08 апреля 2020
Итоги I квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения снизился на 11,9%. Средняя цена предложения увеличилась на 6,7% и составила 258 015 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», по итогам I квартала 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы в реализации находилось 12 450 квартир1 (952,2 тыс. кв. м) в 97 проектах, что на 11,9% меньше, чем в конце 2019 года. За три месяца был объявлен официальный старт продаж только в анонсированном ранее ЖК «Павелецкая Сити». Других новых проектов замечено не было, однако, возобновилась приостановленная ранее реализация двух комплексов. Также рынок пополнился несколькими корпусами в уже реализуемых новостройках:

  • Headliner (очередь 3, корп. 6, 7);
  • «Резиденции архитекторов» (очередь 3, корп. 1);
  • «Серебряный фонтан» (корп. 3);
  • «Метрополия» (очередь 2, корп. А);
  • «ЗИЛАРТ» (очередь 2, лот 9, 10);
  • ILOVE (корп. 5);
  • «Сердце Столицы» (корп. 8);
  • Balance (корп. 2);
  • RiverSky (корп. 1);
  • «Событие» (корп. 3);
  • West Garden (корп. 5);
  • «Now. Квартал на набережной» (корп. 2.4, 2.5).

Объем предложения сократился во всех округах, кроме ЮВАО, ЦАО и ВАО. Причем в Юго-Восточном округе количество реализуемых квартир увеличилось на 43,2% — до 2 тысяч лотов. Как следствие, существенно выросла доля ЮВАО в структуре предложения (16,3%, +6,3 п.п.). Больше квартир реализуется только в Западном округе — 18,6% (-3,8 п.п.). Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (1,4%, +0,6%).

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

Несмотря на общее снижение предложения на рынке, в I квартале 2020 года зафиксирован рост доли квартир в корпусах на начальной стадии строительной готовности (22,5%, +6,7 п.п.). Сопоставимый объем экспозиции сосредоточен в новостройках на этапе отделочных работ (20,8%, −4,7 п.п.) и в готовых домах (23,3%, +1,2 п.п.). Треть рынка представлена в объектах на стадии монтажа этажей (33,4%, −3,2 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

В разрезе типологий в структуре предложения серьезных изменений за квартал отмечено не было. Наибольшую долю составляют двухкомнатные квартиры (40,6%, −1,1 п.п.). Около трети рынка приходится на трехкомнатные лоты (29,2%, +1,2 п.п.), менее четверти — на однокомнатные (22,3%, −0,7 п.п.). Доля многокомнатных квартир — 6% (-0,1 п.п.), студий — 1,9% (+0,7 п.п).

Структура предложения по типу квартир
(внешний круг — I квартал 2020, внутренний круг — IV квартал 2019 г.)

Структура предложения по типу квартир (внешний круг — I квартал 2020, внутренний круг — IV квартал 2019 г.)

Источник: «Метриум»

За квартал произошло резкое снижение доли квартир без ремонта — до 68,6% (-10,2 п.п.). На лоты с отделкой white box пришлось 18,2% (+5 п.п.), с полным ремонтом — 13,2% (+5,2 п.п.).

Структура предложения по типу отделки
(внешний круг — I квартал 2020 г., внутренний — IV квартал 2019 г.)

Структура предложения по типу отделки (внешний круг — I квартал 2020 г., внутренний — IV квартал 2019 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», за I квартал 2020 года средняя цена предложения увеличилась на 6,7% и составила 258 015 руб. за кв. м. В отдельных округах рост достигал 14-19%: ЮАО — 14,4%, ВАО — 16,2%, СВАО — 19,2%. Снижение показателя зафиксировано только в Центральном округе, где в одном из проектов вышел внушительный объем предложения в корпусах на начальной стадии строительной готовности.

Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м

Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Средний бюджет предложения вырос еще больше показателя за квадратный метр — на 8,5% до 19,7 млн руб. Однокомнатные квартиры и студии повысились в цене на 11,4% и 18% соответственно. По остальным типологиям рост варьировался в пределах 5,3-9,6%.

Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии по итогам I квартала

Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость лотов, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

20,0

32,2

47,5

245 098

311 345

411 000

6 580 504

10 030 045

14 410 200

28,5

46,6

98,4

165 817

266 660

500 090

6 837 600

12 433 873

43 320 000

40,4

69,1

180,1

150 000

255 610

521 941

8 360 850

17 665 093

60 657 500

56,2

101,0

224,1

151 772

249 990

520 200

12 666 600

25 259 490

70 267 606

4К+

68,8

130,9

388,1

156 000

281 047

554 100

18 798 798

36 795 579

111 743 397

итого

20,0

76,5

388,1

150 000

258 015

554 100

6 580 504

19 729 700

111 743 397

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в I квартале 2020 года:

  • ЖК «Манифест» (ЗАО / Можайский р-н) студия площадью 20,1 кв. м за 6,6 млн руб.
  • ЖК «Вереск» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия площадью 25,1 кв. м за 6,8 млн руб.
  • ЖК FREEDOM (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия площадью 21 кв. м за 6,8 млн руб.

Основные тенденции

«На рынке новостроек бизнес-класса в I квартале 2020 года наблюдалась та же картина, что и в массовом сегменте: предложение снижалось, а цены росли, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Количество реализуемых квартир уменьшилось на 12%, несмотря на довольно бодрый старт новых корпусов. Хотя девелоперская активность, конечно, затормозилась: был дан официальный старт только одного нового проекта против четырёх в прошлом году и семи в 2018 г.

Цены выросли чуть сильнее, чем в массовых новостройках — на 6,7% и 6,3% соответственно. При этом за весь прошлый год рост в бизнес-классе составил 5,8%. Рост среднего показателя обусловлен не структурными изменениями, а прямым повышением цен в проектах, во многих из которых оно составило 5-10% и больше. Хотя структурные изменения также имели место — в I квартале отмечено заметное увеличение доли квартир с отделкой (как финишной, так и white box), в общей сложности они составили треть рынка.

Существенно вырос и порог входа на рынок: если в конце 2019 года минимальное предложение составляло 5,1 млн руб., то к началу апреля — 6,6 млн. Средний бюджет предложения достиг 19,7 млн руб., увеличившись за три месяца на 8,5%».


1 В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.