Новости

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Итоги I полугодия на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Объём предложения увеличился на 59,1% в штуках и на 30,3% в метрах. Средняя цена квадратного метра в премиум-классе составила 641 925 руб. (за квартал −14,1%, полугодие −5,4%, за год −10,7%), в элитном сегменте — 1,535 млн руб. или $30 тыс.1 (-8,3% за квартал, за полугодие +7,1%, за год +42,8%).

ЖК Republic Пресня

Премиум-класс

По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке жилья премиум-класса объем предложения увеличился вдвое за счет выхода новых многоквартирных проектов весной и в начале лета. И если за I квартал предложение сократилось на 13,2% по числу лотов и на 11,6% по продаваемой площади, то во втором квартале произошёл стремительный рост +106,3% по количеству квартир и апартаментов и на 68,2% по реализуемой площади. Таким образом, по итогам июня 2022 года на рынке премиум-сегмента достигнут исторический максимум объема предложения — около 4 5712 лотов (3 618 квартир и 953 апартамента), суммарная площадь лотов составляет 374,4 тыс. кв. м. Столь высоких показателей в сегменте не наблюдалось последние 2,5 года и в среднем в выборке насчитывалось 2,4 тыс. лотов.

Динамика объема предложения на первичном рынке премиальной недвижимости г. Москвы (количество лотов)

Динамика объема предложения на первичном рынке премиальной недвижимости г. Москвы (количество лотов)

Источник: Метриум

Увеличение объема предложения на рынке связано с ростом объема экспозиции в уже реализуемых проектах (в некоторых проектах количество лотов в продаже было увеличено в два раза), а также с активным выходом на рынок новых проектов. Так, по итогам первого полугодия продажи открылись в 9 новых проектах (за аналогичный период прошлого года рынок пополнился 4 комплексами).

Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в I полугодие 2022 г.

Название

Девелопер

Тип

Округ

Район

1

Клубный дом VERNISSAGE

Ziggurat Development

апартаменты

ЦАО

Замоскворечье

2

Logos

SENSE

апартаменты

ЮАО

Даниловский

3

River Park Towers Кутузовский

AEON Corporation

квартиры

ЗАО

Дорогомилово

4

Ahead

Vos'hod

апартаменты

ЗАО

Филёвский парк

5

ONEST

ГК ИНТЕКО

квартиры

ЦАО

Пресненский

6

Legacy

ГК Ташир

квартиры

ЗАО

Раменки

7

Republic Пресня

ГК ПИК

квартиры

ЦАО

Пресненский

8

Союз

ГК Родина

квартиры

СВАО

Ростокино

9

Поклонная 7

Спецстрой-1

апартаменты

ЗАО

Дорогомилово

Источник: Метриум

В премиум- и бизнес-сегменте продолжают размываться границы классов и в премиум включаются нетипичные ранее локации. По итогам первого полугодия впервые проект премиум-класса появился в районе Ростокино. Наибольшую долю в структуре предложения по районам занял Савеловский (16,0%). Сопоставимый объем предложения экспонировался в районе Раменки — 13,5% (+5,9 п.п. за полугодие). Дале следуют район Марьиной рощи — 9,8% (-0,3 п.п.), Хорошёво-Мнёвники — 9,3% (-14,3 п.п.) и Дорогомилово — 8% (+1,8 п.п.).

Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)

Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)

Источник: Метриум

В I полугодии 2022 года доля апартаментов в премиальном сегменте снизилась до 20,8% (-8,2 п.п.). За прошедшие 6 месяцев доля квартир на рынке новостроек премиум-класса соответственно увеличилась и составила 79,2%. Рост доли квартир связан с активным выходом новых масштабных жилых комплексов премиум-класса и существенным пополнением объема экспозиции в уже реализуемых проектах.

Структура предложения по количеству лотов

Структура предложения по количеству лотов

Источник: Метриум

В структуре предложения по стадии строительной готовности произошли существенные изменения. Доля лотов на начальном этапе строительства, несмотря на выход в продажи значительного числа новых проектов, сократилась на −6,5 п.п. и составила 42%. При этом доля предложения на этапе монтажных работ, напротив, выросла до 42% (+18,2 п.п.) за счет повышения стадии строительной готовности ранее вышедших корпусов и общего увеличения объема экспозиции в премиум-классе. Оставшееся предложение распределилось между лотами в новостройках на этапе отделочных работ — 9,1% (-4,4 п.п.) и в готовых корпусах — 6,9% (-7,3 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Источник: Метриум

По итогам I полугодия превалирующую долю рынка продолжает занимать предложение без отделки — 44,6% (-1,5 п.п. за полугодие). В то же время заметно выросла доля предложения с отделкой white box (+16,4 п.п) до 39,3% рынка. Оставшаяся часть лотов реализуется с ремонтом от застройщика — 16,1% (-14,8 п.п.). Перераспределение доли предложения с ремонтом «под ключ» в пользу предчитовой отделки связано в первую очередь с повышением рисков застройщиков как на этапе обеспечения поставок отделочных материалов, так и со сложностью прогнозирования их себестоимости.

Структура предложения по типу отделки

Структура предложения по типу отделки

Источник: Метриум

В структуре предложения по типологиям наблюдается увеличение доли лотов небольших площадей. Студии прибавили 2,8 п.п. до 5,7% рынка, доля однокомнатных лотов увеличилась на 1,9 п.п. до 30,4%, двухкомнатные квартиры и апартаменты добавили 0,9 п.п. и заняли наибольшую часть предложения — 35,2%. Соответственно, доля трехкомнатных лотов уменьшилась на 0,9 п.п. до 19,5%, предложение многокомнатных сократилось на 4,7 п.п. до 9,2%.

Структура предложения по типу лотов

Структура предложения по типу лотов

Источник: Метриум

По подсчетам аналитиков «Метриум», на первичном рынке жилья премиум-класса средняя цена квадратного метра по итогам июня 2022 года составила 641 925 руб. По сравнению с IV кварталом 2021 года показатель снизился на 5,4% (за квартал −14,1%, за год −10,7%). Снижение цены предложения вызвано выводом на рынок большого объема предложения (как в новых, так и в уже реализуемых проектах) на начальных этапах строительства и появлением на рынке новых проектов, которые по качественным характеристикам соответствуют премиум-классу, но расположены в нетипичных для него локациях.

Динамика средней цены на первичном рынке жилья премиум-сегмента Москвы, руб./кв. м

Динамика средней цены на первичном рынке жилья премиум-сегмента Москвы, руб./кв. м

Источник: Метриум

Наиболее дорогие проекты в премиум-сегменте представлены в ЦАО. В Таганском, Пресненском, Тверском и районе Якиманки средневзвешенная цена предложения составила более одного миллиона рублей за квадратный метр. Наиболее доступное предложение в ЦАО представлено в районе Замоскворечье (530 тыс. руб./кв. м). Самые бюджетные лоты находятся в районах Тимирязевский (средневзвешенная цена предложения 334,8 тыс. руб./кв. м), Марьина Роща (396,7 тыс. руб./кв. м), Щукино (402,3 тыс. руб./кв. м), Очаково-Матвеевский (403,9 тыс. руб./кв. м), Савеловский (413,8 тыс. руб./кв. м) и Нагатинский затон (426,9 тыс. руб./кв. м).

Максимальный рост средней цены предложения отмечен в Басманном районе и на Якиманке. Также положительная динамика цены предложения зафиксирована в районах Гагаринский (+17%), Хорошёво-Мнёвники (+14%), Савеловский (+13%), Пресненский (+13%), Останкинский (+12%), Сокол (+11%) и Замоскворечье (+11%). Самое заметное снижение цен произошло в районах Очаково-Матвеевское (-28,5%), Раменках и в локации Дорогомилово.

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I полугодие 2022 года сократился на 17,2% — до 52,3 млн руб. При этом средняя площадь лота в премиум-сегменте также уменьшилась на 13,4 кв. м — до 82 кв. м (-14% к декабрю 2021). За год средний бюджет предложения сократился на 33,3%, а средняя площадь — на 24,8%.

Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии

Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

24,2

30,8

46,5

369 800

592 264

1 258 312

11 413 248

18 228 571

39 585 000

32,1

48,7

99,9

354 000

589 710

1 289 610

15 055 716

28 738 151

107 230 000

52,5

76,0

190,7

325 375

557 794

1 505 818

20 232 261

42 134 735

182 913 259

73,7

107,6

232,0

319 070

620 286

1 629 674

27 597 664

66 601 708

326 260 800

4К+

95,9

191,2

1 853,0

320 000

842 984

2 000 093

34 284 800

159 291 236

1 963 760 000

итого

24,2

82,0

1 853,0

319 070

641 925

2 000 093

11 413 248

52 312 539

1 963 760 000

Источник: Метриум

Наиболее доступные предложения в премиум-классе:

  • ЖК Mod (СВАО / Марьина роща): студия 28,16 кв. м за 11,41 млн руб. (апартамент);
  • ЖК Logos (ЮАО / Даниловский): студия 24,7 кв. м за 12,21 млн руб. (апартамент);
  • ЖК Symphony 34 (САО / Савёловский): студия 27,9 кв. м. за 12,96 млн руб. (квартира).

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

  • ЖК «Берег Столицы: «Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): лот площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб. (апартамент);
  • ЖК WOODS (PАО / р-н Раменки): лот площадью 696 кв. м. за 1,39 млрд руб. (квартира);
  • ЖК Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 458,5 кв. м. за 818,3 млн руб. (квартира).

Элитный класс

По итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке элитного класса г. Москвы было представлено 46 комплексов, в которых экспонировалось 668 квартир и апартаментов3 суммарной площадью 117 тыс. кв. м. За шесть месяцев количество продаваемых лотов сократилось на 9,7%, а реализуемая площадь — на 6,6%. Относительно прошлого квартала объем предложения увеличился на 6,2%, общая площадь — на 4,3%.

Динамика объема предложения на первичном рынке элитной недвижимости г. Москвы (количество лотов)

Динамика объема предложения на первичном рынке элитной недвижимости г. Москвы (количество лотов)

Источник: Метриум

За отчетный период на первичный рынок элитной недвижимости вышло три новых проекта. В первом квартале вышел в продажу комплекс особняков «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» от девелопера Sminex и начались открытые продажи в ЖК «Русские Сезоны» от компании СЗ «Экран». Все новые проекты на рынке представляют собой клубные дома с небольшим количеством лотов в экспозиции.

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в I полугодии 2022 г.

Название

Девелопер

Тип

Округ

Район

РВЭ

1

Городская усадьба в Орлово-Давыдовском

Sminex

квартиры

ЦАО

Мещанский

4 кв. 2023

2

Русские Сезоны*

СЗ Экран

квартиры

ЦАО

Замоскворечье

4 кв. 2024

3

Ильинка 3/8

ГК Интеко

апартаменты

ЦАО

Замоскворечье

3 кв. 2025

*в 1 квартале в проекте начались открытые продажи
Источник: Метриум

Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось за Пресненским районом — за полугодие доля округа увеличилась на 2,9 п.п. до 30,8%. Вторую позицию по объему предложения квартир и апартаментов элитного класса занял район Якиманка с долей в 22,3% (-0,3 п.п.). На третьем месте расположился Арбат — 13,3% от совокупной экспозиции (+1,2 п.п.). Сопоставимая часть лотов реализовывалась в Хамовниках (13%, −0,5 п.п. за полугодие). Менее всего юнитов представлено в Красносельском районе — 0,6%, предложение в котором уменьшилось на 2,8 п.п. за два квартала.

Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)

Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)

Источник: Метриум

Структура предложения равномерно распределена между апартаментами (51,9%) и квартирами (48,1%). Доля жилья за полугода увеличилась на 2,2 п.п.

Структура предложения по лотам

Структура предложения по лотам

Источник: Метриум

Выход новых проектов не изменил структуру предложения по стадии строительной готовности. Основной объем предложения сосредоточен в объектах, получивших РВЭ (59,9%, +6,9 п.п. за 6 месяцев). Сопоставимые доли квартир и апартаментов экспонировались в домах на начальном этапе (19,3%, −2,2 п.п.) и на стадии отделочных работ (17,2%, −4,3 п.п.). По-прежнему, наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей — 3,6% (-0,4 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Источник: Метриум

На рынке элитных новостроек в I полугодии продолжилась тенденция роста предложения без отделки — 53,5% (+2,3 п.п. за квартал, +8,6 за 6 месяцев). Треть лотов экспонировалась с готовым ремонтом — 32,6% (-9,5 п.п. за 6 месяцев). Оставшаяся часть выборки представлена с отделкой white box — 13,9% (+0,9 п.п.).

Структура предложения по типу отделки

Структура предложения по типу отделки

Источник: Метриум

За прошедшие шесть месяцев доли одно- и двухкомнатных юнитов увеличились до 17,4% (+0,8 п.п.) и 37,9% (+1,4 п.п.) соответственно. Предложение трехкомнатных квартир и апартаментов сохранилось на уровне 21,1% (-0,3 п.п.), а многокомнатных сократилось до 23,6% (-1,8 п.п.).

Структура предложения по типу лотов

Структура предложения по типу лотов

Источник: Метриум

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра в элитном сегменте по итогам июня 2022 года составила 1,535 млн руб. или $30 тыс.4 За первый квартал средний ценовой показатель увеличился на 16,8% и в марте 2022 года было зафиксировано пиковое значение на рынке — 1,673 млн руб. Во втором квартале средняя цена предложения снизилась на 8,3%.

Высокая волатильность цены предложения связана с тем фактом, что в ряде крупных проектов квартиры и апартаменты экспонируются в долларах. Укрепление национальной валюты во втором квартале привели к снижению цены предложения. В то же время на рынке наблюдалось прямое повышение цен в ряде проектах, что обусловлено увеличением степени готовности объектов и дефицитом предложения. Таким образом за полгода средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости выросла на +7,1%, за год рост составил +42,8%.

Динамика средней цены на первичном рынке элитного класса Москвы, руб./кв. м

Динамика средней цены на первичном рынке элитного класса Москвы, руб./кв. м

Источник: Метриум

В разрезе по районам наблюдается разнонаправленная динамика. Существенный рост средней цены предложения произошел в Басманном районе (+50,4%), где завершились продажи в ЖК «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)», а также существенно выросли цены предложения в ЖК «Чистые Пруды» и «Дом Абрикосова». На четверть увеличился средний ценовой показатель в Тверском районе (+26,2%), за счет прямого повышения цен в уже реализуемых проектах и выхода нового комплекса «Ильинка 3/8» со средней ценой предложения 2,23 млн руб. за квадратный метр. Сопоставимый рост среднего ценового показателя отмечен в районе Якиманка (26,1%), где наибольший объем предложения сконцентрирован в ЖК «Лаврушинский», в котором средняя цена квадратного метра составляла 2,84 млн руб.

Наибольшее снижение цен отмечено в районах: Замоскворечье (-13,9%) и Таганский (-12,3%) в первую очередь за счет изменения структуры предложения.

Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии

Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

48,9

85,4

141,5

385 424

1 026 683

2 835 268

33 300 686

87 700 931

236 811 520

75,6

134,2

240,8

413 101

1 179 895

5 256 910

63 870 400

158 343 459

1 203 718 320

107,5

175,0

303,3

510 352

1 473 290

5 012 294

94 952 820

257 805 549

1 516 038 342

4К+

123,2

306,8

4 440,0

684 750

1 918 302

8 400 000

154 840 000

588 569 883

5 600 000 000

итого

48,9

175,2

4 440,0

385 424

1 534 700

8 400 000

33 300 686

268 830 579

5 600 000 000

Источник: Метриум

Средний бюджет предложения в новостройках элитного класса за I полугодие 2022 года вырос на 10,8% — до 268,8 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличился на 3,5% (до 175,2 кв. м). За год средний бюджет предложения вырос на 65,6% (в июне 2021 года — 160 млн. руб.), средняя площадь лота увеличилась на 16,6%.

Наиболее доступные предложения в элитном классе представлены в следующих комплексах:

  • ЖК ОКО (ЦАО / Пресненский): апартамент 86,4 кв. м за 33,3 млн руб.;
  • ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартамент 50,2 кв. м за 42,5 млн руб.;
  • ЖК «Печатников пер., д. 19, стр. 1» (ЦАО / Мещанский): квартира 101,8 кв. м за 61,1 млн руб.

Самые дорогие квартиры и апартаменты в элитном сегменте:

  • Башня Федерация (Восток) (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 2 180 кв. м. за 2,6 млрд руб. (апартамент);
  • Carre Blanc (ЦАО / р-н Хамовники): лот площадью 274,8 кв. м. за 2,3 млрд руб. (апартамент);
  • ЖК Лаврушинский (ЦАО / р-н Якиманка): лот площадью 417,3 кв. м. за 2,1 млрд руб. (квартира).

Тенденции

«По итогам июня 2022 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находилось 106 проектов с общим объемом предложения около 5 2395 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 491,4 тыс. кв. м. За полгода объем предложения увеличился на 59,1% в шт. и на 30,3% в метрах, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — При этом основным драйвером роста объема предложения стал премиум сегмент, где на протяжении первой половины 2022 года выходили масштабные проекты. В то время как в элитном сегменте, напротив ощущается серьезный дефицит квартир и апартаментов. Так по итогам июня объем экспозиции в элитном сегменте находится на одном из самых низких уровней за последние два года.

За прошедшие шесть месяцев 2022 года средняя цена предложения в премиум-классе снизилась на 5,4% до 641,9 тыс. руб. за кв. м. Коррекция цен в премиальном сегменте вызвана выходом в продажу масштабных проектов на начальном этапе строительства. При этом довольно существенный объем предложения был представлен в проектах, которые обладают всеми признаками премиум проекта, но при этом расположены в локациях, где до сегодняшнего момента возводились только комплексы бизнес-класса. Как результат, на рынке продолжается размытие границ классов. Необходимость типологии и жесткой типизации теряет значение, как для профессиональных игроков, так и для покупателей.

В элитном сегменте, напротив, средняя цена предложения выросла на 7,1% до 1,53 млн руб. за кв. м. Рост цен обусловлен дефицитом предложения на рынке, увеличением стадии строительной готовности реализуемых комплексов и повышением себестоимости строительства вследствие нарушения логистики поставок импортных материалов, которые в элитном сегменте составляют существенную долю в общем объеме строительных материалов.

По итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке высокобюджетных новостроек было зарегистрировано около 1,8 тыс. сделок (ДДУ), из которых 1,7 тыс. договоров с жильем премиум-класса. Если в первом квартале спрос был сопоставим с показателем прошлого года, то уже во втором квартале продажи сократились на 34,6% (по сравнению со 2 кв. 2021 г.). В элитном сегменте ситуация схожая, количество зарегистрированных ДДУ сократилось в шесть раз (в сравнении со 2 кв. 2021 г.). Всего за полгода число зарегистрированных ДДУ в элитном сегменте снизилось в двое».


1 51,158 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 30.06.2022.

2 Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

3 В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

4 51,158 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 30.06.2022.

5 В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

Лучшие предложения месяца


ЖК Городские Истории
Новомосковский, пос. Внуковское, д. Рассказовка, Боровское ш, вл. 1
м. Рассказовка 4 квартал 2022 Квартиры
Средняя цена за м2:
142 630 руб.
Площадь квартир:
от 20.32 до 141.16 м²
ЖК Метрополия
ЮВАО, Волгоградский пр-т, вл. 32
Средняя цена за м2:
189 074 руб.
Площадь квартир:
от 22.5 до 104.1 м²
ЖК Дискавери
САО, ул. Дыбенко, вл. 1
Средняя цена за м2:
197 787 руб.
ЖК Катуар
сельское поселение Федоскинское, северо-западнее д. Сухарево, уч. 12
Мытищинский район Есть готовые дома Квартиры
Средняя цена за м2:
66 491 руб.
Площадь квартир:
от 36.32 до 61.64 м²
ЖК Широкая
СВАО, ул. Широкая, д. 30
Средняя цена за м2:
171 383 руб.
Площадь квартир:
от 26.8 до 67.4 м²