Новости

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Итоги I полугодия 2021 на рынке новостроек Новой Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 16,3%. Средневзвешенная цена выросла на 6,7% за квартал, 15,9% за полгода, 34,8% за 12 месяцев и составила 191 640 руб. за кв. м.

ЖК Скандинавия в Новой Москве

По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы было представлено 33 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения около 10 745 квартир1 общей площадью 535,5 тыс. кв. м. С начала года предложение увеличилось на 16,3% по количеству квартир и на 9,4% по общей площади экспозиции.

Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в I полугодии 2021 г.

Название

Девелопер

Округ

Класс

Старт продаж

1

Новое Внуково

ГК Самолет

НАО

комфорт

1 кв. 2021

2

Бристоль

СЗ «СК Ключ»

НАО

комфорт

1 кв. 2021

Источник: «Метриум»

За прошедшие полгода рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:

  • «Дубровка», корп. 7,82;
  • «Новые Ватутинки, Центральный», корп. 2/1;
  • «Первый Московский», корп. 5;
  • «Бунинские луга», корп. 3.5.1, 3.5.2, 3.5.3, 3.6.1, 3.6.2, 3.6.3;
  • «Алхимово», корп. 3.1;
  • «Середневский лес», корп. 1.3;
  • «Скандинавия», корп. 14.1, 14.2, 15, 17.4, 23;
  • «Новые Ватутинки. Десна», корп. 15.1, 15.2, 15.3;
  • «Переделкино Ближнее», корп. 5, 6;
  • «Саларьево парк», корп. 48.1, 48.2, 48.3, 48.4;
  • «Остафьево» корп. 11.1;
  • «Прокшино» корп. 4.1,4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6.

Все вышедшие новые проекты и очередные корпуса в ранее представленных комплексах находятся в Новомосковском административном округе (НАО). Основной объем предложения по-прежнему сосредоточен в данном округе, а за счет выхода нового объема его доля возросла до 94,8% (+2,1 п.п.). Доля Троицкого административного округа (ТАО) составила всего 5,2%.

Структура предложения по округам (количество квартир)

Структура предложения по округам (количество квартир)

Источник: «Метриум»

Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках — 89,2% (+4,2 п.п.). Доля квартир в среднеэтажных домах составила 10,1% (-4,2 п.п.). Меньше всего квартир представлено в малоэтажных корпусах — их доля составила всего 0,7% (без изменения).

Структура предложения по этажности (количество квартир)

Структура предложения по округам (количество квартир)

Источник: «Метриум»

За последние полгода в структуре предложения по стадиям строительной готовности существенно выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе — увеличилась на рекордные 16,4 п.п. до 39,9%. При этом доля квартир в корпусах на этапе отделки снизилась до 15,2% (-15,2 п.п.). На этапе монтажа сосредоточено чуть меньше, чем на начальном этапе — 39,1% (-3,9 п.п.). Объем предложения в сданных домах увеличился до 5,9% (+2,8 п.п.).

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

Увеличение объема предложения в конце I полугодия 2021 года относительно IV квартала прошлого года происходило за счет роста количества квартир в корпусах начального этапа на 97% (с 2,2 до 4,3 тыс. квартир).

В структуре предложения становится больше небольших лотов (студий и однокомнатных квартир) — в конце отчетного периода их совокупная доля составила 51,8% (+7,8 п.п.). Тем не менее основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры — 34,8% (+3,7 п.п.) и 33,8% (-4,9 п.п.) соответственно. Доли студий и трехкомнатных лотов сопоставимы — 17% (+4,1 п.п.) и 13,4% (-3,0 п.п.) соответственно. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1% (+0,1 п.п.).

Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг — VI кв. 2020 г., внешний круг — II квартал 2021 г.)

Структура предложения по типу квартир (внутренний круг — VI кв. 2020 г., внешний круг — II квартал 2021 г.)

Источник: «Метриум»

В Новой Москве, по сравнению с массовым сегментом «старой» Москвы, по-прежнему квартиры с отделкой занимают не столь значительную долю рынка. На территории ТиНАО квартиры без отделки получили чуть меньше половины рынка (49,7%; −0,2 п.п.). При этом квартиры с отделкой составили 43,5% предложения (+1,8 п.п.). На долю лотов с отделкой white box пришлось всего 6,9% (-1,5 п.п.). По итогам I полугодия на рынке выросло количество предлагаемых квартир с отделкой на 21% (с 3,9 до 4,7 тыс. лотов), а без отделки — на 16% (с 4,6 до 5,3 тыс. лотов).

Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг — VI кв. 2020 г., внешний круг — II квартал 2021 г.)

Структура предложения по типу отделки квартир (внутренний круг — VI кв. 2020 г., внешний круг — II квартал 2021 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу II квартала 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 191 640 руб. за кв. м (+6,7% за квартал; +15,9% за 6 месяцев; +34,8% за 12 месяцев). Наблюдаемый рост средней цены достаточно равномерен по округам Новой Москвы: квадратный метр в НАО подорожал — до 197 275 руб., в ТАО — до 100 175 руб.3

Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м

Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м

Источник: «Метриум»

Средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 9,55 млн руб. (+1,9% за квартал; +9,1% за 6 месяцев; +27,3% за 12 месяцев). При этом стоит отметить сокращение средней площади экспонируемой квартиры за прошедшие 6 месяцев на 3,2 кв.м с 53 до 49,8 кв.м.

Динамика средних бюджетов по типам комнатности

Кол-во
комнат

Средняя стоимость
квартир, млн руб.

Динамика
за 3 мес.

Динамика
за 6 мес.

Динамика
за 12 мес.

СТ

6,0

5,9%

9,9%

35,5%

8,1

4,8%

11,1%

32,0%

10,7

5,1%

14,2%

29,3%

14,2

2,4%

15,9%

30,7%

4К+

21,6

11,8%

32,1%

77,0%

итого

9,6

1,9%

9,1%

27,3%

Источник: «Метриум»

Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии

Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

18,5

24,6

41,5

170 000

243 955

353 400

4 075 240

6 009 820

9 020 000

29,9

39,4

62,7

88 980

204 455

500 000

3 840 850

8 058 860

19 700 000

47,5

59,6

128,3

85 265

180 250

405 000

4 860 000

10 739 475

47 064 000

60,2

80,8

178,0

79 240

175 520

380 000

5 229 800

14 189 460

51 232 500

4К+

87,2

104,9

140,9

165 415

205 910

271 995

15 729 760

21 603 790

38 243 000

итого

18,5

49,8

178,0

79 240

191 640

500 000

3 840 850

9 551 934

51 232 500

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в I полугодии 2021 года:

  • ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью 31 кв. м за 3,84 млн руб.;
  • ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 19,9 кв. м за 4,08 млн руб.;
  • ЖК «Новые Ватутинки. Десна» (НАО / пос. Десёновское): однокомнатная квартира площадью 22,3 кв. м за 4,24 млн руб.

Основные тенденции

«По итогам I полугодия 2021 года высокая девелоперская активность способствовала восстановлению объема предложения до 10,7 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем конца 2017 года, когда на рынке ТиНАО экспонировалось около 11,2 тыс. квартир, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Наращивание экспозиции произошло в основном за счет выхода в продажу новых корпусов в ранее представленных проектах: в «Скандинавии» новый объем предложения в стартовавших корпусах составил 1,8 тыс. квартир, в «Новых Ватутинках. Десна» и «Прокшино» — по 1 тыс. квартир у каждого проекта. Помимо этого, за отчетный период на рынок вышло два новых проекта: «Бристоль» (малоэтажный проект от СЗ «СК Ключ») и «Новое Внуково» (более масштабный комплекс от ГК «Самолет»).

Цены опять выросли и достигли новых «психологических» отметок. По итогам I полугодия 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в Новой Москве составила 191,6 тыс. руб. (+6,7% за квартал; +15,9% за 6 месяцев; +34,8% за 12 месяцев). Бюджет предложения к концу июня достиг 9,55 млн руб. (+6,1% за 6 месяцев), при этом за отчетный период средняя площадь квартиры уменьшилась на 3,2 кв.м (с 53 до 49,8 кв.м). Таким образом, в I полугодии квартиры стали меньше на 5,9% и на 15,6% дороже за квадратный метр, при этом бюджет предложения вырос на 9,1%.

Спрос в Новой Москве продолжает расти. За первые пять месяцев 2021 года было зарегистрировано 11,3 тыс. ДДУ4, что на 66% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Доля ипотечных сделок, по данным января-мая 2021 года, составила 71%.

Конец I полугодия 2021 года — это важный рубеж для первичного рынка Московского региона из-за фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. Чтобы начать строить предположения относительно того, как будут дальше развиваться события, необходимо отметить основные особенности первичного рынка ТиНАО:

Во-первых, объем предложения в Новой Москве находится на относительно высоком уровне. На данном локальном рынке нет дефицита предложения. Но несмотря на это, рынок достаточно концентрированный — на нем всего 33 проекта. Например, в массовом сегменте «старой» Москвы насчитывается 90 проектов, а количество экспонируемых квартир сопоставимо. Таким образом, локальный рынок ТиНАО менее конкурентный и на нем проще удерживать достигнутый уровень цен.

Во-вторых, постепенно разрушается миф «дешевой и отдаленной территории», где покупают квартиру только те, кому не хватило денег на «старую» Москву. Новая Москва достигла определенных результатов в развитии инфраструктуры. Таким образом, есть возможность работать удаленно в экологически благоприятных условиях, а также пользоваться всеми сопутствующими социальными услугами Москвы. Иными словами, невозможно объективно оценить справедливый уровень цен в ТиНАО. Только фактический спрос в ближайшие 12 месяцев покажет, удержится ли цена квадратного метра выше 190 тыс. руб/кв.м, превысит ли отметку в 200 тыс. руб/кв.м

Во-третьих, Новую Москву застраивают крупные застройщики и проектами преимущественно массового сегмента. У системных игроков существует возможность проработать партнерские программы с банками, предложить привлекательные условия финансирования покупки квартир. Это позволит заложить скрытую скидку на квартиры в прайсовую цену, но при этом простимулировать спрос и поддержать уровень цен.

Вероятнее всего, застройщики займут выжидательную позицию и будут реагировать на действия покупателей. Стоит учитывать возможность перетекания спроса «старой» Москвы в «новую» из-за высоких цен в границах МКАД. Основной вопрос остается прежним: какую стратегию выберет покупатель при таких высоких ценах, а если точнее, какой проект выберет и почему».


1 Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

2 В новых корпусах стартовали продажи сразу готового предложения (до РВЭ не было экспозиции в данных корпусах).

3 Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается при расчете средневзвешенной цены квадратного метра всей Новой Москвы, но не учитывается при расчете аналогичного показателя по ТАО.

4 Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам всех классов в ТиНАО, без оптовых покупок.

Лучшие предложения месяца


ЖК Вавилов Дом
ЮЗАО, ул. Вавилова, д. 27-31
Цена по запросу
Площадь квартир:
от 49.1 до 49.1 м²
ЖК Прайм Тайм
САО, ул.Викторенко вл.11
Хорошёвский м. Аэропорт, Есть готовые дома Квартиры
Средняя цена за м2:
323 164 руб.
МФК Пресня Сити
ЦАО, ул. Ходынская, вл. 2
Пресненский м. Улица 1905 года, Беговая, Белорусская Дом сдан Апартаменты,Квартиры
Цена по запросу
Жилой район ALIA
СЗАО, ул. Летная, 95Б
Покровское-Стрешнево м. Тушинская, Спартак Есть готовые дома Апартаменты,Квартиры
Цена по запросу
Alcon Tower
САО, Ленинградский пр-т, вл. 34
Цена по запросу
Площадь квартир:
от 71.1 до 136.52 м²
ЖК Павелецкая Сити
ЮАО, ул. Дубининская, вл. 59-69
Даниловский м. Павелецкая, Тульская 2 квартал 2023 Квартиры
Площадь квартир:
от 21.4 до 137.4 м²