08 июля 2020
Итоги I полугодия на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 2,4%. Средняя цена выросла на 4% — до 181 810 руб. за кв. м.

ЖК Соседи 21/19 

По данным «Метриум», по итогам I полугодия на первичном рынке массового жилья г. Москвы экспонировалось 83 комплекса. За прошедшие полгода совокупный объем предложения сократился на 2,4% и составил 16 4601 квартир, а общая площадь на 3,9% — до 0,939 тыс. кв. м. Примечательно, что относительно прошлого месяца эти показатели продемонстрировали рост на 20,6% и 16,7% соответственно.

В первом полугодии был объявлен старт продаж в пяти жилых комплексах. Большинство застройщиков откладывали начало реализации своих проектов в ожидании улучшения ситуации и снятия ограничительных мер, но несмотря на это динамика выхода новых проектов несильно различается по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — 5 проектов в 2020 против 6 в 2019 году.

Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в I полугодии 2020 г.

Название

Девелопер

Округ

Район

Месяц

1

Holland Park

ГК ПИК

СЗАО

Покровское-Стрешнево

январь

2

Волжский парк

ГК ПИК

ЮВАО

Текстильщики

февраль

3

Светлый мир «Станция «Л»…»

Seven Suns Development

ЮВАО

Люблино

май

4

MySpace на Фестивальной*

MySpace Development

САО

Ховрино

июнь

5

Соседи 21/19

Специализированный застройщик «ЖК 2/1»

ЮВАО

Рязанский

июнь

*бронирование
Источник: «Метриум»

Старт продаж новых корпусов был отмечен в следующих жилых комплексах:

  • «Мир Митино» (корп. 14);
  • «Сиреневый парк» (корп. 7Б);
  • «Люблинский парк» (корп. 25, 7);
  • «Ильменский 17» (корп. 3, 4, 5, 6);
  • «Квартал Некрасовка» (2 очередь, корп. 5, 6);
  • «Огни» (квартал 2, корп. 1, корп. 2);
  • LIFE-Варшавская (корп. Б2);
  • «Квартал на Никулинской» (корп. 1);
  • «Михайловский парк» (корп. 6).

В структуре предложения по округам более трети всей экспозиции сосредоточено в ЮВАО. Благодаря выходу новых проектов, за шесть месяцев показатель увеличился на 13,5 п.п. В остальных округах напротив зафиксировано снижение: в СВАО сконцентрировано 17% всех квартир (- 3 п.п.), в ЮАО — 12,5% (-2,4 п.п.). Практически равные доли у Западного и Северного округов — 11,7% и 11,3% соответственно (-1,8 и −2,8 п.п.). Намного меньше предложения в ВАО (7%, −1,9 п.п.). Незначительные доли у СЗАО (2,8%, −1,1 п.п.) и ЮЗАО (2,7%, −0,5 п.п.).

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) - 1 полугодие 2020 Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры) - 1 полугодие 2020
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

По стадии строительной готовности структура распределена достаточно равномерно. Предложение на начальной стадии строительной готовности увеличилось на 2,2 п.п. и составило 30,6% от общего объема предложения. Доля лотов в новостройках, где ведется монтаж этажей, также продемонстрировала рост до 27,4% (+1 п.п.). Незначительное снижение показателя зафиксировано в объектах на этапе отделочных работ — 32,1% (-0,6 п.п.). Оставшиеся 9,9% (-2,6 п.п.) приходятся на корпуса, введенные в эксплуатацию.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры) - 1 полугодие 2020 

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по количеству комнат по-прежнему наибольший объем экспозиции был распределен между однокомнатными (28,7%, −0,3 п.п.) и двухкомнатными квартирами (39%, −1,2 п.п). На трехкомнатные лоты и студии приходится 18,7% и 11,8% рынка (-1 и +2,8 п.п.). Меньше всего предлагается многокомнатных квартир (1,8%, −0,3 п.п.).

Структура предложения по типу квартир (внешний круг — июнь 2020 г., средний круг — март 2020 г., внутренний круг — декабрь 2019 г.) 

Структура предложения по типу квартир (внешний круг — июнь 2020 г., средний круг — март 2020 г., внутренний круг — декабрь 2019 г.)

Источник: «Метриум»

Превалирующее число предложения экспонируется с готовым ремонтом. За полгода количество таких квартир увеличилось на 11,5 п.п. (до 57,8%). В общей структуре предложения квартир без отделки заметно меньше, чем шестью месяцами ранее — 33% против 40,8%. Лотов с предчистовой отделкой всего 9,2% рынка (-3,7 п.п.).

Структура предложения по типу отделки (внешний круг — июнь 2020 г., средний круг — март 2020 г., внутренний круг — декабрь 2019 г.)

Структура предложения по типу отделки (внешний круг — июнь 2020 г., средний круг — март 2020 г., внутренний круг — декабрь 2019 г.) 

Источник: «Метриум»

За шесть месяцев средняя цена на рынке новостроек массового сегмента выросла на 4% — до 181 810 руб. за кв. м. В январе-марте ежемесячный рост цен составил в среднем 2,1%, в апреле — замедлился, в мае и июне приостановился. По итогам полугодия ожидался более высокий рост, однако выход нового проекта «Станция «Л», где сконцентрирован внушительный объем предложения по минимальной стоимости (133 315 руб. за кв. м), внес значительные изменения в общую ценовую ситуацию в сегменте. Без учета данного комплекса динамика составила бы +7,4% (средняя цена — 187 650 руб. за кв. м).

Повышение среднего ценового уровня произошло в большинстве округов. Наиболее заметные изменения зафиксированы в СЗАО (+16,8%), ЗАО (+13,8%) и ВАО (+11%). В остальных округах рост варьировался от 3,1% до 8,4%. Снижение средневзвешенной цены квадратного метра отмечено только в ЮВАО — на 3,4%.

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м - 1 полугодие 2020 

Источник: «Метриум»

С начала года средневзвешенный бюджет покупки увеличился на 2,3% до 10,37 млн руб. Стоимость выросла по всем типологиям квартир, кроме студий, где отмечено снижение цены на 3,3%. За первые шесть месяцев средняя стоимость одно- и двухкомнатных лотов увеличилась на 4,2% и 4,9%, трехкомнатных – 5,6%, многокомнатных на 11,3%.

Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии

Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

10,6

26,6

42,9

128 270

181 428

378 900

2 703 000

4 830 221

8 931 833

30,8

40,9

65,2

121 752

190 471

331 400

4 504 841

7 781 102

14 617 000

43,4

62,6

129,3

112 000

178 227

303 500

5 997 447

11 157 348

31 417 055

64,6

84,5

139,6

102 903

178 443

289 600

8 234 400

15 070 336

27 329 988

4К+

81,2

113,6

292,4

139 800

200 978

275 000

13 001 400

22 840 371

67 873 771

итого

10,6

57,0

292,4

102 903

181 810

378 900

2 703 000

10 370 712

67 873 771

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в июне 2020 года:

  • ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Ховрино): студия площадью 10,6 кв. м за 2,703 млн руб.
  • ЖК «MySpace на Дегунинской» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 11,1 кв. м за 3,160 млн руб.
  • ЖК «В стремлении к свету» (САО / р-н Лианозово): студия площадью 26,5 кв. м за 3,574 млн руб.

Основные тенденции

«Падение цен на нефть, самоизоляция, закрытие офисов продаж и приостановка строительных работ стали одними из ключевых событий первого полугодия, — резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Несмотря на то, что рынок новостроек массового сегмента традиционно более устойчив к изменениям экономической ситуации в стране, на протяжении всего отчетного периода наблюдалось снижение спроса и девелоперской активности (за исключением короткого всплеска числа сделок в марте после обрушения цен на нефть). Только к концу второго квартала рынок начал постепенно оживать — динамика выхода новых проектов и корпусов в уже реализуемых комплексах практически достигла уровня прошлого года. В июне количество зарегистрированных сделок в новостройках „старой“ Москвы выросло в 1,5 раза по сравнению с маем. Однако в целом по второму кварталу спрос сократился на 44% относительно аналогичного периода прошлого года, снижение за полугодие составило 24%.

К концу отчетного периода средняя цена квадратного метра в сегменте массового жилья находилась на уровне 181 810 рублей. В первом квартале цены демонстрировали интенсивный рост — за три месяца средний показатель увеличился на 6,3%. С падением спроса темп роста цен стал замедляться до практически полного его отсутствия.

Поддержать спрос в текущих условиях сможет снижение ставок по ипотечному кредитованию. Влияние программы уже заметно — доля сделок с привлечением ипотечного кредитования выросла в мае-июне до 62-65% соответственно, тогда как в первом квартале находилась на уровне 55%. Со второй половины мая мы отмечаем увеличение покупательской активности, однако пока не все сделки успели пройти регистрацию. Совокупный результат отмены самоизоляции, открытия офисов продаж и снижения ипотечных ставок в статистике Росреестра мы увидим в июле».


1 Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.