Итоги 2020 года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В IV квартале 2020 года рынок высокобюджетных новостроек включал 109 проектов (-5 за квартал; −10 за год) с объемом экспозиции 3 735 лотов (440,4 тыс. кв. м). По количеству лотов предложение сократилось на 4% за квартал и на 22% за год. По продаваемой площади снижение объема экспозиции составило 6% и 27% за квартал и за год соответственно. Средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе составила 623,2 тыс. руб./кв. м (+2,5% за квартал; +8,3% за год), в элитном сегменте — 978,6 тыс. руб./кв. м. (-3,4% за квартал при укреплении рубля на 5,7% относительно долл. США; −0,5% за год).

Премиум-класс

По данным «Метриум», в конце 2020 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 60 проектов с общим объемом предложения 2 310¹ лотов (1 215 квартир и 1 095 апартаментов), их суммарная площадь составила 241,3 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедший год существенно сократилось — на 22%, при этом продаваемая площадь уменьшилась на 26%.

Уменьшение объема предложения произошло на фоне активного выхода на рынок новых проектов — за прошедший год продажи открылись в 11 комплексах премиум-класса (аналогично 2019 году). Причина сокращения рынка заключается в высоком спросе и вымывании наиболее ликвидных лотов.

Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в 2020 году

*Старт бронирования
Источник: «Метриум»

В конце 2020 года наибольшее число экспонируемых лотов было сосредоточено в районе Дорогомилово (21,4%; +10,3 п.п.). В этом районе вышел новый жилой комплекс Victory Park Residence от ANT Development, а также активно идут продажи проекта «Поклонная 9», стартовавшего годом ранее. Второе место занял Пресненский район с 12,3% (-17 п.п.), в котором завершились продажи нескольких проектов («Резиденция Монэ», CITY PARK) и не вышло ни одного нового, что в совокупности с высоким спросом привело к заметному сокращению предложения. Третье место у района Раменки (11,8%; +0,7 п.п.), в нем были сбалансированы спрос и предложение. В данной локации вышел один новый проект под названием Hide от MR Group.

Структура предложения по районам г. Москвы (проекты)	Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

К концу 2020 года доля квартир на рынке новостроек премиум-класса выросла и вновь стала превалировать над долей апартаментов (52,6%; +3,8 п.п. за квартал; +0,9 п.п. за год). Доля апартаментов пропорционально уменьшилась и составила 47,4%. Среди 11 новых проектов, вышедших на рынок в 2020 году, 7 относятся к жилым комплексам с квартирами, и только 4 к апарт-комплексам.

Структура предложения по количеству лотов
(внешний круг — IV кв. 2020 г., внутренний круг — IV кв. 2019 г.)

Источник: «Метриум»

В IV квартале 2020 года в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось относительно равномерное распределение лотов. В комплексах на начальном этапе строительства представлено 25% лотов (-5,4 п.п.), на стадии монтажных работ — 25,9%; (+2 п.п.), а на этапе отделочных работ — 25,4%; (+3,5 п.п.). Наименьшая доля текущего предложения сосредоточена в готовых объектах (23,6%; −0,2 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Источник: «Метриум»

По итогам 2020 года лоты с финишной отделкой и без уступили свои доли рынка лотам с отделкой white box. За отчетный период доля квартир и апартаментов с отделкой white box увеличилась на 14,5 п.п. до 22,2%. Тем не менее превалирующее число квартир и апартаментов реализуется с финишной отделкой (41%; −9 п.п.). На лоты без отделки приходится более трети совокупного предложения (36,8%; −5,5 п.п.).

Структура предложения по типу отделки
(количество лотов, внешний круг — IV кв. 2020 г., внутренний круг — IV кв. 2019 г.)

Источник: «Метриум»

Доли трехкомнатных и многокомнатных лотов снизились на 7,3 п.п. в совокупности, а доля однокомнатных увеличилась на 6,8 п.п. В структуре предложения по типологиям почти две третьих рынка занимают одно- и двухкомнатные квартиры и апартаменты. На двухкомнатные лоты пришлось 32,5% (+1,1 п.п.), на однокомнатные — 30,2% (+6,8 п.п.). Доля трехкомнатных и многокомнатных лотов за год снизилась: на 3,2 п.п. (18,8%) и на 4,1 п.п. (15,2%) соответственно. Студии по-прежнему занимают наименьшую долю в 3,4% (-0,5 п.п.).

Структура предложения по типу лотов
(количество лотов, внешний круг — IV кв. 2020 г., внутренний круг — IV кв. 2019 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса составила по итогам 2020 года 623 235 руб. (+2,5% за квартал; +8,3% за год). На динамику средней цены квадратного метра оказало влияние поступление в реализацию проектов с высокой ценой (значительно выше усредненного показателя по сегменту), плановое повышение цен в комплексах, занимающих весомую долю рынка, а также вымыванием доступных лотов с низкой ценой.

За отчетный период наибольший рост средневзвешенной цены квадратного метра наблюдался в районе Якиманка (+34,5% за год). В данной локации вышел новый проект «Titul на Якиманке», в котором средняя цена квадратного метра превысила 830 тыс. руб. Заметный прирост средней цены квадратного метра отмечен в Хорошёвском районе (+31,6% за год), где представлен всего один жилой комплекс (Prime Park), сформировавший рост средней цены по всей локации. В районах Пресненский, Алексеевский и Хамовники также наблюдалась положительная годовая динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 23,9-26,1% из-за высокого спроса среди покупателей и повышения строительной готовности домов.

Наиболее существенное снижение средневзвешенной цены квадратного метра отмечено в районе Марьина Роща (-23,6%). Отрицательная динамика объясняется тем, что в данном районе к концу 2020 года представлен только один проект, находящийся на старте бронирования (MOD от MR Group). Долгое время в районе экспонировался единственный проект JAZZ, в нем завершились продажи в 3 квартале 2020 года. Кроме того, сокращение годового показателя средней цены квадратного метра наблюдалось в районе Щукино (-21% за год), где застройщик понизил цены на квартиры с целью стимулирования продаж остаточного предложения в давно реализуемом проекте.

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за год увеличился на 2,7% — до 65 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов уменьшилась на 5,2% — до 104,3 кв. м.

Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

• ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,6 кв. м. за 9,4 млн руб. (апартамент);
• ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 29,1 кв. м. за 10,6 млн руб. (квартира);
• ЖК «Приватная резиденция БОРОВКА» (ЗАО / р-н Ново-Переделкино): студия 38,4 кв. м. за 10,8 млн руб. (апартамент).

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

• ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб.;
• ЖК «Capital Towers» (ЦАО / р-н Пресненский): пентхаус площадью 1 385,0 кв. м. за 1,75 млрд руб.;
• ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 905,6 кв. м. за 674,7 млн руб.

Элитный класс

По данным «Метриум», по итогам IV квартала 2020 года на первичном рынке элитной недвижимости в реализации находилось 49 проектов. За прошедший год начались продажи в 6 проектах элитного класса, при этом два проекта находятся в закрытых продажах. Таким образом, на конец года общий объем предложения составил около 1 425³ лотов (450 квартир и 975 апартаментов), суммарной площадью 199,1 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2019 года предложение сократилось на 22,8% по количеству лотов и на 28% по продаваемой площади.

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 2020 году

* Проекты, реализуемые в закрытых продажах, не учитывались в статистике.
Источник: «Метриум»

В структуре предложения по районам лидирующую позицию по числу квартир и апартаментов в продаже занимает Пресненский район, где сосредоточено 38,6% рынка, за год его доля выросла на 8,4 п.п. Новое предложение в данном районе не выходило, однако в экспозиции находится 5 проектов, в том числе башни Москвы-Сити со значительным остаточным предложением. Существенный объем лотов реализуется в районах: Хамовники (14,5%; −8,9 п.п.), Якиманка (11,5%; −2,4 п.п.), где сокращение предложения обуславливается преобладанием спроса над новым предложением и закрытым форматом продаж некоторых проектов (в Хамовниках вышло два проекта — «Пречистенка 8» и High Garden, а на Якиманке — «Золотой»). Доли квартир и апартаментов в равном соотношении распределены в Таганском (10,3%; +6,4 п.п.) и Арбатском (10,0%; +0,2 п.п.) районах. На остальные локации приходится суммарно 15,1% предложения (не более 6% на район).

Структура предложения по районам г. Москвы (проекты)	Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типу лотов на первичном рынке недвижимости элитного класса превалируют апартаменты — 68,3% (-5,6 п.п. за квартал; +4,1 п.п. за год). На квартиры прошлось 31,7% рынка.

Структура предложения по лотам
(внутренний круг —2019 г., внешний круг — 2020 г.)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по стадиям строительной готовности к концу 2020 года лидирующую позицию занимает готовое жилье — 66,2% (+19,9 п.п. за квартал; +11,3 п.п. за год). Предложение в домах на этапе отделочных работ занимают 23,1% рынка (-24,6 п.п. за квартал; −5,6 п.п. за год). Доля квартир и апартаментов в домах на начальной стадии строительства составила 9% (+4,4 за квартал и за год). Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей — 1,7%, снизившись за год на 10,1 п.п. (+0,4 п.п. за квартал).

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество лотов)

Источник: «Метриум»

За год доли элитных квартир и апартаментов с финишной отделкой и без снизились (-2,3 п.п и −5,3 п.п. соответственно) за счет увеличения доли лотов с отделкой white box (+7,6 п.п.). Аналогичная тенденция наблюдалась и в классе премиум, где доля лотов с отделкой white box перетянула на себя 14,5 п.п. Тем не менее, 39,3% лотов в элитном классе реализуется без отделки — 39,3%, с финишной отделкой — 34,7%. Квартиры и апартаменты с отделкой white box составляют 26% от совокупного объема предложения.

Структура предложения по типу отделки
(внутренний круг — 2019 г., внешний круг — 2020 г.)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типологиям за 12 месяцев доли трехкомнатных и многокомнатных лотов снизились на 19,8 п.п. в совокупности, а доля однокомнатных увеличилась на 13,3 п.п. К концу 2020 года наибольший объем предложения пришелся на двухкомнатные квартиры и апартаменты — 34,6% от общего количества в экспозиции (+6,4 п.п. за год), на однокомнатные лоты — 28,5% (+13,3 п.п. за год). Почти в равном соотношении представлены трехкомнатные и многокомнатные лоты — 16,9% (-9,3 п.п. за год) и 16,6% (-10,6 п.п. за год) соответственно. На студии приходится наименьшая доля от совокупного объема предложения (3,3%; +0,1 п.п. за год).

Структура предложения по типу лотов
(внутренний круг — 2019 г., внешний круг — 2020 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2020 года средневзвешенная цена квадратного метра составила 978 560 руб./кв. м. (-3,4% за квартал; −0,5% за год) или $13 284⁴. Так как основной объем предложения в классе номинирован в валюте, то наблюдаемое снижение цены квадратного метра в конце года объясняется укреплением рубля относительно валюты — доллар США «потерял» 5,7% относительно российской национальной валюты в IV квартале. На динамику показателя также оказал влияние вымывание наиболее ликвидных и дорогостоящих лотов. Так как, например, в Пресненском районе, где представлены 5 проектов с остаточным готовым предложением, при средней цене в 676 тыс. руб. доля рынка по количеству лотов составляет 38,6%.

Несмотря на снижение средневзвешенной цены квадратного метра в целом по сегменту, в некоторых районах отмечен значительный рост данного показателя. Наибольший рост зафиксирован в Замоскворечье (+49,5% за год) из-за вымывания более ликвидного предложения, где ушло больше половины лотов в округе. В Красносельском районе цена квадратного метра увеличилась на 39,1%, так как произошло изменение в ценовой политике единственного проекта — в Turgenev цены повышены на 15-36% в зависимости от типа лота. В Басманном районе прирост за год составил 34,7%, здесь весомое значение на динамику показателя оказало поступление в продажу нового жилого комплекса «Дом Абрикосова» с более дорогим предложением и завершением продаж в старых проектах локации.

Заметное снижение средней цены отмечалось в Таганском районе, где средневзвешенный показатель снизился на 6,5% за год, что связано со стартом продаж нового проекта «Тессинский, 1» по цене ниже средней по району.

Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:

• Neva Towers (ЦАО / Пресненский): студия площадью 39,7 кв. м за 24,9 млн руб.;
• Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): студия площадью 28,3 кв. м за 27,4 млн руб.;
• «Тессинский, 1» (ЦАО / Таганский): квартиры площадью 50,2 кв. м за 30,7 млн руб.

Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:

• «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;
• «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 2 180,9 кв. м за 2,6 млрд руб.;
• Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1051,2 кв. м за 2,2 млрд руб.

Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Основные тенденции

Сокращение объема предложения

К концу 2020 года на рынке наблюдалось существенное сокращение предложения по всем классам. Тренд стал общим для всего рынка Москвы и имел место не только в массовом сегменте и бизнес-классе, но и в высокобюджетном сегменте. В IV квартале 2020 года количество проектов снизилось до 109 (-5 за квартал; −10 за год), а количество лотов уменьшилось до 3,7 тыс. (-4% за квартал; — 22% за год).

Спрос

Данные о зарегистрированных договорах долевого участия (ДДУ) в новостройках премиум- и элитного классов свидетельствуют о том, что в 2020 году спрос вырос всего на 3% по сравнению с прошлым годом. В высокобюджетном сегменте характерно приобретение готовой недвижимости и вторичного предложения, поэтому реальный спрос существенно выше. На это указывает завершение продаж в 10 проектах за последние 12 месяцев и снижение экспозиции на 22% по количеству лотов. По нашей экспертной оценке, спрос в высокобюджетном сегменте в 2020 году увеличился примерно на 20% относительно прошлого года.

Динамика цен

По итогам 2020 года средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса составила 623,2 тыс. руб./кв. м (+2,5% за квартал; +8,3% за год), а средний бюджет предложения увеличился до 65 млн руб. (+2,7% за год). В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра — 978,6 тыс. руб./кв. м. (-3,4% за квартал при укреплении рубля на 5,7% относительно долл. США; −0,5% за год), а средний бюджет предложения — 136,8 млн руб. (-3,9% за квартал; −11,1% за год). Снижение цены квадратного метра в элитном сегменте обусловлено вымыванием наиболее ликвидного и дорогого предложения. Уменьшение бюджета предложения в данном классе также связано с сокращением средней площади экспозиции до 139,7 кв.м (-7% за год; −15,6% за 2 года) — дорогие и крупные по площади лоты в 2020 году активно уходили с рынка.

Прогноз на 2021 год

«В 2021 году мы ожидаем повышения активности застройщиков и восстановления объема предложения до уровня 2019 года, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании „Метриум Премиум“ (участник партнерской сети CBRE). — В 2020 году новостройки премиум-класса активно росли в цене, поэтому в текущем году, вероятнее всего, мы будем наблюдать умеренную динамику увеличения стоимости квадратного метра. В элитном классе существует потенциал роста цены и закрепление за пределами порогового значения в 1 млн руб., но для этого необходим выход нового, актуального с рыночной точки зрения предложения».

¹ Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

² Класс будет окончательно определен после уточнения застройщиком характеристик проекта.

³ Для ряда объектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир / апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

⁴ 73,662 рубля за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 09.12.2020.