Итоги I полугодия на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Продажи велись в 61 проекте. Суммарный объем предложения составил порядка 2 445¹ квартир площадью 284,9 тыс. кв. м. В сравнении с концом прошлого года число лотов в продаже сократилось на 18,2%, а их площадь — на 13,5%. В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 6,4%, в элитном — на 2,8%.

Премиум-класс

По данным «Метриум», премиальный сегмент рынка новостроек на конец I полугодия 2019 года был представлен 33 проектами. Объем предложения составил 1 920 квартир (197,1 тыс. кв. м). За полугодие число лотов сократилось на 22,6%, продаваемая площадь — на 20,1%.

За шесть месяцев продажи открылись только в одном жилом комплексе премиум-класса — ЖК «РЕКА» компании «Дон-Строй Инвест»².

Новые проекты на первичном рынке жилья премиум-класса в I полугодии 2019 г.

Источник: «Метриум»

Самый большой выбор квартир премиум-класса (около трети предложения) представлен в Пресненском районе, доля которого за полугодие почти не изменилась (+ 0,4 п.п.). Пятая часть рынка приходится на Очаково-Матвеевское (+2,4 п.п.). Старт продаж нового комплекса поспособствовал росту предложения в Раменках на 2,4 п.п. (до 14,5%) по отношению к концу прошлого года. Доля Хорошевского района сократилась на 0,5% и составила 10,6%. На остальные локации приходится суммарно 24,2% предложения (не более 4% на район).

Структура предложения по районам (проекты)	Структура предложения по районам (квартиры)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

Доля однокомнатных квартир за полугодие сократилась на 6,9 п.п. (с 24,7% до 17,8%). Двухкомнатных и трехкомнатных лотов стало больше в соотношении. Их доли увеличились с 29,7% до 36,6% и с 23,4% до 26,7% соответственно. Процент многокомнатных квартир, наоборот, уменьшился до 18,9% (-3,2 п.п.).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг —
2 кв. 2019 г., средний круг — 1 кв. 2019 г., внутренний круг — 4 кв. 2018 г.)

Источник: «Метриум»

Внушительная часть предложения (37,6%; +2,9 п.п.) сконцентрирована в корпусах, находящихся на начальном этапе строительства. Доли квартир в новостройках, где производится монтаж этажей и отделочные работы, сократились до 21,4% (-7,5 п.п.) и 12,8% (-2,2%) соответственно. Более четверти предложения сконцентрировано в готовых домах (28,2%, +6,8 п.п.).

Структура предложения премиум-класса по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I полугодия 2019 года средняя цена за квадратный метр в сегменте составила 488 800 руб. ($7 587³). Рост показателя за полугодие — 6,4% в рублевом и 10,5% в долларовом выражении. В сравнении с первым кварталом средняя цена выросла на 2% и 3,6% соответственно.

В районах Очаково-Матвеевское и Мещанский произошел самый высокий рост — на 10,6% и 11,8% соответственно, что обусловлено повышением цен в проектах данных локаций. Рост среднего ценового уровня в пределах 5,1-8% отмечен в районах Пресненский, Хорошевский, Хамовники, Замоскворечье, Марьина Роща и Тверской. Заметная отрицательная динамика наблюдается в Даниловском районе и Дорогомилово (-9,7% и −6,5% соответственно). Данный факт вызван изменением структуры предложения в комплексах. В Раменках в продажу вышел новый проект с ценами ниже рыночных, что снизило среднюю цену на 6,4% по сравнению с концом прошлого года. В единственном проекте Щукино зафиксировано понижение цен, из-за чего средняя цена района также стала меньше на 5,5% по отношению к показателю на конец года.

Средняя цена за кв. м в премиум-классе в разрезе районов, руб.

Источник: «Метриум»

Средняя стоимость квартир премиум-класса за I полугодие увеличилась на 9,9% — до 50,1 млн руб. В разрезе типологий бюджеты в среднем составили:

• по однокомнатным квартирам — 23 млн руб. (+17,1%);
• по двухкомнатным — 37,5 млн руб. (+17,7%);
• по трехкомнатным — 49,6 млн руб. (+0,6%);
• по многокомнатным — 105,8 млн руб. (+14,6%).

Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения к концу I полугодия были представлены в следующих проектах:

• Prime Park (12,04 млн руб. за 40.2 кв. м);
• CITY PARK (12,08 млн руб. за 34,9 кв. м);
• JAZZ (12,94 млн руб. за 46,77 кв. м).

Самые дорогие квартиры, представленные к продаже в конце июня в премиальном сегменте:

• Capital Towers (1,76 млрд за 1 371 кв. м);
• «Вишнёвый сад» (342,9 млн за 254 кв. м);
• Lucky (335,1 млн за 418,9 кв. м).

Элитный класс

По данным «Метриум», на первичном рынке элитных квартир в I полугодии 2019 года в реализации находилось 28 комплексов. За отчетный период на рынок вышло два проекта, где ранее велись закрытые продажи. Кроме этого, в ЖК «Дом с Атлантами» апартаменты были переведены в квартиры. Объем предложения по количеству лотов вырос на 5% (с 500 до 525 шт.)., продаваемая площадь увеличилась на 6,2% и составила 87,8 тыс. кв. м.

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в I полугодии 2019 г.

Источник: «Метриум»

Наибольшее число квартир элитного класса продается в Хамовниках, где в конце I полугодия было сосредоточено 39,2% предложения (-4,4 п.п.). Якиманка расположилась на втором месте — 19,2% (за полугодие доля района сократилась на 2 п.п.). Третью строчку в структуре предложения занимает Таганский район с долей 16,8% (+1,7 п.п.). Доля Замоскворечья составила 11,4% (-2,6 п.п.). На остальные районы пришлось 18,8% предложения. Стоит отметить, что самый значительный рост доли — на 4,3 п.п. за полугодие — произошёл в районе Арбат (6,4%), где вышел новый проект.

Структура предложения по районам (проекты)	Структура предложения по районам (квартиры)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

Однокомнатных квартир за отчетный период стало больше (на 1,3 п.п., с 8,0% до 9,3%). Доли других типологий в структуре сократились: двухкомнатных — на 0,5 п.п. (19,4%), трехкомнатных — на 0,1 п.п. (31,5%) и многокомнатных — на 0,7 п.п. (38,9%).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг —
2 кв. 2019 г., средний круг — 1 кв. 2019 г., внутренний круг — 4 кв. 2018 г.)

Источник: «Метриум»

Большинство квартир на элитном рынке предлагалось в домах, получивших РВЭ (51,2%, +8,1 п.п. за полугодие). Доля квартир в корпусах на этапе отделки сократилась на 4,3 п.п. (до 37%), а на стадии монтажа этажей — на 3,8 п.п., так что к концу II квартала в предложении не осталось таких лотов. Доля квартир в корпусах на начальном строительном этапе за полугодие не изменилась (11,8%).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», за полугодие средний уровень цены кв. м на элитные квартиры увеличился на 2,8% — до 1 062 165 руб., что эквивалентно $16 486 (+6,8%). За II квартал показатель вырос на 4,5% в рублевом и на 6,1% в долларовом выражении.

Однако в разрезе районов динамика средних цен была разнонаправленной. Самый значительный рост показателя произошел в районах: Якиманка и Мещанский (+6,2% и +5,5% соответственно). В районах: Арбат, Таганский и Пресненский цена, наоборот, уменьшилась (на 9,1%, 5,5% и 4,6% соответственно). Причина заключается как в структурных изменениях, так и в ценовой политике девелоперов. В некоторых давно построенных комплексах отмечено снижение цен (как на пул лотов, так и на весь объем), в других цены выросли (преимущественно в пределах 2-8%), во многих проектах изменений в прайс-листе на преобладающий объем не зафиксировано.

Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе районов, руб.

Источник: «Метриум»

Средний бюджет квартир элитных новостроек по итогам полугодия составил 177,5 млн руб. (+3,8% за полугодие). В зависимости от типологий динамика была разнонаправленной:

• по однокомнатным квартирам — 48,7 млн руб. (+0,9%);
• по двухкомнатным — 86,7 млн руб. (-0,6%);
• по трехкомнатным — 127,4 млн руб. (-1,9%);
• по многокомнатным — 302,5 млн руб. (+7,8%).

Стоимость квартир элитного класса в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения в элитном сегменте:

• «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);
• White Khamovniki (30,4 млн руб. за 41,7 кв. м);
• BARRIN HOUSE (39,4 млн руб. за 60,0 кв. м);

Самые дорогие элитные квартиры, выставленные в открытой продаже:

• Knightsbridge Private Park (945,7 млн за 481,2 кв. м);
• Barkli Gallery (872,2 млн за 311,5 кв. м);
• «Дом на Хлебном» (665,4 млн руб. за 344,7 кв. м).

Основные тенденции

«В I полугодии 2019 года на первичном рынке квартир высокобюджетного сегмента объем предложения снизился на 18% — до 2,5 тысяч единиц, — комментирует Илья Менжунов, управляющий директор „Метриум Премиум“ (участник партнерской сети CBRE). — Сокращение произошло за счет уменьшения количества лотов премиум-класса (на который приходится почти 80% рынка) ввиду высокого спроса на ряд объектов. За шесть месяцев в продажу поступило только три комплекса, два из которых относятся к элитному классу. Ввиду небольшого масштаба их появление не отразилось серьезно на общей динамике предложения.

На рынке дорогих новостроек традиционно самая высокая доля предложения в построенных домах. В премиум-классе по итогам полугодия она составила 28% (+7 п.п.), в элитном — 51% (+8 п.п.). При этом в отличие от комфорт-и бизнес-сегментов доли лотов в корпусах на начальной стадии строительной готовности не уменьшились (премиум — 38%, +3 п.п.; элит — 12%, 0 п.п.).

В обоих классах за полугодие вырос средний ценовой уровень. В премиум-сегменте девелоперы намного чаще поднимали цены, в итоге увеличение среднего показателя составило 6,4% (до 488 800 рублей за кв. м). На рынке элитных квартир отмечена разнонаправленная ценовая динамика — в зависимости от целей девелопера, темпов продаж проектов и характеристик конкретных лотов. В итоге средняя цена в элитном классе повысилась на 2,8% (до 1 062 165 рублей за кв. м)».

¹ В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

² Также на рынок вышел ЖК «Композиция № 24», но в статистику проект не включен, т.к. реализация ведется только юридическим лицам, продажи физическим лицам будут возможны после ввода комплекса в эксплуатацию.

³ Курс доллара: 64,43 руб.=1 долл.

⁴ Комплекс не учитывался в расчетах в связи с отсутствием данных по объему предложения и ценам в открытых источниках информации.