Новости

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru
Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. За год объем предложения вырос на 12,5%. Средняя цена предложения — на 7,8% и составила 174 760 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», к концу 2019 года массовый сегмент первичного рынка жилой недвижимости Москвы был представлен 92 проектами. За год старт продаж был объявлен в 18 комплексах. Таким образом, на конец 2019 года массовый сегмент рынка состоял из 16 8601 квартир общей площадью 0,977 кв. м. С декабря прошлого года показатели выросли на 12,5% и 9,3% соответственно.

В декабре рынок пополнился одним проектом — «В стремлении к свету», в котором было объявлено начало бронирования. Также в уже реализуемых проектах начаты продажи новых корпусов: «Вестердам» (корп. 4, 5) и «Селигер Сити» (корп. С, К-3, 4, 5).

Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2019 г.

Название

Девелопер

Округ

Старт продаж

1

Дом на Барвихинской

Тройка РЭД

ЗАО

1 кв. 2019

2

Квартал Некрасовка

ГК Самолёт

ЮВАО

1 кв. 2019

3

Молодогвардейская 36

ГК ПИК

ЗАО

1 кв. 2019

4

Сказочный лес

Seven Suns Development

СВАО

1 кв. 2019

5

Балтийский

РГ-Девелопмент

САО

2 кв. 2019

6

Вестердам

ИНТЕКО

ЗАО

2 кв. 2019

7

Stellar Сity

ГК Ташир

ЗАО

3 кв. 2019

8

Большая Семёрка

Бэсткон

ВАО

3 кв. 2019

9

Ильменский 17

ГК ПИК

САО

3 кв. 2019

10

Тринити

Гранель

САО

3 кв. 2019

11

ÀLIA

Asterus

СЗАО

3 кв. 2019

12

Бульвар Матроса
Железняка 11

ЖСК "Бульвар Матроса
Железняка, 11"

САО

3 кв. 2019

13

MySpace
на Дегунинской

MySpace Development

САО

3 кв. 2019

14

MySpace
на Фрезерной

MySpace Development

ЮВАО

3 кв. 2019

15

Измайловский пр-д
22-1

ЖСК "Измайловский проезд 22-1"

ВАО

3 кв. 2019

16

Просторная 7

ГК ПИК

ВАО

4 кв. 2019

17

L'Club

Центр-Инвест

ЮВАО

4 кв. 2019

18

В стремлении к свету

Seven Suns Development

СВАО

4 кв. 2019

Источник: «Метриум»

Распределение предложения по округам произошло следующим образом: доля ЮВАО, традиционно лидирующего с большим отрывом от других округов, за год сократилась на 6,8 п.п. до значения в 21,5%. Разрыв между первым округом в структуре и вторым значительно уменьшился: доля СВАО выросла на 4,5 п.п. до значения в 20,0%. В ЮАО сосредоточено 14,9% предложения (-1,6 п.п.), следующий в структуре — ЗАО (14,1%, +2,7 п.п.). Экспозиция САО за год сократилась на 1,7 п.п. и составила 13,5%. На ЮЗАО и СЗАО приходятся наименьшие доли предложения: 3,2% (-0,2 п.п.) и 3,9% (-0,3 п.п.) соответственно.

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

К концу года наметилось почти равномерное распределение предложения по трем стадиям строительной готовности: доля квартир в корпусах на начальном строительном этапе составила 28,4% (-17,3 п.п.), в зданиях на этапе монтажа этажей сосредоточилось 26,4% экспозиции (+0,7 п.п.), а в домах, находящихся на отделочных работах, — 32,7% (+15,3% п.п.). Доля предложения в готовых домах незначительно выросла и составила 12,5%.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры) 

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типу квартир по-прежнему превалируют одно- и двухкомнатные варианты. Доля первых снизилась на 0,9 п.п. и составила 29,0%, доля вторых выросла на 1,9 п.п. до значения в 40,2%. Студии составили 9% (+2,7 п.п.) рынка. Доли трёх- и многокомнатных лотов сократились: первая на 3,3 п.п. (до 19,7%), вторая — на 0,5 п.п. (до 2,1%).

Структура предложения по типу квартир
(внешний круг — декабрь 2019 г., внутренний круг — декабрь 2018 г.)

Структура предложения по типу квартир (внешний круг — декабрь 2019 г., внутренний круг — декабрь 2018 г.) 

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения к концу декабря зафиксирована на отметке 174 760 руб. за кв. м. Годовой прирост показателя — 7,8%. За исключением первого месяца 2019 года, когда цена сократилась на 1,3%, на протяжении всего года наблюдался рост показателя. Самый низкий ценовой уровень отмечен в январе (159 965 руб. за кв. м), самый высокий — в декабре вследствие непрерывного роста с февраля.

Динамика средней цены предложения в новостройках массового сегмента с 2014 г., руб. за кв. м

Динамика средней цены предложения в новостройках массового сегмента с 2014 г., руб. за кв. м 

Источник: «Метриум»

В большинстве округов отмечена положительная годовая динамика средней цены. Максимальный рост произошел в САО (+19,2%), ВАО (+13,4%) и ЮАО (12,4%). В ЮВАО, ЗАО и ЮЗАО средний ценовой уровень поднялся на 9,2%, 8,0% и 5,5% соответственно. Средняя цена сократилась в СЗАО и СВАО на 9,2 и 5,6% соответственно.

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м 

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

К концу декабря 2019 года средний бюджет предложения вырос на 4,8% и составил 10,1 млн руб. В среднем подорожали квартиры всех типологий, кроме студий, стоимость которых сократилась на 2,7%. Рост стоимости однокомнатных квартир оставил 8,2%, двухкомнатных — 7,1%. Максимальный рост отмечается в бюджете предлагаемых трёхкомнатных квартир (+10,0%). Многокомнатные лоты в среднем стали дороже на 5,2%.

Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2019 года:

  • ЖК «MySpace на Дегунинской» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 15,9 кв. м за 3,418 млн руб.
  • ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,8 кв. м за 3,501 млн руб.
  • ЖК «В стремлении к свету» (СВАО / р-н Лианозово): студия площадью 26,5 кв. м за 3,575 млн руб.

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

15,3

25,9

37,2

130 720

193 230

352 100

3 418 500

4 995 100

8 465 730

29,4

40,7

65,2

115 000

183 520

310 000

4 255 000

7 466 690

13 188 600

43,0

62,1

148,6

101 510

171 190

293 255

5 835 200

10 635 690

22 206 420

62,6

84,2

139,6

94 010

169 540

289 700

7 521 000

14 271 620

28 500 000

4К+

49,0

109,3

292,4

123 000

187 720

255 000

9 163 000

20 517 790

65 263 241

итого

15,3

58,0

292,4

94 010

174 760

352 100

3 418 500

10 133 980

65 263 240

Источник: «Метриум»

Основные тенденции 2019 года

На рынок новостроек 2019 года главным образом повлияло вступление в силу законодательных изменений в строительстве жилья, а именно — переход застройщиков на новую систему финансирования. Данный фактор стал основным среди тенденций завершившегося года. Через эскроу-счета в массовом сегменте новостроек Москвы к концу года реализовывалось около трети квартир.

Рост цен

«Главное следствие изменений в законодательстве — рост цен, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — За период с декабря 2018 по декабрь 2019 года средняя цена предложения претерпела рост в 7,8%, достигнув исторически максимального значения в 175 тысяч рублей. В отдельных проектах цены за год выросли на 20% и больше. В течение года застройщики не только повышали цены на уже предлагаемые квартиры, но и стали выводить на рынок новые проекты по ценам не ниже среднерыночных, как это было принято раньше, а на сложившемся ценовом уровне или даже выше».

Снижение спроса

В 2019 году отмечается разнонаправленная динамика спроса. Если в первые шесть месяцев активность покупателей возрастала, несмотря на рост цен и повышение ипотечных ставок, то во втором полугодии число сделок стало сокращаться по сравнению с прошлым годом. Причем с каждым месяцем разрыв увеличивался — от 9% в августе до 30% в ноябре, хотя ипотечные ставки снова стали снижаться. В этих условиях произошло увеличение объема экспозиции первичного рынка жилья массового сегмента на 13% за год — с 15 до 16,9 тыс. квартир.

Замедление девелоперской активности

Предложение массового сегмента увеличилось, несмотря на снижение темпа выхода новых проектов. В 2019 году рынок пополнился 17-тью комплексами против 28-ми в 2018 году и 23-х в 2017 году.

Появление микроквартир

«Одним из методов стабилизации спроса в условиях роста цен является снижение (сохранение) общего бюджета квартир за счет уменьшения их площади, — отмечает Мария Литинецкая. — Именно этот фактор стал причиной „бума“ студий по 20-25 кв. м после кризиса 2014-2015 гг. В 2019 году рынок шагнул еще дальше и предложил покупателям лоты по 11-15 кв. м. Стоит отметить, что это общемировая тенденция, и такой продукт находит своего клиента. Тем более, если раньше самые маленькие предложения на рынке Москвы представляли собой апартаменты, то сейчас появились помещения с возможностью постоянной регистрации».

Увеличение предложения с отделкой

Еще одна тенденция — увеличение предложения с отделкой — также получила развитие в 2019 году. Доля квартир с ремонтом под ключ от застройщика выросла с 44% до 46%. Удельный вес объектов с предчистовой отделкой (white box) повысился с 9% до 13%. Соответственно, предложение квартир без отделки сократилось с 47% до 41%.

Прогноз на 2020 год

«Доля предложения, реализуемого по эскроу-счетам, продолжит увеличиваться, что должно привести к дальнейшему росту среднерыночных цен, но уже не такому агрессивному, как в 2019 году, — резюмирует Мария Литинецкая. — Повышение будет сдерживаться снижающейся покупательской активностью, в связи с чем нельзя исключать и выборочной отрицательной коррекции стоимостных показателей. Кроме того, мы ожидаем вновь увеличение размеров скидок — с 4% до 5-7% в среднем».


1 Для ряда проектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

Лучшие предложения месяца


ЖК Вавилов Дом
ЮЗАО, ул. Вавилова, д. 27-31
Средняя цена за м2:
329 483 руб.
Площадь квартир:
от 49.1 до 49.1 м²
ЖК Фили Парк
ЗАО, Багратионовский пр-д, 1а
Филевский парк м. Фили Дом сдан Квартиры
Средняя цена за м2:
324 360 руб.
Площадь квартир:
от 0 до 0 м²
ЖК Прайм Тайм
САО, ул.Викторенко вл.11
Хорошёвский м. Аэропорт, Есть готовые дома Квартиры
Средняя цена за м2:
323 164 руб.
Площадь квартир:
от 47.4 до 127.47 м²
Жилой район ALIA
СЗАО, ул. Летная, 95Б
Покровское-Стрешнево м. Тушинская, Спартак 3 квартал 2021 Апартаменты,Квартиры
Средняя цена за м2:
0 руб.
Площадь квартир:
от 0 до 0 м²
Alcon Tower
САО, Ленинградский пр-т, вл. 34
Средняя цена за м2:
0 руб.
Площадь квартир:
от 25.12 до 248.68 м²
ЖК Павелецкая Сити
ЮАО, ул. Дубининская, вл. 59-69
Даниловский м. Павелецкая, Тульская 2 квартал 2023 Квартиры
Средняя цена за м2:
0 руб.
Площадь квартир:
от 20.6 до 137.4 м²