Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке массового сегмента Старой Москвы. Объем предложения за полугодие вырос на 4,1%. Спрос снизился на 35,9%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 345 620 руб. за кв. м (+6% за квартал, +5,9% за полугодие, +18% за год).
По итогам I полугодия 2024 года на рынке новостроек массового сегмента в пределах Старой Москвы в реализации находилось 108 проектов, где предлагалось 20,5 тыс. лотов, из которых 17,7 тыс. — квартиры и 2,8 тыс. — апартаменты. Объем предложения за квартал вырос на 1%, за полугодие вырос на 4,1%, год к году сократился на 8,4%.
Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В I полугодии 2024 года стартовало 6 проектов массового сегмента, во всех проектах реализуются квартиры.
Новые проекты на первичном рынке массового сегмента в I полугодии 2024 года
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
1 |
BeLuck Коломенское |
Гранель |
квартиры |
2 |
2-й Иртышский |
ПИК |
квартиры |
3 |
Зеленоград Ривьера |
Стройинновация |
квартиры |
4 |
Квартал Издание |
Брусника |
квартиры |
5 |
Квартал МОНС |
Брусника |
квартиры |
6 |
Куркино 15 |
Metrofond |
квартиры |
Источник: Метриум
Среди округов максимальный объем предложения отмечен в ЮВАО (17,5%). К началу 2024 года наиболее выраженная динамика изменения доли округа по объему предложения наблюдается в СЗАО (9%, +3 п.п. за полугодие) и СВАО (13%, −3 п.п. за полугодие).
Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по округам г. Москвы, количество лотов и средневзвешенная цена, руб.
Источник: Метриум
Распределение предложения по стадии строительной готовности сопоставимо с началом 2024 года. Однако за год отмечается сокращение доли предложения на этапе монтажа этажей (49,5%, −24,2 п.п. за год), что объясняется сравнительно небольшим количеством новых проектов массового сегмента в 2023 году. Причем наибольшая часть новых проектов и корпусов в 2023 году была выведена на рынок только в IV кв. 2023 года.
Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
По итогам I полугодия 2024 года 21,8% предложения в массовом сегменте составляют студии (-1,6 п.п. за квартал, −1.1 п.п. за полугодие, −2,8 п.п. за год). Доля предложения однокомнатных квартир за квартал и за год практически не изменилась. Двухкомнатные занимают 30% объема экспозиции, что на 1,1 п.п. выше, чем в начале 2024 года и на 2,3 п.п. выше, чем год назад. Тенденция к сокращению доли предложения компактных форматов обусловлена повышенным интересом покупателей к бюджетным лотам на фоне ожидания окончания льготной ипотеки и нововведений в законодательстве о запрете на строительство жилых студий менее 28 кв. м, что подразумевает повышение минимального порога входа на первичном рынке недвижимости.
Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности, количество лотов, средневзвешенная цена предложения, руб.
Источник: Метриум
На рынке массового сегмента отмечается тенденция к сокращению доли предложения квартир и апартаментов с чистовой отделкой (55,6%, −5,1 п.п. за квартал, −6,9 п.п. за полугодие, −9,2 п.п. за год). Повышенный спрос на квартиры с отделкой объясняется стремлением покупателей заложить стоимость ремонта в ипотечный кредит. Также сокращение лотов, реализуемых с чистовой отделкой, связано с сокращением предложения от девелопера ПИК в массовом сегменте, так как большая часть вариантов с отделкой «под ключ» приходилась именно на этого застройщика. В июне 2023 г. доля предложения ПИК среди лотов с чистовой отделкой составляла 76%, за год она сократилась до 66% (-10 п.п.). Это объясняется переориентацией девелопера на бизнес-сегмент.
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
В I полугодии 2024 года на фоне запрета на строительство квартир менее 28 кв. м значительно выросли цены на предложения данного формата. Если в начале 2024 года на рынке массового сегмента предлагалось 24% предложений в бюджете до 10 млн рублей, то к концу июня 2024 года их стало 16% (-8 п.п. за полугодие). Также тенденция объясняется повышенным объемом сделок по льготной ипотеке в ценовом диапазоне до 10 млн рублей, так как лимит на выдачу льготной ипотеки составляет 6 млн рублей при первоначальном взносе в 30% от стоимости квартиры. Таким образом, максимальная стоимость квартиры, которую можно было позволить в рамках господдержки, составляла 8,57 млн рублей.
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента по площадям и бюджетам, количество лотов
Источник: Метриум
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента в зависимости от стоимости и площади
Площадь, |
Бюджет, руб. |
|||||||||
до 5 млн руб. |
5-10 млн руб. |
10-15 млн руб. |
15-20 млн руб. |
20+ млн руб. |
||||||
до 30 |
<0,1% |
13% |
8% |
0% |
||||||
30-50 |
3% |
26% |
13% |
1% |
||||||
50-70 |
<0,1% |
3% |
13% |
9% |
||||||
70-90 |
<0,1% |
2% |
8% |
|||||||
90+ |
<0,1% |
2% |
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I полугодия 2024 года составила 345 620 руб. за кв. м (+6% за квартал, +5,9% за полугодие, +18% за год). Средневзвешенная цена кв. м квартир составила 354 340 руб. (+6,8% за квартал, +6,6% за полугодие, +20% за год), апартаментов — 280 510 руб. (+4,9% за квартал, +7,3% за полугодие, +12% за год). Помимо реакции девелоперов на повышенный спрос в связи с ожиданием окончания льготной ипотеки, рост цен на квартиры в значительной степени объясняется увеличением цен на студии из-за ограничения на строительство жилых квартир менее 28 кв. м: только за II квартал средневзвешенная цена на квартиры-студии выросла на 11%.
Средневзвешенная цена предложения массового сегмента по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии
Кол-во |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
15,7 |
24,1 |
78 |
209 000 |
400 230 |
666 800 |
4 345 600 |
9 629 500 |
23 353 920 |
1К |
27 |
37,8 |
113,6 |
175 000 |
363 970 |
634 367 |
5 954 900 |
13 746 990 |
36 500 000 |
2К |
39 |
58,2 |
138,9 |
169 000 |
332 370 |
564 404 |
8 737 300 |
19 349 090 |
52 690 000 |
3К |
60 |
79,2 |
172,3 |
175 000 |
308 670 |
577 392 |
12 527 066 |
24 457 470 |
94 345 900 |
4К+ |
81 |
106,2 |
191,9 |
170 476 |
279 190 |
490 144 |
17 859 964 |
29 642 410 |
55 729 341 |
итого |
15,7 |
45,2 |
191,9 |
169 000 |
345 620 |
666 800 |
4 345 600 |
15 638 250 |
94 345 900 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных апартаментов массового сегмента в июне 2024 года:
Рейтинг самых доступных квартир массового сегмента в июне 2024 года:
В I полугодии 2024 года на рынке недвижимости массового сегмента было заключено 15,2 тыс. сделок по ДДУ, из них 6,1 тыс. ДДУ — в I квартале 2024 года, 9,1 тыс. ДДУ — во II квартале 2024 года. По сравнению со вторым полугодием 2023 года спрос сократился на 35,9%. В июне количество ДДУ сопоставимо с маем — 3,14 тыс. сделок.
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке массового сегмента по кварталам, шт.1
Источник: Метриум
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Доля сделок ДДУ по ипотеке в июне составила 85%. С привлечением ипотечного кредита за весь второй квартал было совершено 83% сделок , что на 10 п.п. больше, чем в I кв. 2024 года (73%). А за I полугодие 2024 года доля таких сделок составила 79%, что на 3 п.п. ниже, чем во II полугодии 2023 года. Средняя ставка по стандартной ипотеке к июню достигла 18,2%.
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Источник: Метриум, Дом.рф
Лидерство по количеству сделок по ДДУ в I полугодии 2024 года сохраняет ЮВАО, где было заключено 20% сделок массового сегмента (-1 п.п. за полугодие). Самыми продаваемыми комплексами выступают «Люблинский парк» и «Молжаниново».
Распределение сделок по ДДУ в I полугодии 2024 года на первичном рынке недвижимости массового сегмента по округам
Источник: Метриум
Во II квартале 2024 года в новостройках комфорт-класса на территории Старой Москвы было отмечено 9,14 тыс сделок ДДУ, что на 50% больше, чем в I квартале 2024 года, однако за полугодие количество сделок сократилось на 35,9%. Рост спроса во II квартале 2024 года обусловлен ожиданием окончания действия программы льготной ипотеки, что завершилась 1 июля 2024 года.
В мае 2024 года московские власти ввели запрет на строительство жилых квартир менее 28 кв. м. Ограничение подразумевает снижение уровня доступности первичного жилья в Москве. Все согласованные проекты с лотами до 28 кв. м до вступления запрета в силу будут построены, а в новых проектах, что еще не были согласованы, квартир до 28 кв. м не будет.
На фоне запрета застройщики подняли цены на квартиры данного формата, так как далее таких предложений будет оставаться все меньше. В связи с этим можно ожидать изменения в квартирографии новых проектов и рост доли предложения однокомнатных квартир. В конце июня средневзвешенная стоимость квартир до 28 кв. м составила 437,5 тыс. руб. за кв. м (+11% за квартал).
Повышенный интерес на квартиры с отделкой объясняется стремлением покупателей заложить стоимость ремонта в ипотечный кредит. Также эта тенденция обусловлена тем, что существенно сократилось предложение девелопера ПИК, доля которого составляла большую часть предложения с чистовой отделкой, так как компания активно развивает направление проектов сегмента бизнес.
«За год объем предложения массовых новостроек в Старой Москве сократился на 8,4%, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании „Метриум“. — Если годом ранее проекты массового сегмента преобладали на первичном рынке, то теперь уступают по предложению комплексам бизнес-класса. С одной стороны, это объясняется вымыванием экспозиции на фоне повышения потребительской активности в преддверии сворачивания льготной ипотеки. С другой, такая динамика связана с решением многих девелоперов переориентироваться на бизнес-класс, не столь зависимый от господдержки и привлекающий клиентов более высокими качественными характеристиками. Думаю, объем предложения проектов стандарт- и комфорт-класса во втором полугодии продолжит сокращаться. Однако корректировки цен вниз после сворачивания льготной ипотеки не произойдет, так как самые недорогие компактные квартиры в новостройках становятся дефицитом после запрета властей столицы на их проектирование».
1 Сделки физических лиц без уступок по дате регистрации.
Лучшие предложения месяца