24 апреля 2019
Итоги I квартала на рынке апартаментов

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке апартаментов Москвы. Объем предложения сократился на 7,6%. За исключением массового сегмента, во всех классах отмечен рост средней цены квадратного метра. 

ЖК Chkalov

По данным компании «Метриум», по итогам I квартала 2019 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 119 комплексов с общим объемом предложения порядка 10 3551 лотов (площадью 766,5 тыс. кв. м). За отчетный период рынок пополнился пятью новыми проектами2.

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I квартале 2019 г.

Название

Девелопер

Округ

Район

Класс

1

Eight Yards

«ПСТ»

ЦАО

Хамовники

премиум

2

«Рогожский вал 12»

«СпектрСтрой»

ЦАО

Таганский

бизнес

3

«Долгоруковская 25»

«БЭЛ Девелопмент»

ЦАО

Тверской

премиум

4

Kuznetsky Most 12 by Lalique

KR Properties

ЦАО

Мещанский

элитный

5

Cameo

Stone Hedge

ЦАО

Тверской

элитный

Источник: «Метриум»

В I квартале в продажу поступил также новый корпус во второй фазе проекта «Ривер Парк». Одновременно с этим в двух комплексах продажи были приостановлены (ВернадSky и Quartet House), еще в восьми — проданы последние лоты. За отчетный период объем предложения снизился по количеству лотов на 7,6%, по общей площади — на 3,8%.

Эксперты «Метриум» отмечают, что в структуре предложения по округам лидером по количеству проектов с апартаментами стал ЦАО (50,4%). За квартал его доля увеличилась на 1,6%, что обусловлено выходом в продажу пяти новых проектов в локации. Структурные изменения в проектах САО и СВАО уменьшили их доли в общем объеме до 13,4% и 12,6% соответственно (на 0,4 п.п. каждого). Доли остальных округов варьировались от 0,8% до 7,6%. По количеству апартаментов в экспозиции большая часть предложения относительно равномерно распределилась между тремя округами: ЦАО (26,5%), СВАО (24,6%) и САО (23,4%).

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (апартаменты)
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (апартаменты)
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

Наибольший объём предложения на первичном рынке апартаментов сосредоточен в комплексах бизнес-класса. С начала года их доля увеличилась на 2,8 п.п. и составила 45,2%. Массовый сегмент прибавил 0,7 п.п. за квартал и достиг значения 28,6%. Оставшаяся часть лотов приходится на премиальный (13,2%, −3,6 п.п.) и элитный классы (13%, +0,1 п.п.).

Структура предложения по классам (по количеству апартаментов, внешний круг — 1 кв. 2019 г., внутренний — 4 кв. 2018 г.)

Структура предложения по классам 

Источник: «Метриум»

За I квартал 2019 года заметно увеличилась доля апартаментов в корпусах, находящихся на этапе монтажных работ, — 30,3% (+6,3 п.п.). Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию комплексах, увеличилась на 3,4 п.п. и достигла 25,1%. В корпусах в стадии отделочных работ предлагалось 22,8% (-4,2 п.п.) лотов. В комплексах на начальном этапе реализовывалось 21,8% рынка (-5,5 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (апартаменты)

Структура предложения по стадии строительной готовности 

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале практически во всех классах зафиксировано повышение цены кв. м. Исключением стал массовый сегмент, где за три месяца уровень средней стоимости сократился на 1,2% из-за структурных изменений и составил 170 425 руб. В элитном классе средняя цена кв. м достигла 840 575 руб. (+10,9%), в премиум-классе — 480 080 руб. (+4,1%). Средняя стоимость кв. м в апартаментах бизнес-класса находилась на уровне 244 690 руб. (+0,9%). Основными факторами, повлиявшими на изменение ценового показателя, стали: повышение стоимости апартаментов по ряду проектов, выход нового объема по ценам выше среднерыночных, а также изменения структуры предложения.

Динамика средней цены на апартаменты по сегментам, руб. за кв. м

Динамика средней цены на апартаменты по сегментам, руб. за кв. м 

Источник: «Метриум»

Самые бюджетные предложения на рынке апартаментов по итогам I квартала 2019 года:

  • Loft FM (ЦАО / Таганский): студия площадью 16 кв. м за 2,9 млн руб.;
  • CleverLand (СВАО / Марфино) студия площадью 16,03 кв. м за 2,93 млн руб.;
  • Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв. м за 2,94 млн руб.

Самые дорогие апартаменты предлагались в следующих комплексах:

  • «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): двухуровневый пентхаус площадью 1 211 кв. м за 3 127 млн руб.;
  • Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1 041,7 кв. м за 2 083 млн руб.;
  • «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 370 кв. м за 1 370 млн руб.

Основные тенденции

«В I квартале 2019 года девелоперская активность на рынке апартаментов не была высокой, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Продажи открылись в пяти новых проектах, для сравнения — за аналогичный период в предыдущие годы на рынок выходило по 6-9 объектов. Примечательно, что все новые комплексы расположены в ЦАО и позиционируются в высокобюджетных сегментах (два — в элитном классе, два — в сегменте премиум и только один — в бизнес-классе).

За отчетный период отмечено снижение интереса покупателей к формату апартаментов. Количество зарегистрированных ДДУ сократилось на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как продажи квартир выросли на треть. Соответственно, доля апартаментов в структуре сделок снизилась — с 10% до 8%. Тем не менее, цены в большинстве сегментов продолжали повышаться.

Вероятно, ценовой рост сохранится и в среднесрочной перспективе в связи с изменениями в законодательстве, правда меньшими темпами, чем на первичном рынке квартир. Во-первых, сегмент апартаментов более чувствителен к повышению цен. Во-вторых, часть девелоперов потенциально могут перейти на реализацию проектов по другим схемам. Последнее в свою очередь, вероятно, ускорит принятие закона по апартаментам, разработка которого ведется еще с 2015 года».


1 В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

2 Кроме того, начались закрытые продажи элитного проекта Allegoria Mosca.