Итоги I квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения вырос на 11,8%. Средняя цена квадратного метра — на 2,2%.

По данным «Метриум», по итогам I квартала 2019 года на рынке новостроек массового сегмента было представлено 85 жилых комплексов. Объем предложения составил 16 760 единиц¹ (площадью 0,973 млн кв. м). За прошедший квартал было объявлено о начале реализации четырёх проектов.

Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в I квартале 2019 г.

Источник: «Метриум»

Старт продаж новых корпусов произошел в следующих жилых комплексах²:

• Discovery (корп. 1, 4);
• Discovery Park (корп. 2, 3);
• «Селигер Сити» (корп. Д);
• «Кварталы 21/19» (корп. 15);
• «Гринада» (корп. 3);
• «Парк Легенд» (корп. 4);
• «Лучи» (корп. 8);
• «Шереметьевский» (корп. 5, 6);
• «Семеновский парк» (корп. 3);
• «Мякинино Парк» (корп. 2.1, 2.2);
• Level Амурская (корп. В);
• «МИР Митино» (корп. 15);
• «Сиреневый парк» (корп. 1.3).

Появление на рынке новых проектов и корпусов привело к увеличению количества продаваемых квартир на 11,8%, а общей реализуемой площади — на 8,8%.

Эксперты «Метриум» отметили изменения в структуре предложения массовых новостроек по административным округам. По-прежнему лидирует Юго-Восточный округ (26,2% квартир от всего рынка). Однако за квартал его доля сократилась на 2,1 п.п., что объясняется вымыванием предложения. В СВАО количество реализуемых лотов увеличилось благодаря старту продаж нового проекта и корпусов. В итоге, округ занял второе место в структуре предложения с долей рынка 17,5% (+2 п.п.). На третьем месте — ЮАО, при этом его доля не изменилась (16,5%).

Заметные корректировки за квартал произошли в следующих округах: САО (12,5%, −2,7 п.п.), ЗАО (12,5%, +1,1 п.п.) и ВАО (6,9%, +1,4 п.п.).

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)	Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

За квартал доля рынка в новостройках на начальной стадии строительной готовности уменьшилась на 11,5 п.п. (с 45,7% до 34,2%). В свою очередь объем предложения в корпусах на этапе монтажа этажей вырос с 25,7 до 37,1%. Количество квартир в объектах на этапе отделочных работ и в домах, получивших РВЭ, претерпело незначительные изменения (+0,5 п.п. и −0,4 п.п.). Доли в структуре рынка составили 17% и 11,7% соответственно.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения стало больше однокомнатных и двухкомнатных квартир, их доли составили 31,1% (+1,2 п.п.) и 41% (+2,7 п.п.) соответственно. В то же время сократилось число трёхкомнатных и многокомнатных лотов — до 19,4% (-3,6 п.п.) и 2,2% (-0,4 п.п.). Доля студий не изменилась (6,3%).

Структура предложения по типу квартир (внешний круг — 1 квартал 2019 г., внутренний круг — 4 квартал 2018г.) 

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», в конце I квартала 2019 года средняя цена квартир массового сегмента на рынке новостроек Москвы составила 165 700 руб. за кв. м, что на 0,1% выше среднего ценового уровня прошлого месяца и на 2,2% больше показателя декабря 2018 года.

В большинстве округов в прошедшем квартале зафиксирована положительная ценовая динамика — от 3% до 8,1%. Самое заметное увеличение произошло в САО (+8,1%) и ВАО (+6,3%), в результате чего в этих округах зафиксированы максимальные показатели средних цен массового сегмента — 175 210 и 175 670 руб. за кв. м соответственно.

Снижение средних цен отмечено всего в двух округах. В СВАО показатель уменьшился на 2,7% за счет выхода нового проекта с ценами ниже рынка. В СЗАО начата реализация квартир в новом корпусе в проекте за МКАД, что на фоне небольшого объема предложения снизило среднюю цену округа на 5,8%.

Средняя цена в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб./кв. м

Источник: «Метриум»

К концу марта 2019 года средний бюджет квартиры массового сегмента составил 9,62 млн руб. (-0,5% к декабрю 2018 года). Снижение обусловлено сокращением среднего размера квартир. При этом в разрезе типологий бюджеты выросли (за исключением студий). Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в конце квартала стоили в среднем 7 (+1,6%) и 10 (+0,8%) млн руб. соответственно. Трехкомнатные квартиры стали дороже на 2,9% (в среднем — 13,35 млн руб.), многокомнатные — на 1,3% (19,7 млн руб.). Средняя стоимость студий сократилась на 3,8% (до 4,94 млн руб.).

Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в марте 2019 года:

• «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 20,4 кв. м за 2,55 млн руб.
• «Мякинино Парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,8 кв. м за 3,19 млн руб.
• «Квартал Некрасовка» (ЮВАО / р-н Некрасовка): студия площадью 23 кв. м за 3,60 млн руб.

Основные тенденции

«В I квартале 2019 года первичный рынок жилья массового сегмента пополнился четырьмя новыми комплексами, что абсолютно идентично статистике за аналогичный период прошлого года, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“, участник партнерской сети CBRE. — На фоне относительно небольшой динамики выхода новых проектов (для сравнения — за весь 2018 год стартовало 27 ЖК) отмечен старт продаж 17 новых корпусов в уже реализуемых новостройках. В результате объем предложения вырос за квартал почти на 12%.

Увеличению предложения не помешал активный спрос, отмеченный на рынке вопреки росту не только ипотечных ставок, но и цен. Средняя цена на массовые новостройки достигла максимального показателя за всю историю развития рынка — 165 700 руб. за кв. м. За квартал среднерыночный рост составил 2,2%. При этом он был сглажен структурными изменениями, во многих проектах динамика была значительно выше — до 5-10%.

Кроме того, на рынке отмечено снижение скидок. Если в начале года действовали весомые новогодние акции (до 7-10-15% и выше), которые во многих проектах были продлены и на февраль, то к концу квартала дисконт сократился до 2-5%. Причина роста цен и снижения скидок — повышение НДС и изменения в законодательстве. Вероятнее всего, тенденция продолжится и во втором квартале (за исключением появления традиционных акционных предложений на период майских праздников)».

¹ В некоторых ЖК объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

² Помимо официального старта продаж, в прошедшем квартале было начато бронирование квартир в корпусах 8 и 9 ЖК «Преображение», в расчетах объем не учитывался.