Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке апартаментов. Доля апартаментов на рынке жилья выросла за год с 29% до 36%. Средняя цена квадратного метра увеличилась на 22,8% и составила 286 500 руб.
По данным «Метриум», в 2014 году на рынок апартаментов вышло сопоставимое количество новых проектов по сравнению с прошлым годом – 26 против 25[1] соответственно. Динамика объема предложения также показала соизмеримо высокие результаты. Число комплексов в продаже в 2013 году увеличилось в 1,5 раза, в 2014 – в 1,4 раза. Объем реализуемых апартаментов вырос в 2,5 и 1,9 раз соответственно.
Однако в связи с тем, что в 2014 году рынок квартирных новостроек также развивался высокими темпами, доля апартаментов в общем объеме первичного рынка жилья увеличилась только на 7 п.п. и составила 36% (в прошлом году она выросла на 14 п.п. – с 15% до 29%).
В конце 2014 года продажи велись в 75[3] апартаментов.
Проекты с апартаментами, вышедшие на рынок в 2014 году
№ |
Проект |
Девелопер |
Площадь апартаментов, кв. м |
Округ |
1 |
Аrt Residence |
Stone Hedge |
25 000 |
САО |
2 |
МФК «Лайнер» |
«Интеко» |
163 800 |
САО |
3 |
Резиденция «Монэ» |
AB Development |
21 368 |
ЦАО |
4 |
Loft17 |
RED Development |
5 745 |
ЮАО |
5 |
The Loft Club |
инвестор - NAI Becar Apartments |
2 800 |
ЮАО |
6 |
Клубный комплекс «Рассвет Loft*Studio» |
KR Properties |
11 554,7 |
ЦАО |
7 |
Re:form |
«Колизей. Инвестиции в недвижимость» |
22 216 (общая площадь) |
ВАО |
8 |
МФК «Новая Пресня» |
«Конти» |
5 301 |
СЗАО |
9 |
«Театральный дом» |
«Галс-Девелопмент» |
16 800 |
ЦАО |
10 |
ЖК «Триколор» |
Capital Group |
16 080 |
СВАО |
11 |
МФК «Савеловский сити» |
MR Group |
66 700 |
СВАО |
12 |
LOFT 151 |
Plaza Development |
11 028 |
ЗАО |
13 |
Дом на Люсиновской |
«Лидер-Инвест» |
4 658 |
ЦАО |
14 |
«Волга» |
«Шатер Девелопмент» |
19 100 |
ЦАО |
15 |
«Кленовый дом» |
«Дон-Строй Инвест» |
6 500 |
ЦАО |
16 |
Лофт-квартал Aerolofts |
Strike Developmentcompany |
3 100 (1 фаза) |
САО |
17 |
«Резиденция Шаболовская слобода» |
Priorestate |
3 969 |
ЦАО |
18 |
МФК Starting House |
Частный инвестор |
4 300 |
СВАО |
19 |
МФК «Искра-парк» |
«Галс-Девелопмент» |
76 800 |
САО |
20 |
клубный дом на Малой Бронной |
группа частных инвесторов |
810 |
ЦАО |
21 |
Balchug Residence |
«Интеко» |
9 606,3 |
ЦАО |
22 |
Balchug Viewpoint |
«Интеко» |
13 692,2 |
ЦАО |
23 |
Atlantic Apartments |
M Development & Construction (MD&C) |
10 997 |
ЗАО |
24 |
«Ландыши» |
«МИЦ» |
16 502,8 |
ЮЗАО |
25 |
«Гороховский,12» (закрытые продажи) |
«БЭЛ Девелопмент» |
6 300 |
ЦАО |
26 |
На Шлюзовой набережной (закрытые продажи) |
ПСН |
8 975 |
ЦАО |
Источник: Метриум
Аналогично рынку квартир, наибольшая доля новых проектов в 2014 году вышла в бизнес-сегменте (54%), среди них есть достаточно крупные комплексы (МФК «Лайнер» – 163 800 кв.м, МФК «Искра-парк» – 76 800 кв.м). За год объем апартаментов бизнес-класса вырос в 2,4 раза, доля в структуре предложения увеличилась на 12,7 п.п. и составила 61%. В массовом и элитном сегментах рост объема предложения оказался существенно ниже, в результате их доли уменьшились на 11,6 п.п. и 1,1 п.п. соответственно.
Структура предложения апартаментов по классам (по количеству апартаментов)
Источник: Метриум
В структуре предложения по расположению существенных изменений не произошло. По-прежнему лидером по количеству комплексов является Центральный округ (46,7%). При этом около половины реализуемых апартаментов приходится на САО, второе место делят ЦАО и ЮАО – их доли составляют по 19,7%.
Структура предложения по расположению (по количеству проектов) |
Структура предложения по расположению (по количеству апартаментов) |
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена кв.м на рынке апартаментов выросла за год на 22,8% и составила 286 500 руб.[4] «Основной причиной столь значительной динамики является падение курса рубля в 2014 году, - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум». - Рост курса доллара в 4 квартале спровоцировал увеличение рублевых цен не только в проектах, где стоимость апартаментов номинирована в валюте, но и повышение цен в остальных комплексах. Многие компании вынуждены были несколько раз приостанавливать продажи в декабре с целью пересмотра ценовой политики».
Максимальный рост средней цены отмечен в ЗАО (+50,2%), САО (41,5%), ЦАО (+24,6%), СЗАО (+22,9%). В некоторых округах на изменение средней цены кв.м помимо роста курса доллара значительное влияние оказал также выход новых проектов. Так, в ЗАО большую роль в увеличении средней цены сыграло появление элитного комплекса Atlantic Apartments, в САО – увеличение доли бизнес-класса за счет открытия продаж в нескольких крупных комплексах. В отдельных округах выход новых проектов отразился в понижении средней цены кв.м: в СВАО – на 23,3%, в ЮЗАО – на 19,1%, в ВАО - на 7%.
Средневзвешенная цена кв. м разбивкой по округам
Источник: Метриум
В конце 2014 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:
Основные тенденции 2014 года на рынке апартаментов:
- -В массовом сегменте (преимущественно в 1 и 4 кварталах) наблюдалось существенное увеличение покупательской активности. С октября по декабрь продажи выросли относительно соответствующего периода прошлого года как минимум в 2 раза. Апарт-комплексы доступного ценового бюджета в конце года по уровню спроса не уступали обычным новостройкам.
- -В бизнес-классе продажи были не такими активными. Застройщики привлекали покупателей различными акциями. В большинстве случаев они представляли собой специальные цены на выборочные лоты, хотя появлялись и более экстравагантные предложения, например, «квартира в Болгарии на берегу моря в подарок». В отличие от квартир бизнес-класса, цены на апартаменты в этом сегменте преимущественно номинированы в долларах. Падение рубля заставило многих застройщиков зафиксировать внутренний курс доллара в своих проектах, который они также в 2014 году периодически повышали.
- -В элитном классе фиксация курса или перевод цен в рубли наблюдались значительно реже, чем в бизнес-классе. Преимущественно цены озвучивались в долларах по курсу Центробанка. При этом в ходе телефонного интервью выяснялось, что на переговорах возможна существенная скидка – до 30-40%.
Прогноз на 2015 год
«Ухудшение экономической ситуации в следующем году приведет к падению покупательской активности, - считает Анна Соколова. - Спрос, хоть и в меньшем объеме, будет сконцентрирован в наиболее успешных проектах в доступном ценовом диапазоне, с продуманной концепцией и наличием инфраструктурной составляющей. Снизятся и темпы выхода новых проектов, на что помимо экономического фактора окажет влияние принятый в ноябре запрет на строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов.
Значительно серьезнее может измениться рынок апартаментов в более долгосрочной перспективе. Увеличение налога до 2% может снизить спрос на апартаменты, особенно в массовом сегменте. В результате данный формат вернется к развитию преимущественно в элитном классе. Кроме того, в следующем году планируется разработать поправки в градостроительный кодекс, в которых будет дано четкое определение апартаментов и приведена их классификация (жилые апартаменты, апартаменты в составе МФК, апарт-отели). Предполагается, что в зависимости от класса к апартаментам будут применяться различные нормы и налоговые ставки. Процесс разработки и принятия этих поправок может быть не быстрым. В связи с чем кардинальное изменение вектора развития рынка апартаментов мы увидим не раньше 2016 года, и направление его будет зависеть от принятых мер».
Лучшие предложения месяца