Итоги 2018 года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В конце 2018 года продажи велись в 58 жилых комплексах. Суммарный объем предложения составил порядка 2 990 квартир общей площадью 329,4 тыс. кв. м. За год он снизился на 16%. В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 10%, в элитном — на 12%.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в конце 2018 года на первичном рынке премиального жилья были представлены 33 проекта. Объем предложения составил около 2 490¹ квартир площадью 246,7 тыс. кв. м. Число квартир в продаже уменьшилось на 15,3% относительно конца 2017 года и на 8,6% по сравнению с прошлым кварталом. Продаваемая площадь сократилась на 17,2% и 7,9% соответственно.

Предложение уменьшилось несмотря на стабильный выход на рынок новых проектов. В течение года рынок пополнился 7 новыми комплексами. Для сравнения — в 2017 году стартовало 8 проектов премиум-класса, при этом предложение увеличилось на 45%. Уменьшение показателей связано прежде всего с «вымыванием» ликвидных квартир. Также влияние оказала приостановка продаж в ЖК «Нескучный Home & SPA»², на который в середине 2018 года приходилось около 8% всех квартир рассматриваемого сегмента.

Новые проекты 2018 года на рынке новостроек премиум-класса

Источник: «Метриум»

По итогам 2018 года Пресненский район стал лидером по числу проектов премиум-класса, сохранив свою позицию второй год подряд, отмечают аналитики «Метриум». По сравнению с 2017 годом, доля района существенно выросла за счет выхода трех новых проектов: «Дом Наркомфина», Lucky и «Дом на Тишинке» (21,2%, +7,9 п.п. к 4 кв. 2017 г.). Затем следуют районы Раменки и Замоскворечье, занимающие второе (12,1%, +2,1 п.п.) и третье место (9,1%, −0,9 п.п.) соответственно.

Больше всего первичных премиальных квартир продается в Пресненском районе: 29,9% предложения (+3,4 п.п.). Второе место занял район Очаково-Матвеевское. Стоит отметить существенный рост доли района в 2018 году (на 17,9 п.п., до 18%), связанный с выходом проекта Spires (Tekta Group). Замыкает тройку лидеров Хорошёвский район: на него пришлось 11,1% предложения (-2,5% п.п.). Немного меньше первичных квартир в Раменках — 10,1% (+2,4 п.п.). Доля остальных районов не превышает 5%.

Структура предложения по районам (проекты)	Структура предложения по районам (квартиры)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

Структура предложения по типологии распределена относительно равномерно. Однокомнатные квартиры составили 24,7% (-0,5 п.п.), двухкомнатные — 29,7% (-1,7 п.п.), трехкомнатные — 23,4% общего объема рынка (-1,1 п.п.). Заметнее изменилась доля многокомнатных квартир: за год она прибавила 3,3 п.п., достигнув 22,1%.

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг — 4 кв. 2018 г., внутренний круг — 4 кв. 2017 г.) 

Источник: «Метриум»

В конце 2018 года наибольший объем предложения был сосредоточен в корпусах на начальной стадии строительства (34,7%, +1,2 п.п.) и на этапе монтажа этажей 28,9% (+1,8 п.п.). Порядка 15% квартир продавалась в корпусах, в которых велась отделка (+1 п.п.). Доля предложения в готовых домах сократилась за год до 21,4% (-4 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена на первичном рынке жилья премиум-класса по итогам 2018 года составила 459 395 руб. за кв. м ($6 863⁵). За квартал она увеличилась на 3,6%, за год — на 10,2%. Стоимость росла на протяжении всего года, за исключением второго квартала, когда из-за перемен в структуре предложения показатель сократился на 0,4%.

Динамика средней цены на рынке новостроек премиум-класса, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Наибольшая цена зафиксирована в Дорогомилово (725 280 руб. за кв. м). На второй строчке Раменки (643 410 руб. за кв. м). Третье место разделили Таганский и Тверской районы (561 420 и 561 260 руб. за кв. м соответственно).

Средняя цена на рынке новостроек премиум-класса в разрезе районов, руб. за кв. м 

Источник: «Метриум»

По итогам года средняя стоимость квартиры премиум-класса на первичном рынке составила 45,6 млн руб. За 2018 год она увеличилась на 7,9%. Средний бюджет по разным типам кварир составил:

• однокомнатных — 19,6 млн руб. (+6,8%);
• двухкомнатных — 31,8 млн руб. (+1,8 %);
• трехкомнатных — 49,2 млн руб. (+9,2%);
• многокомнатных — 92,1 млн руб. (+3,6%).

Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения в премиум-классе:

• Spires (10 млн руб. за 38,2 кв.м);
• City Park (10,2 млн руб. за 33,7 кв.м);
• Prime Park (11 млн руб. за 40,2 кв.м);

Самые дорогие квартиры премиального рынка:

• Capital Towers (1 758,5 млн за 1 500 кв.м);
• «Вишневый Сад» (342,9 млн руб. за 254 кв.м);
• Резиденция «Монэ» (238,0 млн за 271,2 кв.м).

Элитный класс

По данным «Метриум», элитный сегмент рынка новостроек в конце 2018 года был представлен 25 проектами, насчитывающими около 500⁶ квартир в продаже площадью 82,7 тыс. кв. м). За год объем предложения сократился на 20,4%, продаваемая площадь — на 15,3%, а за квартал на 8,3% и 7,3% соответственно.

Значительное снижение объема предложения объясняется его «вымыванием», а также приостановкой продаж двух проектов. За первые шесть месяцев рынок не пополнился ни одним новым комплексом. Исключение составляет ЖК «Левшинский», продажи в котором открылись в первом квартале, а во втором объект уже был снят с экспозиции. Во втором полугодии в открытую реализацию поступило всего 3 жилых комплекса. Необходимо отметить, что еще три проекта поступили в закрытые продажи: «Золотой остров» (Capital Group), High Garden (Palladio Group) и LionGate (APDevelopment)⁷.

Новые проекты 2018 года на рынке новостроек элитного класса

Источник: «Метриум»

Как отмечают аналитики «Метриум», лидером по числу жилых комплексов, представленных на первичном рынке в открытой продаже, стал район Хамовники, где в конце 2018 года экспонировалось 44% всех элитных ЖК столицы (+10,6 п.п. в сравнении с концом 2017 года). На втором месте расположился район Замоскворечье. Здесь девелоперы реализуют 16% проектов (+1,2 п.п.). На третьей строчке находится Якиманка, где сосредоточено 12% проектов (-2,8 п.п.).

По количеству квартир лидерство также сохранилось за Хамовниками (43,7%; +4,3 п.п.). На второй позиции Якиманка (21,3%, +0,6 п.п.), а на третьей Таганский район (15%, +2,4 п.п.).

Структура предложения по районам (проекты)	Структура предложения по районам (квартиры)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

Предложение по-прежнему представлено в основном трёхкомнатными и многокомнатными квартирами: 36,1% (-1,7 п.п.) и 37,7% (+2,8 п.п.) соответственно. Далее следуют двухкомнатные лоты — 18,2% (-2,1 п.п.). Наименьшую часть заняли однокомнатные — 8% (+1 п.п.).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг — 4 кв. 2018 г., внутренний круг — 4 кв. 2017 г.)

Источник: «Метриум»

В конце 2018 года фактически равное количество квартир было представлено в готовых корпусах (43,1%; +5,3 п.п.) и зданиях на стадии отделочных работ (41,3%; +16 п.п.). В домах на начальном этапе строительства экспонировалось 11,8% (+2,5 п.п.) квартир. Меньше всего лотов предлагалось в корпусах на стадии монтажа этажей (3,8%; −23,8 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

Аналитики «Метриум» подсчитали: средняя цена элитных квартир по итогам 2018 года составила 1 032 895 руб. за кв. м ($15 430⁸). В сравнении с 2017 годом показатель вырос на 12% в рублевом и снизился на 2% в долларовом эквиваленте (за год национальная валюта заметно ослабла). Относительно III квартала 2018 года динамика составила +4,7% и +6,6% соответственно.

Рост цены происходил фактически на протяжении всего года, за исключением второго квартала, когда незначительная коррекция вниз была вызвана изменениями структуры предложения. Данный фактор также стал основной причиной последующих изменений — наиболее бюджетные предложения выходили из реализации, в продажу поступали дорогие лоты. Кроме того, все три новых проекта вышли со средней ценой квадратного метра выше среднерыночной. В совокупности с ростом курса доллара (часть проектов экспонируются в иностранной валюте) это вызвало рост среднего показателя.

Динамика средней цены на рынке элитных новостроек, руб. за кв. м 

Источник: «Метриум»

В зависимости от района средняя цена варьируется от 754 815 (Мещанский) до 1 545 340 (Пресненский) руб. за кв. м. Положительная динамика отмечена во всех районах, за исключением Пресненского, где показатель снизился на 22,6%. В остальных локациях за год диапазон роста цен составил от 4% (Мещанский) до 74% (Арбат).

Средняя цена в элитном классе в разрезе районов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения на элитном рынке:

• «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв.м)
• White Khamovniki (32,0 млн руб. за 41,6 кв.м)
• «Жизнь на Плющихе» (38,9 млн руб. за 66 кв.м)

Самые дорогие элитные квартиры в открытой продаже:

• «Симфония Набережных»⁹ (1,1 млрд за 514,5 кв. м)
• Knightsbridge Private Park ($14,68 млн за 481,2 кв. м)
• «Меценат» (899,7 млн руб. за 1030,3 кв. м).

Стоимость квартир элитного класса в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Основные тенденции 2018 года

Увеличение покупательской активности

«Главная тенденция 2018 года на московском рынке жилья — рост спроса — не обошла и высокобюджетный сегмент, — комментирует Илья Менжунов, управляющий директор „Метриум Премиум“, участник партнерской сети CBRE. — Количество зарегистрированных ДДУ на квартиры премиум- и элитного класса выросло по сравнению с 2017 годом на 40%. Но в отличие от массового и бизнес-сегмента основным драйвером роста здесь нельзя назвать повышение доступности ипотечного кредитования. Доля ипотечных сделок немногим превысила четверть, что с одной стороны немало для этого класса, с другой — незначительно больше показателя предыдущего года. Наибольшее влияние оказало появление интересных предложений по привлекательным ценам. Так, около трети квартир было продано в двух популярных проектах, стартовавших в самом конце 2017 года. Также к приобретению жилья подталкивали колебания валютного рынка и нестабильность экономики в целом».

Снижение предложения в открытых продажах, увеличение — в закрытых

«По итогам 2018 года суммарный объем предложения на рынке новостроек премиум- и элитного класса снизился на 16%, — продолжает Илья Менжунов. — Напомним, в 2017 году был зафиксирован рост на 28%. При этом число проектов, поступивших в открытую реализацию сопоставимо, — 10 и 12 ЖК соответственно.

Однако данная статистика обманчива. Во-первых, высокобюджетный сегмент пополнился весомым количеством проектов с апартаментами. Во-вторых, часть комплексов, как с квартирами, так и с апартаментами находятся в закрытых продажах. Некоторые проекты реализуются по схеме off-market только несколько первых недель — до начала строительства, другие не будут экспонироваться на открытом рынке никогда. Для первых это возможность „прощупать“ спрос и оценить адекватность ценообразования, создать задел для успешного официального старта. Вторые, как правило, представляют собой эксклюзивные объекты клубного формата, которые, по мнению девелопера, и так найдут своего покупателя, и не нуждаются в дополнительной рекламе. Последняя схема реализации стала особенно популярна в элитном классе в 2018 году: только на рынке квартир зафиксирован старт закрытых продаж трех ЖК, еще один перешел в соответствующий статус из открытой реализации».

Укрепление позиций Пресненского района и Хамовников

«Уже несколько лет Хамовники являются лидером по объему предложения элитного класса, Пресненский район набирает обороты как главная локация премиум-сегмента, — рассказывает Илья Менжунов. — В 2018 году позиции районов упрочились — на рынок было выведено сразу несколько проектов в этих локациях. В результате доля Пресненского района достигла почти трети рынка премиум-сегмента, а на Хамовники пришлось свыше 40% элитных квартир».

Увеличение предложения с отделкой

«Тенденция, отмеченная еще в 2017 году, набирает обороты. Из десяти новых проектов в шести предлагаются квартиры с финишным ремонтом. Доля предложения с отделкой от застройщика выросла за год в премиум-классе с 16 до 20%, в элитном — с 23 до 26%», — обращает внимание Илья Менжунов.

Рост цен

«Устойчивый интерес покупателей не мог ни отразиться на ценах, — говорит Илья Менжунов. — В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 10%, в элитном — на 12%, что превзошло статистику как массового, так и бизнес-сегмента. К такому итогу привели повышение цен в пользующихся популярностью ЖК, появление в реализации эксклюзивных дорогих объектов, вымывание наиболее дешевых лотов и безусловно рост курса доллара».

Прогноз на 2019 год

«Количество перспективных проектов на рынке велико, — резюмирует Илья Менжунов. — Вопрос заключается в том, успеют ли девелоперы вывести их на рынок в следующем году и захотят ли они это делать в условиях меняющихся правил работы. В высокобюджетном сегменте и до сих пор нередким был старт продаж в готовом или почти построенном объекте (доля предложения в домах с РВЭ — самая большая на рынке: 21% в премиум- и 43% в элитном классе). А после ужесточения требований к застройщикам и появления необходимости реализации через эскроу-счета таких объектов может стать еще больше.

Учитывая большое количество интересных, эксклюзивных проектов на рынке, в том числе в закрытых продажах, можно предположить сохранение высокого объема спроса в сегменте. Но многое будет зависеть и от ценовой политики, проводимой застройщиками, в т.ч. от их готовности быть лояльными по отношению к покупателям.

Уровень цен в свою очередь во многом будет определяться экономической и геополитической ситуацией, динамикой курсов валют, от которой высокобюджетный сегмент зависим в наибольшей степени по сравнению с другими сегментами».

¹ В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

² Арбитражный суд Москвы приостановил деятельность застройщика ЖК «Нескучный Home & SPA» на юге Москвы по привлечению средств дольщиков для строительства этого объекта сроком на один год.

³ Изначально — «Резиденции на Садовой-Сухаревской».

⁴ С конца 2016 года в проекте велись закрытые продажи.

⁵ Курс доллара $ = 66,94 руб.

⁶ В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

⁷ Проекты, реализуемые в закрытых продажах, не учитывались в статистике.

⁸ Курс доллара $ = 66,94 руб.

⁹ Изначально — «Клубный дом на Котельнической набережной, 21»