17 января 2020
Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился за год на 2,8%. Средняя цена предложения увеличилась на 1,6% и составила 241 745 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», на первичном рынке новостроек бизнес-класса по итогам 2019 года в реализации находилось 97 проектов с совокупным объемом предложения около 14 1401 квартир (1,06 млн кв. м). В сравнении с показателями 2018 года количество экспонируемых квартир сократилось на 2,8%, продаваемая площадь — на 1,6%. За год на рынок вышло 17 новых проектов, в том числе 6 из них — в IV квартале.

Новые проекты 2019 года на рынке новостроек бизнес-класса

Название

Девелопер

Округ

Старт продаж

1

КутузовGrad II

INGRAD

ЗАО

1 кв. 2019

2

RiverSky

INGRAD

ЮАО

1 кв. 2019

3

Театральный
квартал
2

КРОСТ

СЗАО

1 кв. 2019

4

Событие

Дон-Строй Инвест

ЗАО

1 кв. 2019

5

Vitality

Larus Capital

ЮВАО

2 кв. 2019

6

Манифест

Красные зори

ЗАО

2 кв. 2019

7

Prizma

Флэт и Ко

ЮЗАО

2 кв. 2019

8

Исток

КорундСтрой

САО

2 кв. 2019

9

West Garden

ИНТЕКО

ЗАО

3 кв. 2019

10

Now. Квартал
на набережной

Tekta Group

ЮАО

3 кв. 2019

11

Счастье на
Ломоносовском

ГК Эталон

ЗАО

3 кв. 2019

12

TREND

Magnum Development

СЗАО

4 кв. 2019

13

Nagatino i-Land3

ГК Эталон

ЮАО

4 кв. 2019

14

Вереск

ГК МИЦ

СЗАО

4 кв. 2019

15

Shome

Велесстрой

ЗАО

4 кв. 2019

16

Павелецкая Сити4

MR Group / Level Group

ЮАО

4 кв. 2019

17

Достижение4

SMINEX

СВАО

4 кв. 2019

Источник: «Метриум»

По административным округам наибольший прирост объема предложения за последний год зафиксирован в Западном (+7 п.п, 22,4%) и Южном (+5,5 п.п., 14,5%) округах. В САО — прежнем лидере по числу экспозиции — напротив, отмечается заметное уменьшение числа продаваемых квартир (на 7 п.п., до 13%). Доли остальных округов претерпели изменения в пределах ±3 п.п.

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

На конец 2019 года структура предложения по этапам строительства существенно сместилась в сторону более высоких стадий по сравнению с показателями конца прошлого года. Так, доля предложения в объектах на нулевом цикле строительства сократилась с 27,6% до 15,8% (-11,8 п.п.), а на стадии монтажа этажей — выросла с 30,2% до 36,6% (+6,4 п.п.). Такое изменение предложения связано с высокими темпами строительства объектов, в частности, вышедших на рынок в конце прошлого года. Доля квартир в корпусах на стадии отделочных работ практически не изменилась и составила 25,5% (+0,2 п.п.), в готовых домах — увеличилась до 22,1% (+5,2 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры) 

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типологиям лидирующую позицию занимают двухкомнатные квартиры (41,7%, 0,0 п.п.). Однокомнатные и трехкомнатные лоты также являются одними из наиболее распространенных вариантов экспозиции. Их объем предложения составляет более половины из числа всех экспонируемых лотов, распределившись почти в равных долях — 23% (-2,2 п.п.) и 28% (+3 п.п.) соответственно. Заметно меньше экспонировалось многокомнатных лотов (6,1%, 0,0 п.п.), доля студий минимальна — лишь 1,2% (-0,8 п.п.) всего объема предложения.

Структура предложения по типу квартир (внешний круг — декабрь 2019 г., внутренний круг — декабрь 2018 г.)

Структура предложения по типу квартир (внешний круг — декабрь 2019 г., внутренний круг — декабрь 2018 г.) 

Источник: «Метриум»

В общем объеме предложения преобладают квартиры без отделки (78,8%, +0,8 п.п.). На лоты с отделкой white box приходится 13,2% экспозиции, что на 2,2 п.п. выше показателя 2018 года. Оставшиеся 8% составляют квартиры с готовой отделкой (-3 п.п.).

Структура предложения по типу отделки (внешний круг — 4 кв. 2019 г., внутренний — 4 кв. 2018 г.)

Структура предложения по типу отделки (внешний круг — 4 кв. 2019 г., внутренний — 4 кв. 2018 г.) 

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», в конце 2019 года средняя цена предложения составила 241 745 руб. за кв. м. По сравнению с третьим кварталом показатель увеличился на 1,6%, в годовой динамике рост составил 5,8%.

Динамика средней цены на рынке новостроек бизнес-класса, руб./кв. м

Динамика средней цены на рынке новостроек бизнес-класса, руб./кв. м 

Источник: «Метриум»

В разрезе округов наблюдается увеличение цен практически во всех локациях. Значительный рост среднего показателя отмечен в ЮВАО (+19,5% до 207 950 руб./кв. м), ЦАО (+11,9% до 272 930 руб./кв. м) и ЗАО (+10,1% до 255 030 руб./кв. м). Главной причиной таких корректировок стало непосредственно повышение цен в проектах. Рост также отмечен в ЮАО (+9,3%), САО (9,1%), ЮЗАО (4,6%) и СЗАО (1,3%). Снижение среднего ценового уровня зафиксировано только в ВАО и СВАО (ввиду изменений структуры предложения), где в первом случае произошло снижение цены на 8,1% до 210 120 руб./кв. м, во втором — на 5% до 203 340 руб./кв. м.

Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб./кв. м

Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб./кв. м 

Источник: «Метриум»

По итогам 2019 года средневзвешенная стоимость квартир бизнес-класса составила 18,2 млн руб., увеличившись на 8,3% за год. В разрезе типологий отмечена следующая динамика:

  • студии — +23,8% (до 8,5 млн руб.);
  • однокомнатные — +6,9% (до 11,2 млн руб.);
  • двухкомнатные — +9,7% (до 16,8 млн руб.);
  • трехкомнатные — +2,5% (до 23,1 млн руб.);
  • многокомнатные — +2,3% (до 33,8 млн руб.).

Рейтинг самых доступных предложений на конец 2019 года:

  • ЖК ILOVE (СВАО / Останкинский р-н): студия площадью 29,6 кв. м за 5,1 млн руб.
  • ЖК FREEDOM (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия площадью 21 кв. м за 5,8 млн руб.
  • ЖК «Вереск» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия площадью 26,3 кв. м за 5,9 млн руб.

Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии

Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость лотов, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

20,1

31,4

73,2

171 000

271 011

361 845

5 053 050

8 497 775

23 703 624

26,1

45,0

103,7

150 818

248 119

510 266

6 120 200

11 160 480

42 271 000

39,5

69,6

180,1

150 000

240 907

521 941

7 735 500

16 776 550

61 222 750

55,7

98,9

224,1

141 519

233 173

478 223

10 445 950

23 053 870

76 999 953

4К+

48,6

127,3

388,1

156 000

265 244

475 294

15 795 000

33 807 790

111 743 397

итого

20,1

75,2

388,1

141 519

241 745

521 941

5 053 050

18 177 615

111 743 397

Источник: «Метриум»

Основные тенденции 2019 года

Снижение девелоперской активности

«В 2019 году в реализацию поступило наименьшее за последние четыре года число новых проектов — всего 17 ЖК, тогда как в 2016-2018 гг. показатель не опускался ниже 20 комплексов, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Снижение динамики выхода новых проектов — общий тренд на рынке новостроек Москвы. Стоит отметить, что в бизнес-классе он проявился в меньшей степени. В частности, в массовом сегменте квартир в 2019 году на рынок вышло на 10 комплексов меньше, чем в 2018 году, а в бизнес-классе — всего на четыре. Объем предложения при этом сократился, но не критично — на 3%».

Рост цен

К концу года средняя цена квадратного метра составила 241 745 руб. за кв. м. За 12 месяцев показатель вырос практически на 6% (с 228 525 руб. за кв. м) и на 8% относительно конца 2017 года (223 455 руб. за кв. м). В некоторых округах годовая динамика достигла 10-19%. Рост цен в 2019 году был спровоцирован переходом рынка на эскроу-счета. В течение года отмечена как более активная динамика стоимости квартир по мере повышения стадии строительной готовности, так и довольно высокий уровень стартовых цен в новых проектах / очередях.

Сокращение размеров приобретаемых квартир

В 2019 году средний размер проданного лота в бизнес-классе составил 62 кв. м, тогда как годом ранее показатель находился на уровне 66 кв. м, в 2016 году — 72 кв. м, а в 2014 году — 80 кв. м. В предложении в 2017-2019 гг. средняя площадь квартиры не претерпевала таких изменений и колебалась в пределах 74-77 кв. м, а снижение показателя было отмечено раньше. Так, в 2014 году средняя площадь экспозиции находилась на уровне 93 кв. м. Любопытно, что в структуре спроса средние площади купленных студий, одно- и двухкомнатных квартир практически не имеют различий между массовым и бизнес-сегментами (в пределах 3 кв. м). При этом разница между средними размерами трехкомнатных и многокомнатных лотов достигает 7-13 кв. м.

Прогноз на 2020 год

«По нашим ожиданиям, девелоперская активность в сегменте вырастет, что окажет влияние и на динамику предложения, — резюмирует Мария Литинецкая. — По итогам года можно предположить небольшой прирост объема экспозиции. Географически серьезных перемен не произойдет. Проекты бизнес-класса захватывают преимущественно западную часть города вплоть до МКАД, восточные направления — в районе ТТК. В конкурентной борьбе все больше внимания будет уделяться качеству продукта и разнообразию линейки квартир. В том числе, в новом году должна проявиться тенденция к увеличению предложения с отделкой white box и с финишным ремонтом».


1 В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

2 В Проекте велось бронирование квартир, но в 3 квартале оно было приостановлено.

3 Бывшее название — Central Park.

4 Проект находится на этапе бронирования, поэтому в расчетах не учитывался.