Итоги I квартала на рынке новостроек Новой Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения сократился на 2,2%. Средневзвешенная цена составила 219 305 руб. за кв. м (+4,7% за квартал; +22,1% за год). Спрос снизился на 3,8% относительно I квартала прошлого года.

По данным «Метриум», на первичном рынке новостроек Новой Москвы по итогам I квартала 2022 года был представлен 31 жилой комплекс с совокупным объемом предложения 10 983 квартир¹ общей площадью 560,1 тыс. кв. м. С начала года новых проектов в локации не выходило. При этом возобновились продажи квартир в ЖК «Филатов луг» и проданы последние лоты в ЖК «Москва А101». Девелоперы пополняли предложение новыми корпусами и дополнительным объемом лотов в уже реализуемых комплексах. За квартал количество квартир в выборке сократилось на 2,2%, площадь экспозиции — на 0,8%.

Динамика объема предложения на рынке Новой Москвы (количество квартир)

Источник: Метриум

За три месяца рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:

• «Бунинские луга», корп. 3.7.1, 3.7.2;
• «Остафьево», корп. 12.1, 12.2, 12.3;
• «Первый Московский», кв-л 11 корп. 4;
• «Переделкино Ближнее», кв-л 16, корп. 2, 3,4;
• «Прокшино», корп. 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6;
• «Середневский лес», корп. 3.1;
• «Цветочные поляны» (новая очередь) корп. 1, 2, 3, 6.

Все поступившие в реализацию новые корпуса находятся в Новомосковском округе (НАО), поэтому структура предложения по округам не претерпела существенных изменений. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе — 93,1%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 6,9%.

Структура предложения по округам (количество квартир)

Источник: Метриум

Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках — 87,0%. Доля лотов в среднеэтажных домах составила 11,1%. Оставшаяся часть — предложение в малоэтажных корпусах (1,9%).

Структура предложения по этажности (количество квартир)

Источник: Метриум

За последние три месяца в структуре предложения по стадиям строительной готовности выросла доля предложения в введенных в эксплуатацию корпусах до 14,2% (+ 7,1 п.п.). Возобновление продаж в готовых домах ЖК «Филатов луг» и получение разрешения на ввод в 16 корпусах в I кв. 2022 (4 новостройки в IV кв. 2021) привело к значительному росту объема предложения в сданных проектах.

Наибольший объем предложения реализуется в корпусах на начальном этапе строительства — 43,2% (+0,3 п.п.). Треть лотов продается в домах на стадии строительно-монтажных работ — 31,7% (+1,9 п.п.). На этапе отделочных работ сосредоточено 10,9% (-9,3 п.п.).

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)

Источник: Метриум

В I квартале 2022 года основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы смещен в сторону студий и однокомнатных квартир — их совокупная доля составила 48,4%. По-прежнему превалирующая часть рынка приходится на одно- и двухкомнатные лоты: 33,3% (-2,2 п.п.) и 34,9% (+0,1 п.п.). Равные доли заняли студии и трехкомнатные лоты — по 15,1%. Квартальное изменение по этим типологиям составило −0,5 п.п. и +2,5 п.п. соответственно. Наименьшая доля относится к многокомнатным лотам — 1,6% (+0,2 п.п.).

Структура предложения по типу квартир

Источник: Метриум

В Новой Москве продолжает укрепляться тренд на предложение с отделкой. Превалирующий объем квартир продается с ремонтом «под ключ» от застройщика (53,5%, +0,9 п.п.). Доля предложения без отделки составила 37,1% (-3,4 п.п.). Постепенно девелоперы наращивают объем квартир с отделкой white box (9,4% или +2,5 п.п. по итогам квартала).

Структура предложения по типу отделки квартир

Источник: Метриум

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I квартала 2022 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 219 305 руб. за кв. м (+4,7% за квартал; +22,1% за год). Наблюдаемый рост средней цены достаточно равномерен по округам Новой Москвы: квадратный метр в НАО подорожал на 5,1% — до 228 860 руб., в ТАО на 3,3% — до 118 895 руб.²

Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м

Источник: Метриум

За квартал средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 11,1 млн руб. (+5,5% за квартал; +18,5% за год). Положительная динамика наблюдается по всем типологиям:

• студии — 7,1 млн руб. (+7,7% за квартал; +24,6% за год);
• однокомнатные — 9,3 млн руб. (+4,5% за квартал; +20,8% за год);
• двухкомнатные — 12,1 млн руб. (+3,7% за квартал; +18,6% за год);
• трехкомнатные — 15,5 млн руб. (+1,6% за квартал; +11,9% за год);
• многокомнатные — 24 млн руб. (+0,7% за квартал; +24,3% за год).

К концу марта 2022 года средняя площадь экспонируемой квартиры на первичном рынке Новой Москвы составила 50,9 кв. м (+0,6 кв. м за квартал). Последние 9 месяцев показатель остается стабильным, коррекция в пределах ±1,2%. При этом по типологиям в I квартале 2022 года наблюдается уменьшение средней площади трех- и многокомнатных квартир на 2,7 кв. м и 9,6 кв. м соответственно.

Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Основные тенденции

«Несмотря на то, что в I квартале 2022 года на рынке новостроек Новой Москвы не выходило новых проектов, девелоперы активно выводили в продажу новые корпуса в существующих жилых комплексах, — комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». — Кроме того, в январе возобновились продажи в ЖК «Филатов луг». Тем не менее, объем предложения сократился на 2,2% по числу экспонируемых квартир и на 0,8% по площади.

По итогам квартала зафиксировано вымывание малогабаритных квартир: доля студий уменьшилась на 0,5 п.п., однокомнатных — на 2,2 п.п. К концу марта совокупное предложение таких типологий составило 48,4%, (в IV квартале 2021 года — 51,1%). Стоит также отметить, что средняя площадь экспонируемой квартиры в локации увеличилась до 50,9 кв. м (+0,6 кв. м за квартал).

На первичном рынке Новой Москвы средневзвешенная цена предложения умеренно растёт: за квартал +4,7% до 219 305 руб. за кв. м. Закономерно, вслед за ценой, вырос и средний бюджет предложения на +5,5%.

По итогам I квартала 2022 года в Новой Москве было зарегистрировано около 6,5 тыс. ДДУ³, что на 3,8% меньше, чем в аналогичном периоде 2021 года (6,7 тыс. ДДУ). Доля ипотечных сделок составила 68%, что сопоставимо с I кварталом 2021 г.

В конце февраля Банк России существенно повысил ключевую ставку до 20%. В таких условиях ипотека на новостройки выдается в среднем под 19,5–24% годовых, поэтому основной объем сделок с привлечением заемных средств сместился в сторону льготных государственных программ или субсидируемых застройщиками.

В конце марта российские власти приняли решение о пересмотре параметров льготной ипотеки с изменением ставки с 7% до 12% и увеличением суммы кредита с 3 до 12 млн рублей в московском регионе. Обновленная программа начала действовать с 1 апреля. Учитывая, что средний бюджет покупки на первичном рынке Новой Москвы составляет 11,1 млн руб., покупатели, которые откладывали покупку квартиры, вероятно воспользуются новыми условиями. Таким образом, своевременный пересмотр параметров льготной ипотеки и сохранение условий семейной ипотеки позволят сохранить спрос на довольно высоком уровне».

¹ Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

² Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 450 000 руб./кв. м, учитывается при расчете средневзвешенной цены квадратного метра всей Новой Москвы, но не учитывается при расчете аналогичного показателя по ТАО.

³ Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам всех классов в ТиНАО, без оптовых покупок.