Итоги I квартала 2018 на рынке апартаментов

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на рынке апартаментов Москвы. Объем предложения сократился на 2,4%. Динамика цены кв. м была положительной во всех сегментах.

По данным компании «Метриум», по итогам первого квартала 2018 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 122 проекта с общим числом продаваемых лотов порядка 10 800¹ единиц (площадью 770,9 тыс. кв. м). За отчетный период рынок пополнился девятью новыми объектами.

Проекты, вышедшие на первичный рынок апартаментов в 1 квартале 2018 г.

Источник: «Метриум»

В первом квартале на рынок также поступили новые корпуса в уже экспонируемых проектах:

• Kleinhouse — корпус 5;
• Neva Towers — Башня 1;
• «Правда» — Башня 2;
• Aerolofts — корпус 4;
• «Level Амурская» — корпус Б.

Несмотря на активный выход нового предложения, число лотов в реализации сократилось на 2,4%, отмечают аналитики «Метриум». Пополнение рынка новым объемом было нивелировано вымыванием предложения, а также снятием пула апартаментов с продаж. При этом общая площадь лотов в реализации выросла на 1,5%, ввиду изменения структуры предложения.

Более половины экспонируемых апартаментов распределилась между двумя округами: ЦАО (26,7%; +4,8 п.п.) и САО (25,0%; −4,9 п.п). Далее следуют СВАО (18,6%, +2,5 п.п.) и ЗАО (14,5%, −4,4 п.п.). Доли остальных округов значительно меньше. Практически не представлен данный тип недвижимости в ВАО (0,6%, −0,7 п.п.) и ЮВАО (0,5%, 0 п.п.).

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)	Структура предложения по округам г. Москвы (апартаменты)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

Наибольший объём предложения сосредоточен в комплексах бизнес-класса — 51,8% (-3,0 п.п.). Доля лотов массового сегмента на конец первого квартала составила 24,7% (-0,6 п.п.). Оставшаяся часть рынка распределена между апартаментами элитного и премиум-класса: 16,0% (+5 п.п.) и 7,5% (-1,4 п.п.) соответственно.

Структура предложения по классам (по количеству апартаментов, внешний круг — 1 кв. 2018 г., внутренний — 4 кв. 2017 г.)

Источник: «Метриум»

Превалирующий объем апартаментов находится в объектах на этапе проведения отделочных работ (35,5%; −2,7 п.п.). В зданиях на стадии монтажа этажей было сосредоточено 23,4% (-1,3 п.п.) совокупного предложения. Незначительно меньше лотов предлагается в домах, введённых в эксплуатацию — 22,2% (+1,1 п.п.). Заметно увеличилась доля квартир в корпусах на начальной стадии строительной готовности — 18,9% (+2,9 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (апартаменты)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», во всех сегментах отмечено незначительное повышение среднего ценового уровня. В элитном классе средняя цена кв. м составила 669 390 руб. (+0,3%), в премиум-классе — 486 860 руб. (+7,6%). В бизнес- и массовом сегментах ценовые показатели выросли до 246 640 руб. (+3,6%) и 151 620 руб. (+4,3%) соответственно. Основной причиной стало изменение структуры предложения. Также по нескольким проектам было зафиксировано повышение цен.

Динамика средней цены на апартаменты с разбивкой по сегментам, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

По состоянию на первый квартал 2018 года самыми бюджетными предложениями стали:

• Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв. м за 2,05 млн руб.;
• CleverLand (СВАО / Марфино) студия площадью 16,03 кв. м за 2,3 млн руб.;
• Citimix (ЗАО / Тропарево-Никулино): студия площадью 22,4 кв. м за 2,7 млн руб.

Самые дорогие апартаменты предлагались в следующих комплексах:

• «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 825,8 кв. м за 1 745,8 млн руб.
• «Берег столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 370 кв. м за 1 027,5 млн руб.;
• «Новый Арбат, 32» (ЦАО / район Пресненский): пентхаус площадью 415,8 кв. м за 788 млн руб.

Основные тенденции

«В I кв. 2018 года в реализацию вышло незначительно больше проектов (9 ЖК) в сравнении с предыдущими годами, — комментирует Наталья Круглова, генеральный директор „Метриум“, участник партнерской сети CBRE. — Так, в 2017 году за аналогичный период в экспозицию поступило 6 комплексов, в 2016 г. и 2015 г. — по 7 объектов. При этом относительно сегмента квартир динамика продолжает оставаться менее активной — за отчётный период рынок пополнился 15 новыми проектами.

По числу апартаментов в реализации во всех классах наблюдается сокращение предложения на фоне активного спроса, а также снятия пула лотов с экспозиции. Исключение — элитный сегмент. Примечательно, что на рынке квартир (помимо бизнес-класса, объем реализуемых квартир которого вырос на фоне существенного пополнения предложения) наблюдалась аналогичная тенденция.

Спросом пользовались преимущественно зарекомендовавшие себя комплексы. Несмотря на то, что в сравнении с четвертым кварталом предыдущего года, в котором традиционно отмечается всплеск спроса, апартаменты приобретались менее активно, относительно аналогичного периода 2017 года отмечается рост показателя почти на треть.

Динамика цены кв. м в первом квартале была положительной во всех сегментах. Однако массового повышения стоимости не отмечается. Преимущественно, это было вызвано изменением структуры предложения. Рост цен произошел лишь в некоторых проектах. Также на динамику средней цены оказал влияние выход части новых объектов по ценам выше среднерыночных. Однако, как правило, это обусловлено их расположением и качеством».

¹ В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

² В комплексе стартовали открытые продажи, однако с начала 2017 года велась закрытая реализация.