментов в I полугодии 2026 года:

– «Вэллби» (ЗелАО): апартамент площадью 22,0 кв. м за 5,6 млн руб.;

– «Ситимикс Новокосино» (ВАО): апартамент площадью 16,3 кв. м за 6,6 млн руб.;

– «Пятницкое 58» (СЗАО): апартамент площадью 20,2 кв. м за 7,6 млн руб.

В I полугодии 2026 года на рынке новостроек массового сегмента зарегистрировано 7,1 тыс. сделок (-53% к предыдущему полугодию, -49% за год). Во II квартале 2026 года оформлено 3,4 тыс. ДДУ (-6% за квартал, -47% за год).

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке массового сегмента по полугодиям, шт.^[1]

Источник: Метриум

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке массового сегмента по кварталам, шт.^[2]

Источник: Метриум

Доля сделок с ипотекой за полугодие выросла на 1 п.п. до 76%, а средняя ставка по рыночной ипотеке к концу I полугодия составила 18,7%.

«Пролонгация текущих условий семейной ипотеки станет важным драйвером покупательской активности в III квартале 2026 года, – комментирует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский»). – В феврале-мае число зарегистрированных ДДУ ощутимо сократилось вследствие изменения льготной программы. В июне 2026 года произошла заметная коррекция спроса вверх (+11%) вследствие анонсированных правительством дальнейших изменений семейного кредитования.

По итогам I полугодия власти решили отложить очередную трансформацию семейной ипотеки, как минимум, на три месяца. Вместе с тем стало известно, что ужесточение параметров субсидирования может затронуть даже многодетные семьи. Банки заявили, что кабмин РФ готовит сокращение срока льготного кредитования с 30 до 15 лет. Риск применения таких мер наверняка послужит серьезным стимулом для оживления продаж в новостройках с развитой семейной инфраструктурой, включая наш жилой комплекс класс комфорт+ «Первый Рязанский». Также спрос на первичном рынке будет постепенно восстанавливаться по мере уменьшения ключевой ставки».

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента по полугодиям в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, Дом.рф.

В I полугодии максимальный объем спроса на первичном рынке был сфокусирован в ВАО, ЮВАО и ЗАО, которые стали лидерами по доле заключенных ДДУ. В разрезе указанных локаций лидерами продаж оказались жилые комплексы «Лучи» в ЗАО (661 ДДУ), «Метроном» в ВАО (340 ДДУ) и «Левел Южнопортовая» в ЮВАО (318 ДДУ).

Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента по округам^[3]

Источник: Метриум

Основные тенденции

«В I полугодии на рынке первичного жилья массового сегмента в границах «старой» Москвы зафиксировано закономерное снижение числа сделок, – резюмирует Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Основными факторами сокращения показателя стали сохранение дефицита предложения и спад активности после ужесточения условий семейной ипотеки. Всего за I полугодие 2026 года заключено 7,1 тыс. ДДУ, что на 53% меньше, чем в предыдущем полугодии. 

На фоне действия высокой ключевой ставки и строгих регуляторных требований со стороны города маржинальность массового жилья существенно снизилась. В результате девелоперы за первые шесть месяцев 2026 года не открыли продажи ни в одном новом проекте комфорт-класса. Компании продолжили переориентировать свои портфели на бизнес-класс и более дорогие сегменты. На рынке наблюдается дефицит предложения, объем которого за шесть месяцев увеличился на незначительные 3% до 9,6 тыс. лотов. Ограниченный объем экспозиции позволяет девелоперам поддерживать высокий темп роста цен. За прошедшее полугодие средневзвешенная цена кв. м выросла на 4%, а в годовом выражении – на 20%». 

[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.