Итоги I квартала 2026 года на первичном рынке массового сегмента Москвы

В I квартале 2026 года на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 10,3 тыс. лотов (+9% за квартал, -41% за год) в 74 проектах, где 9,4 тыс. – квартиры (+10% за квартал, -39% за год) и 0,9 тыс. – апартаменты (-6% за квартал, -55% за год). В I квартале 2026 года на рынке массовых новостроек «старой» Москвы не стартовал ни один новый проект, а в уже реализующихся проектах началось строительство только 6 новых корпусов.

Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента по кварталам, шт.

Источник: Метриум

Максимальная динамика прироста предложения отмечается в ЗелАО и СЗАО за счет стартов новых корпусов в проектах «Зеленый парк» и «Квартал Мит» соответственно, тогда как максимальный прирост цены зафиксирован в САО (+6%) за счет старта нового корпуса в проекте «Нарвин» по цене выше средней по округу.

«В I квартале девелоперы в «старой» Москве вывели на рынок всего 6 новых корпусов комфорт-класса, – комментирует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский»). – Считаю, что массовый сегмент в привычном виде уходит в прошлое. Обычные комплексы комфорт-класса уже не способны успешно конкурировать с готовыми новостройками от собственников и проектами реновации.  Тем не менее, по мере смягчения монетарной политики активность застройщиков будет увеличиваться. Но компании совершенствуют продукт, создают в составе новостроек все больше объектов собственной инфраструктуры. По сути, формируется новый сегмент комфорт+, который замещает прежний массовый сегмент.

Например, в нашем жилом комплексе комфорт+ «Первый Рязанский» в Рязанском районе ЮВАО предусмотрены детский сад, школа, торгово-развлекательный центр с фитнес-клубом, МФЦ и гостиница, Корпуса проекта отличаются большим число балконов, высокими потолками, просторными гранд-лобби. В I квартале 2026 года разрешение на строительство получили два новых корпуса «Первого Рязанского» – высотный 28-этажный и «клубный» 6-этажный».

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по округам г. Москвы, количество лотов и средневзвешенная цена, руб.

Источник: Метриум

Несмотря на сокращение числа стартов продаж, доля предложения в корпусах на начальном этапе за год увеличилась на 6,3 п.п. и составила 27,3%. Однако данный рост носит преимущественно статистический характер. Он обусловлен не притоком новых объемов, а более активным вымыванием форматов на поздних стадиях строительной готовности. Фактический объем предложения на этапе котлована за год сократился на 23% до 2,8 тыс. лотов.

Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

В структуре предложения по типологии за квартал не произошло существенных изменений, однако в годовом сопоставлении отмечается сокращение доли студий (16,7%, -7,4 п.п.) на фоне постепенного исчерпания с рынка квартир площадью менее 28 кв. м.

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности, количество лотов.

За счет стартовавших корпусов доля предложения с чистовой отделкой за квартал выросла на 3,6 п.п. до 43,2%, а доля без отделки (37,5%, -2,6 п.п.) и white box (19,4%, -0,9 п.п.) сократилась. Причем за год абсолютное число квартир с чистовой отделкой сократилось на 46% до 4,5 тыс. лотов.

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I квартала 2026 года составила 416 520 руб. (+2% за квартал, +23% за год). Средневзвешенная цена квартир – 422 090 руб. за кв. м (+1% за квартал, +22% за год), апартаментов – 353 600 руб. за кв. м (+8% за квартал, +26% за год).

Средневзвешенная цена предложения массового сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента в зависимости от стоимости и площади

Источник: Метриум

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента по площадям и бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных апартаментов в I квартале 2026 года:

– Wellbe (ЗелАО): апартамент площадью 22,2 кв. м за 5,7 млн руб.;

– «Citimix Новокосино» (ВАО): апартамент площадью 16,4 кв. м за 6,2 млн руб.;

– Пятницкое 58 (СЗАО): апартамент площадью 20,2 кв. м за 7,2 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в I квартале 2026 года:

– «Зеленый парк» (ЗелАО): квартира площадью 29,1 кв. м за 7,8 млн руб.;

– «Митинский лес» (СЗАО): квартира площадью 20,1 кв. м за 8,5 млн руб.;

– «Молжаниново» (САО): квартира площадью 22,3 кв. м за 9,1 млн руб.

В I квартале 2026 года на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 3,6 тыс. сделок (-55% за квартал, -51% за год). Максимальное число сделок было зарегистрировано в январе (1,6 тыс. ДДУ).

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке массового сегмента по кварталам, шт.[1]

Доля сделок с ипотекой за квартал выросла на 2 п.п. до 79%., а средняя ставка по рыночной ипотеке сократилась на 1,2 п.п. до 20,6%.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, Дом.рф.

В I квартале максимальная доля сделок по ДДУ отмечена в ЗАО и ВАО. В этих округах по продажам лидируют ЖК «Лучи» (424 ДДУ) и «Метроном» (160 ДДУ).

Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента по округам[2]

Основные тенденции

«На рынке массовых новостроек «старой» Москвы в I квартале 2026 года зафиксировано минимальное число сделок по ДДУ с 2017 года, то есть за 9 лет, – рассказывает Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Значительное сокращение спроса объясняется прежде всего исчерпанием предложения на фоне замедления девелоперской активности в сегменте наряду с растущими ценами. Еще одна причина коррекции потребительской активности вниз – преждевременная реализация отложенного спроса до вступивших в силу изменений условий по семейной ипотеке 1 февраля.

Потенциальная аудитория рынка массовых новостроек не сужается. Однако сейчас снизились как выбор первичного жилья комфорт-класса, так и его доступность. Вследствие растущего дефицита предложения цены за прошедший год выросли быстрее, чем в других сегментах (+23%), особенно за IV квартал 2025 года (+11%). Сокращение ключевой ставки до 15% немного улучшило условия для комбо-продуктов (сочетание семейной и стандартной ипотеки). Тем не менее, ставки по рыночным займам остаются заградительными, что продолжает сдерживать спрос. В результате объем предложения массового сегмента за квартал восстановился на 9% (до 10,3 тысяч лотов), а цена квадратного метра закрепилась на отметке 416,5 тысяч рублей (+2% за квартал)».

[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.

[2] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.