Итоги года на рынке новостроек Новой Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения за год почти не изменился (-0,8%). Средняя цена предложения выросла на 11,1% и составила 127 730 руб. за кв.м.

По данным «Метриум», по итогам 2019 года на первичном рынке жилья Новой Москвы в реализации находилось 27 проектов. За год совокупный объем предложения почти не изменился (-0,8%) и в конце декабря составил около 9 320 квартир (площадью 519,7 тыс. кв. м).

В 2019 году рынок новостроек пополнился только двумя новыми комплексами (оба расположены в Новомосковском административном округе (НАО)). По сравнению с прошлым годом девелоперская активность снизилась (в 2018 году в реализацию поступило 5 новых ЖК). При этом на рынке по-прежнему наблюдался активный выход в продажу новых корпусов и объемов в уже экспонируемых проектах. В частности, в составе ЖК «Новые Ватутинки» началась реализация квартир в крупном микрорайоне «Десна», рассчитанном на проживание 34 тысяч человек. Всего за год новые корпуса поступили в продажу в 12 из 27 проектов Новой Москвы.

Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в 2019 г.

Источник: «Метриум»

В Новомосковском АО по-прежнему сосредоточен основной объем предложения, за год его доля увеличилась на 3,6 п.п. и составила 97% рынка. В Троицком округе (ТАО) реализуется только 3% квартир.

Структура предложения по округам (квартиры)

Источник: «Метриум»

За год в Новой Москве еще больше увеличилась доля квартир в многоэтажных домах, достигнув 90,9% (+4,1 п.п.). В новостройках малой и средней этажности предложение сократилось на 2,9 п.п. (1,7%) и 1,2 п.п. (7,4%) соответственно.

Структура предложения по этажности (квартиры)

Источник: «Метриум»

За 2019 год наибольший объем квартир в реализации был представлен в корпусах на начальном этапе строительной готовности (38,7%; +5,4 п.п.) и на стадии строительно-монтажных работ (38,5%; −12,2 п.п.). Предложение в домах, где проводятся отделочные работы, занимают пятую часть рынка (19,8%; +6,7 п.п.). Незначительная доля приходится на квартиры в готовых корпусах (3,0%; +0,1 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2019 года средняя цена предложения на первичном рынке жилья Новой Москвы находилась на уровне 127 730 руб. за кв.м¹, что на 11,1% выше показателя конца прошлого года. Рост цен отмечался на протяжении всего года — от 1,8% до 3,4% в квартал, наибольший скачок зафиксирован в четвертом квартале. В Новомосковском округе средняя цена на рынке новостроек составила в конце года 128 770 руб./кв. м (+8,8%), в Троицком — 67 990 руб./кв. м1 (-0,4%).

Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

По состоянию на конец 2019 года средний бюджет предложения относительно показателя за 2018 год увеличился на 8,2% и составил 7 млн руб. Повышение средней стоимости зафиксировано в разрезе всех типологий до следующих показателей:

• студии — 4,1 млн руб. (+9,9%);
• однокомнатные — 5,5 млн руб. (+14,7%);
• двухкомнатные — 7,5 млн руб. (+11,7%);
• трехкомнатные — 9,8 млн руб. (+8,5%);
• многокомнатные — 11,8 млн руб. (+0,5%).

Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве за 2019 год:

• ЖК «Борисоглебское» (ТАО/пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью 34 кв. м за 2,8 млн руб.;
• ЖК «Баркли Медовая Долина» (НАО/пос. Марушкинское): студия площадью 24,6 кв. м за 3,15 млн руб.;
• ЖК «Алхимово» (НАО/пос. Рязановское): студия площадью 26,9 кв. м за 3,27 млн руб.

Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Основные тенденции 2019 года

Рост цен

На протяжении нескольких лет средние цены на рынке новостроек ТиНАО колебались в пределах 100-105 тыс. рублей за кв. м. Ситуация начала меняться в 2018 году, когда показатель увеличился почти на 16% (до 115 тыс. рублей за кв. м). В 2019 году тенденция продолжилась, и средняя цена выросла еще на 11%, достигнув 128 тыс. рублей за кв. м. В 2018 году основной причиной столь высокого роста цен стало улучшение условий ипотечного кредитования и, как следствие, увеличение покупательской активности. В 2019 году на рост цен в большей степени повлияли изменения, которые произошли на законодательном уровне: переход на эскроу-счета, повышение ставки НДС. Цены, по всей видимости, продолжат рост, однако более умеренный и сопоставимой с динамикой стоимости жилья в «старой» Москве.

Переход на эскроу-счета

К концу года почти четверть квартир на первичном рынке жилья Новой Москвы реализовывалось через эскроу-счета, что сопоставимо со статистикой рынка Москвы в старых границах. При этом в конце третьего квартала доля такого предложения составляла всего 12%.

«2019 год также был отмечен резким замедлением девелоперской активности в Москве и снижением числа проектов новостроек, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — В наступившем году всплеска объемов строительства в Новой Москве не ожидается, хотя в разработке находятся интересные проекты, которые могут выйти на рынок уже в 2020 году. Объем предложения будет поддерживаться преимущественно за счет поступления в продажу новых корпусов в рамках экспонируемых комплексов.

Еще одной важной тенденцией стало снижение спроса, который за 11 месяцев снизился на 13% по сравнению с тем же периодом 2018 года. В условиях повышения цен стабилизация спроса может быть достигнута только за счет снижения ипотечных ставок, возможность чего имеется в настоящее время: ключевая ставка в последние полгода снижалась, и есть предпосылки для продолжения этой тенденции».

¹ Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается отдельно.