Итоги I квартала на первичном рынке высокобюджетного сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала 2025 года на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы. Объем предложения за квартал сократился на 3,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 2,33 млн рублей (+9,5% за квартал, +28,9% за год). Было реализовано 25,8 тыс. кв. м по ДДУ (-28,3% за квартал, +95,1% за год).

По данным «Метриум», в I квартале 2025 года на рынке новостроек высокобюджетного сегмента экспонировалось 1,87 тыс. лотов (-3,2% за квартал, +32,1% за год) в 66 проектах, где 1,5 тыс. – квартиры (-1,1% за квартал, +60,7% за год) и 0,36 тыс. – апартаменты (-10,9% за квартал, -24,4% за год). Объем предложения в делюкс-классе за квартал вырос на 18,5% и составил 0,7 тыс. В большей степени это произошло из-за роста объема экспозиции в проекте Nicole. В элитном классе за квартал объем предложения сократился на 12,7% и составил 1,17 тыс. лотов.

«Элитные апартаменты, как правило, отвечают всем основным критериям жилья, а альтернативный юридический формат обусловлен статусом земельных участков, ­– рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Отсутствие права на постоянную прописку в проекте с апартаментами для клиентов элитного рынка зачастую не принципиально. Однако решение властей Москвы о фактическом запрете строительства новых апарт-комплексов во всех сегментах привело к падению их востребованности. Это не удивительно, ведь на ликвидность недвижимости влияют не только качественные характеристики, но и внешние обстоятельства. На этом фоне девелоперы апарт-комплексов, которые по всем параметрам максимально приближены к жилью, начали переводить их в квартиры. Данный аспект дополнительно влияет на снижение предложения апартаментов в элитных новостройках Москвы».

Динамика объема предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.

Элитный класс

Источник: Метриум

Делюкс-класс

Источник: Метриум

В I квартале 2025 года стартовал один новый проект делюкс-класса, где запроектировано всего 3 лота.

Источник: Метриум

Максимальный объем предложения представлен в районе Якиманка (277 лотов, 56,1 тыс. кв. м). Здесь реализуются такие проекты как «Лаврушинский», CULT, DUO, «Резиденция 1864».

«­В тройку районов-лидеров по объему предложения элитных новостроек в минувшем квартале вошло Замоскворечье, – отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Локация уступает только Якиманке и Хамовникам, по числу экспонируемых лотов опережая даже обширный Пресненский район. Замоскворечье сочетает в себе красивую историческую застройку, большое число достопримечательностей и центров притяжения, а также развитую культурно-досуговую инфраструктуру. При этом здесь по-прежнему немало перспективных площадок для застройки, в отличие от большинства районов ЦАО. Все это делает Замоскворечье особенно привлекательным как для девелоперов, так и для клиентов первичного рынка. Особенно престижным считается так называемый «золотой квадрат» – часть района, менее чем на 1 км удаленная от Кремля, Большого театра, Третьяковской галереи. Здесь, в частности, строится наш жилой проект резиденций делюкс-класса «Золотой квартал» / Quartier d’Or».

Структура предложения квартир и апартаментов высокобюджетного сегмента по округам г. Москвы, количество лотов и средневзвешенная цена, руб.

Источник: Метриум

В элитном классе сократилась доля предложения на котловане (41,7%, -6 п.п. за квартал) и на этапе монтажа этажей (29,8%, -1,7 п.п. за квартал). Доля предложения выросла на этапе отделки (17%, +3,3 п.п. за квартал) и в сданных корпусах (11,5%, +5 п.п. за квартал).

В делюкс-классе сократилась доля предложения в корпусах на этапе отделки (18,6%, -21,6 п.п. за квартал) и в корпусах на этапе монтажа этажей (33,5%, -3,2 п.п. за квартал), а также выросла доля предложения в сданных корпусах (25,6%, +17,1 п.п. квартал) и в корпусах на котловане (22,2%, +7,6 п.п.).

Структура предложения высокобюджетного сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов

Элитный класс

Источник: Метриум

Делюкс-класс

Источник: Метриум

В элитном классе в структуре отделки за квартал не было отмечено значительных изменений. В делюкс-классе за счет вывода новых лотов в открытую продажу в проекте Nicole выросла доля предложения с отделкой white box (28,9%, +12,3 п.п. за квартал), сократилась доля предложения без отделки (48,9%, -5,4 п.п.) и с чистовой отделкой (22,2%, -6,8 п.п. за квартал).

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Элитный класс

Источник: Метриум

Делюкс-класс

Источник: Метриум

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I квартала 2025 года составила 2,33 млн руб. (+9,5% за квартал, +28,9% за год). Средневзвешенная цена элитного класса – 1,82 руб. за кв. м (+2,8% за квартал, +41,2% за год), делюкс-класса – 3,03 руб. за кв. м (+8,6% за квартал, 27,5% за год).

Средневзвешенная цена предложения высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента в зависимости от стоимости и площади

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных лотов высокобюджетного сегмента в I квартале 2025 года:

– RUNOVSKY 14: апартамент площадью 34,4 кв. м. за 23 млн руб.;

– CULT: апартамент площадью 27,9 кв. м. за 27,3 млн руб.;

– D'oro Mille: апартамент площадью 30,5 кв. м. за 36,2 млн руб.

Рейтинг самых дорогостоящих лотов высокобюджетного сегмента в I квартале 2025 года[1]:

– «Обыденский №1»: пентхаус площадью 433,1 кв. м. за 3,7 млрд руб.;

– «Резиденция 1864»: пентхаус площадью 1698,2 кв. м. за 3,4 млрд руб.;

– «Фрунзенская набережная»: пентхаус площадью 529 кв. м. за 2,8 млрд руб.;

В I квартале 2025 года на рынке новостроек высокобюджетного сегмента было зарегистрировано 206 ДДУ (-29,9% за квартал, +116,8% за год) общей площадью 25 812 кв. м (-28,3% за квартал, +95,1% за год). Максимальное число сделок было заключено в феврале (96 ДДУ), минимальное – в январе (41 ДДУ).

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.[2]

Источник: Метриум

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке высокобюджетного сегмента по месяцам, шт.[3]

Источник: Метриум

Площадь ДДУ на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, кв. м[4]

Источник: Метриум

Площадь ДДУ на первичном рынке высокобюджетного сегмента по месяцам, кв. м[5]

Источник: Метриум

В I квартале 2025 года максимальное число сделок было отмечено в районе Дорогомилово (30,6%). Здесь по площади заключенных ДДУ лидируют Бадаевский (4,5 тыс. кв. м) и Victory Park Residence (2,2 тыс. кв. м).

Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по районам[6]

Источник: Метриум

Основные тенденции  

«По итогам I квартала 2025 года средневзвешенная цена новостроек делюкс-класса впервые преодолела психологически значимую отметку в 3 млн руб., что обусловлено тенденцией застройщиков к более прозрачному экспонированию проектов, – резюмирует Анна Раджабова. – В целом по сегменту средняя цена составила 2,33 млн руб., демонстрируя рост на 9,5% за квартал и 28,9% в годовом сопоставлении. При этом объем спроса сохранился на уровне III квартала 2024 года – 25 812 кв. м (-28,3% за квартал и +95,1% за год). Несмотря на запуск лишь одного небольшого проекта в отчетном периоде, текущее предложение на рынке высокобюджетной недвижимости существенно превышает показатели прошлого года (1,87 тыс. лотов, -3,2% за квартал и +32,1% за год), а девелоперы, в свою очередь, активно готовят к выходу на рынок новые проекты, хотя зачастую откладывают этот процесс до снижения ключевой ставки».

[1] Без учета закрытого предложения

[2] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.

[3] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.

[4] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.

[5] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.

[6] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.