Новости

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Итоги 2020 года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В IV квартале 2020 года рынок высокобюджетных новостроек включал 109 проектов (-5 за квартал; −10 за год) с объемом экспозиции 3 735 лотов (440,4 тыс. кв. м). По количеству лотов предложение сократилось на 4% за квартал и на 22% за год. По продаваемой площади снижение объема экспозиции составило 6% и 27% за квартал и за год соответственно. Средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе составила 623,2 тыс. руб./кв. м (+2,5% за квартал; +8,3% за год), в элитном сегменте — 978,6 тыс. руб./кв. м. (-3,4% за квартал при укреплении рубля на 5,7% относительно долл. США; −0,5% за год).

Премиум ЖК Диалог в Москве

Премиум-класс

По данным «Метриум», в конце 2020 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 60 проектов с общим объемом предложения 2 3101 лотов (1 215 квартир и 1 095 апартаментов), их суммарная площадь составила 241,3 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедший год существенно сократилось — на 22%, при этом продаваемая площадь уменьшилась на 26%.

Уменьшение объема предложения произошло на фоне активного выхода на рынок новых проектов — за прошедший год продажи открылись в 11 комплексах премиум-класса (аналогично 2019 году). Причина сокращения рынка заключается в высоком спросе и вымывании наиболее ликвидных лотов.

Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в 2020 году

Название

Девелопер

Тип

Округ

Район

1

Dialog

Центр-Инвест

квартиры

ЦАО

Красносельский

2

Residence Hall Шаболовский

ООО «Шаболовский»

апартаменты

ЮАО

Даниловский

3

Врубеля 4

ИНТЕКО

квартиры

САО

Сокол

4

Hide

MR Group

квартиры

ЗАО

Раменки

5

Titul на Якиманке

Центр-Инвест

квартиры

ЦАО

Якиманка

6

Victory Park Residence

ANT Development

квартиры

ЗАО

Дорогомилово

7

SLAVA

MR Group

апартаменты

САО

Беговой

8

Lumin

Hutton Development

апартаменты

ЦАО

Таганский

9

MOD*

MR Group

квартиры

СВАО

Марьина роща

10

Приватная резиденция БОРОВКА2

Crane Development

апартаменты

ЗАО

Ново-Переделкино

11

Fili City (корп. Noble)*

MR Group

квартиры

ЗАО

Филевский парк

*Старт бронирования
Источник: «Метриум»

В конце 2020 года наибольшее число экспонируемых лотов было сосредоточено в районе Дорогомилово (21,4%; +10,3 п.п.). В этом районе вышел новый жилой комплекс Victory Park Residence от ANT Development, а также активно идут продажи проекта «Поклонная 9», стартовавшего годом ранее. Второе место занял Пресненский район с 12,3% (-17 п.п.), в котором завершились продажи нескольких проектов («Резиденция Монэ», CITY PARK) и не вышло ни одного нового, что в совокупности с высоким спросом привело к заметному сокращению предложения. Третье место у района Раменки (11,8%; +0,7 п.п.), в нем были сбалансированы спрос и предложение. В данной локации вышел один новый проект под названием Hide от MR Group.

Структура предложения по районам г. Москвы (проекты) Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Структура предложения по районам г. Москвы (проекты) Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

К концу 2020 года доля квартир на рынке новостроек премиум-класса выросла и вновь стала превалировать над долей апартаментов (52,6%; +3,8 п.п. за квартал; +0,9 п.п. за год). Доля апартаментов пропорционально уменьшилась и составила 47,4%. Среди 11 новых проектов, вышедших на рынок в 2020 году, 7 относятся к жилым комплексам с квартирами, и только 4 к апарт-комплексам.

Структура предложения по количеству лотов
(внешний круг — IV кв. 2020 г., внутренний круг — IV кв. 2019 г.)

Структура предложения по количеству лотов (внешний круг — IV кв. 2020 г., внутренний круг — IV кв. 2019 г.)

Источник: «Метриум»

В IV квартале 2020 года в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось относительно равномерное распределение лотов. В комплексах на начальном этапе строительства представлено 25% лотов (-5,4 п.п.), на стадии монтажных работ — 25,9%; (+2 п.п.), а на этапе отделочных работ — 25,4%; (+3,5 п.п.). Наименьшая доля текущего предложения сосредоточена в готовых объектах (23,6%; −0,2 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Источник: «Метриум»

По итогам 2020 года лоты с финишной отделкой и без уступили свои доли рынка лотам с отделкой white box. За отчетный период доля квартир и апартаментов с отделкой white box увеличилась на 14,5 п.п. до 22,2%. Тем не менее превалирующее число квартир и апартаментов реализуется с финишной отделкой (41%; −9 п.п.). На лоты без отделки приходится более трети совокупного предложения (36,8%; −5,5 п.п.).

Структура предложения по типу отделки
(количество лотов, внешний круг — IV кв. 2020 г., внутренний круг — IV кв. 2019 г.)

Структура предложения по типу отделки (количество лотов, внешний круг — IV кв. 2020 г., внутренний круг — IV кв. 2019 г.)

Источник: «Метриум»

Доли трехкомнатных и многокомнатных лотов снизились на 7,3 п.п. в совокупности, а доля однокомнатных увеличилась на 6,8 п.п. В структуре предложения по типологиям почти две третьих рынка занимают одно- и двухкомнатные квартиры и апартаменты. На двухкомнатные лоты пришлось 32,5% (+1,1 п.п.), на однокомнатные — 30,2% (+6,8 п.п.). Доля трехкомнатных и многокомнатных лотов за год снизилась: на 3,2 п.п. (18,8%) и на 4,1 п.п. (15,2%) соответственно. Студии по-прежнему занимают наименьшую долю в 3,4% (-0,5 п.п.).

Структура предложения по типу лотов
(количество лотов, внешний круг — IV кв. 2020 г., внутренний круг — IV кв. 2019 г.)

Структура предложения по типу лотов (количество лотов, внешний круг — IV кв. 2020 г., внутренний круг — IV кв. 2019 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса составила по итогам 2020 года 623 235 руб. (+2,5% за квартал; +8,3% за год). На динамику средней цены квадратного метра оказало влияние поступление в реализацию проектов с высокой ценой (значительно выше усредненного показателя по сегменту), плановое повышение цен в комплексах, занимающих весомую долю рынка, а также вымыванием доступных лотов с низкой ценой.

За отчетный период наибольший рост средневзвешенной цены квадратного метра наблюдался в районе Якиманка (+34,5% за год). В данной локации вышел новый проект «Titul на Якиманке», в котором средняя цена квадратного метра превысила 830 тыс. руб. Заметный прирост средней цены квадратного метра отмечен в Хорошёвском районе (+31,6% за год), где представлен всего один жилой комплекс (Prime Park), сформировавший рост средней цены по всей локации. В районах Пресненский, Алексеевский и Хамовники также наблюдалась положительная годовая динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 23,9-26,1% из-за высокого спроса среди покупателей и повышения строительной готовности домов.

Наиболее существенное снижение средневзвешенной цены квадратного метра отмечено в районе Марьина Роща (-23,6%). Отрицательная динамика объясняется тем, что в данном районе к концу 2020 года представлен только один проект, находящийся на старте бронирования (MOD от MR Group). Долгое время в районе экспонировался единственный проект JAZZ, в нем завершились продажи в 3 квартале 2020 года. Кроме того, сокращение годового показателя средней цены квадратного метра наблюдалось в районе Щукино (-21% за год), где застройщик понизил цены на квартиры с целью стимулирования продаж остаточного предложения в давно реализуемом проекте.

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за год увеличился на 2,7% — до 65 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов уменьшилась на 5,2% — до 104,3 кв. м.

Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии

Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость лотов, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

25,2

35,9

58,3

269 500

444 456

866 206

9 395 561

15 976 285

30 856 800

34,7

57,2

112,8

242 000

524 145

1 358 810

12 667 121

29 998 774

126 600 328

55,6

89,2

160,6

243 420

556 444

1 350 985

16 329 081

49 633 273

185 220 000

82,1

122,6

217,4

260 559

622 549

1 438 740

22 187 533

76 344 350

260 875 000

4К+

84,6

226,3

1852,6

205 121

741 505

1 610 232

34 505 744

167 839 589

1 963 756 000

итого

25,2

104,3

1852,6

205 121

623 234

1 610 232

9 395 561

65 013 636

1 963 756 000

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

  • ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,6 кв. м. за 9,4 млн руб. (апартамент);
  • ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 29,1 кв. м. за 10,6 млн руб. (квартира);
  • ЖК «Приватная резиденция БОРОВКА» (ЗАО / р-н Ново-Переделкино): студия 38,4 кв. м. за 10,8 млн руб. (апартамент).

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

  • ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб.;
  • ЖК «Capital Towers» (ЦАО / р-н Пресненский): пентхаус площадью 1 385,0 кв. м. за 1,75 млрд руб.;
  • ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 905,6 кв. м. за 674,7 млн руб.

Элитный класс

По данным «Метриум», по итогам IV квартала 2020 года на первичном рынке элитной недвижимости в реализации находилось 49 проектов. За прошедший год начались продажи в 6 проектах элитного класса, при этом два проекта находятся в закрытых продажах. Таким образом, на конец года общий объем предложения составил около 1 4253 лотов (450 квартир и 975 апартаментов), суммарной площадью 199,1 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2019 года предложение сократилось на 22,8% по количеству лотов и на 28% по продаваемой площади.

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 2020 году

Название

Девелопер

Тип

Округ

Район

Старт продаж

1

Дом Абрикосова

MR Group

квартиры

ЦАО

Басманный

2 кв. 2020

2

Клубный дом
в Газетном

ООО «Актив Центр»

апартаменты

ЦАО

Тверской

2 кв. 2020

3

Пречистенка 8

Insolver

апартаменты

ЦАО

Хамовники

2 кв. 2020

4

Тессинский, 1

INSIGMA

квартиры

ЦАО

Таганский

3 кв. 2020

5

High Garden*

VSN Realty

квартиры

ЦАО

Хамовники

3 кв. 2020

6

Золотой*

Capital Group

квартиры

ЦАО

Якиманка

4 кв. 2020

* Проекты, реализуемые в закрытых продажах, не учитывались в статистике.
Источник: «Метриум»

В структуре предложения по районам лидирующую позицию по числу квартир и апартаментов в продаже занимает Пресненский район, где сосредоточено 38,6% рынка, за год его доля выросла на 8,4 п.п. Новое предложение в данном районе не выходило, однако в экспозиции находится 5 проектов, в том числе башни Москвы-Сити со значительным остаточным предложением. Существенный объем лотов реализуется в районах: Хамовники (14,5%; −8,9 п.п.), Якиманка (11,5%; −2,4 п.п.), где сокращение предложения обуславливается преобладанием спроса над новым предложением и закрытым форматом продаж некоторых проектов (в Хамовниках вышло два проекта — «Пречистенка 8» и High Garden, а на Якиманке — «Золотой»). Доли квартир и апартаментов в равном соотношении распределены в Таганском (10,3%; +6,4 п.п.) и Арбатском (10,0%; +0,2 п.п.) районах. На остальные локации приходится суммарно 15,1% предложения (не более 6% на район).

Структура предложения по районам г. Москвы (проекты) Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Структура предложения по районам г. Москвы (проекты) Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типу лотов на первичном рынке недвижимости элитного класса превалируют апартаменты — 68,3% (-5,6 п.п. за квартал; +4,1 п.п. за год). На квартиры прошлось 31,7% рынка.

Структура предложения по лотам
(внутренний круг —2019 г., внешний круг — 2020 г.)

Структура предложения по лотам(внутренний круг —2019 г., внешний круг — 2020 г.)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по стадиям строительной готовности к концу 2020 года лидирующую позицию занимает готовое жилье — 66,2% (+19,9 п.п. за квартал; +11,3 п.п. за год). Предложение в домах на этапе отделочных работ занимают 23,1% рынка (-24,6 п.п. за квартал; −5,6 п.п. за год). Доля квартир и апартаментов в домах на начальной стадии строительства составила 9% (+4,4 за квартал и за год). Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей — 1,7%, снизившись за год на 10,1 п.п. (+0,4 п.п. за квартал).

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество лотов)

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество лотов)

Источник: «Метриум»

За год доли элитных квартир и апартаментов с финишной отделкой и без снизились (-2,3 п.п и −5,3 п.п. соответственно) за счет увеличения доли лотов с отделкой white box (+7,6 п.п.). Аналогичная тенденция наблюдалась и в классе премиум, где доля лотов с отделкой white box перетянула на себя 14,5 п.п. Тем не менее, 39,3% лотов в элитном классе реализуется без отделки — 39,3%, с финишной отделкой — 34,7%. Квартиры и апартаменты с отделкой white box составляют 26% от совокупного объема предложения.

Структура предложения по типу отделки
(внутренний круг — 2019 г., внешний круг — 2020 г.)

Структура предложения по типу отделки (внутренний круг — 2019 г., внешний круг — 2020 г.)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типологиям за 12 месяцев доли трехкомнатных и многокомнатных лотов снизились на 19,8 п.п. в совокупности, а доля однокомнатных увеличилась на 13,3 п.п. К концу 2020 года наибольший объем предложения пришелся на двухкомнатные квартиры и апартаменты — 34,6% от общего количества в экспозиции (+6,4 п.п. за год), на однокомнатные лоты — 28,5% (+13,3 п.п. за год). Почти в равном соотношении представлены трехкомнатные и многокомнатные лоты — 16,9% (-9,3 п.п. за год) и 16,6% (-10,6 п.п. за год) соответственно. На студии приходится наименьшая доля от совокупного объема предложения (3,3%; +0,1 п.п. за год).

Структура предложения по типу лотов
(внутренний круг — 2019 г., внешний круг — 2020 г.)

Структура предложения по типу лотов(внутренний круг — 2019 г., внешний круг — 2020 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2020 года средневзвешенная цена квадратного метра составила 978 560 руб./кв. м. (-3,4% за квартал; −0,5% за год) или $13 2844. Так как основной объем предложения в классе номинирован в валюте, то наблюдаемое снижение цены квадратного метра в конце года объясняется укреплением рубля относительно валюты — доллар США «потерял» 5,7% относительно российской национальной валюты в IV квартале. На динамику показателя также оказал влияние вымывание наиболее ликвидных и дорогостоящих лотов. Так как, например, в Пресненском районе, где представлены 5 проектов с остаточным готовым предложением, при средней цене в 676 тыс. руб. доля рынка по количеству лотов составляет 38,6%.

Несмотря на снижение средневзвешенной цены квадратного метра в целом по сегменту, в некоторых районах отмечен значительный рост данного показателя. Наибольший рост зафиксирован в Замоскворечье (+49,5% за год) из-за вымывания более ликвидного предложения, где ушло больше половины лотов в округе. В Красносельском районе цена квадратного метра увеличилась на 39,1%, так как произошло изменение в ценовой политике единственного проекта — в Turgenev цены повышены на 15-36% в зависимости от типа лота. В Басманном районе прирост за год составил 34,7%, здесь весомое значение на динамику показателя оказало поступление в продажу нового жилого комплекса «Дом Абрикосова» с более дорогим предложением и завершением продаж в старых проектах локации.

Заметное снижение средней цены отмечалось в Таганском районе, где средневзвешенный показатель снизился на 6,5% за год, что связано со стартом продаж нового проекта «Тессинский, 1» по цене ниже средней по району.

Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:

  • Neva Towers (ЦАО / Пресненский): студия площадью 39,7 кв. м за 24,9 млн руб.;
  • Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): студия площадью 28,3 кв. м за 27,4 млн руб.;
  • «Тессинский, 1» (ЦАО / Таганский): квартиры площадью 50,2 кв. м за 30,7 млн руб.

Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:

  • «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;
  • «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 2 180,9 кв. м за 2,6 млрд руб.;
  • Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1051,2 кв. м за 2,2 млрд руб.

Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии

Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

28,3

46,3

54,4

541 060

713 875

971 000

24 857 700

33 039 140

48 364 960

45,1

79,0

144,4

484 000

701 608

1 915 215

30 689 280

55 444 725

245 480 000

76,0

124,8

233,0

491 000

778 740

2 100 000

44 985 200

97 223 490

345 240 000

94,7

158,8

295,6

453 200

971 286

3 150 000

58 244 330

154 253 475

758 646 000

4К+

114,4

271,6

2 180,9

448 000

1 260 455

3 150 000

93 945 600

342 494 555

2 900 000 000

итого

28,3

139,7

2 180,9

448 000

978 560

3 150 000

24 857 700

136 810 770

2 900 000 000

Источник: «Метриум»

Основные тенденции

Сокращение объема предложения

К концу 2020 года на рынке наблюдалось существенное сокращение предложения по всем классам. Тренд стал общим для всего рынка Москвы и имел место не только в массовом сегменте и бизнес-классе, но и в высокобюджетном сегменте. В IV квартале 2020 года количество проектов снизилось до 109 (-5 за квартал; −10 за год), а количество лотов уменьшилось до 3,7 тыс. (-4% за квартал; — 22% за год).

Спрос

Данные о зарегистрированных договорах долевого участия (ДДУ) в новостройках премиум- и элитного классов свидетельствуют о том, что в 2020 году спрос вырос всего на 3% по сравнению с прошлым годом. В высокобюджетном сегменте характерно приобретение готовой недвижимости и вторичного предложения, поэтому реальный спрос существенно выше. На это указывает завершение продаж в 10 проектах за последние 12 месяцев и снижение экспозиции на 22% по количеству лотов. По нашей экспертной оценке, спрос в высокобюджетном сегменте в 2020 году увеличился примерно на 20% относительно прошлого года.

Динамика цен

По итогам 2020 года средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса составила 623,2 тыс. руб./кв. м (+2,5% за квартал; +8,3% за год), а средний бюджет предложения увеличился до 65 млн руб. (+2,7% за год). В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра — 978,6 тыс. руб./кв. м. (-3,4% за квартал при укреплении рубля на 5,7% относительно долл. США; −0,5% за год), а средний бюджет предложения — 136,8 млн руб. (-3,9% за квартал; −11,1% за год). Снижение цены квадратного метра в элитном сегменте обусловлено вымыванием наиболее ликвидного и дорогого предложения. Уменьшение бюджета предложения в данном классе также связано с сокращением средней площади экспозиции до 139,7 кв.м (-7% за год; −15,6% за 2 года) — дорогие и крупные по площади лоты в 2020 году активно уходили с рынка.

Прогноз на 2021 год

«В 2021 году мы ожидаем повышения активности застройщиков и восстановления объема предложения до уровня 2019 года, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании „Метриум Премиум“ (участник партнерской сети CBRE). — В 2020 году новостройки премиум-класса активно росли в цене, поэтому в текущем году, вероятнее всего, мы будем наблюдать умеренную динамику увеличения стоимости квадратного метра. В элитном классе существует потенциал роста цены и закрепление за пределами порогового значения в 1 млн руб., но для этого необходим выход нового, актуального с рыночной точки зрения предложения».



1 Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

2 Класс будет окончательно определен после уточнения застройщиком характеристик проекта.

3 Для ряда объектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир / апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

4 73,662 рубля за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 09.12.2020.

Лучшие предложения месяца


ЖК Вавилов Дом
ЮЗАО, ул. Вавилова, д. 27-31
Цена по запросу
Площадь квартир:
от 49.1 до 49.1 м²
ЖК Прайм Тайм
САО, ул.Викторенко вл.11
Хорошёвский м. Аэропорт, Есть готовые дома Квартиры
Средняя цена за м2:
323 164 руб.
Площадь квартир:
от 0 до 0 м²
МФК Пресня Сити
ЦАО, ул. Ходынская, вл. 2
Пресненский м. Улица 1905 года, Беговая, Белорусская Дом сдан Апартаменты,Квартиры
Цена по запросу
Площадь квартир:
от 45.5 до 45.5 м²
Жилой район ALIA
СЗАО, ул. Летная, 95Б
Покровское-Стрешнево м. Тушинская, Спартак Есть готовые дома Апартаменты,Квартиры
Цена по запросу
Площадь квартир:
от 0 до 0 м²
Alcon Tower
САО, Ленинградский пр-т, вл. 34
Цена по запросу
Площадь квартир:
от 71.1 до 255.85 м²
ЖК Павелецкая Сити
ЮАО, ул. Дубининская, вл. 59-69
Даниловский м. Павелецкая, Тульская 2 квартал 2023 Квартиры
Средняя цена за м2:
0 руб.
Площадь квартир:
от 23.7 до 137.4 м²