29 января 2019
Итоги года на рынке апартаментов

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке апартаментов Москвы. Объем предложения увеличился на 1,1%. Средняя цена предложения повысилась во всех сегментах. 

ЖК Chkalov

По данным «Метриум», в конце 2018 года на первичном рынке апартаментов в реализации находилось 124 комплекса. Общий объем предложения составил порядка 11 1901 лотов площадью 802,0 тыс. кв. м. За год он увеличился на 1,1% (продаваемая площадь — на 5,6%). Причем в течение первых трёх кварталов предложение снижалось, и только в конце года был отмечен его значительный рост на 17,3%. Причина — старт продаж 14 новых проектов, а также новых корпусов в четырех комплексах. Всего в течение года реализация апартаментов началась в 35 объектах2, что ощутимо больше в сравнении с 2017 годом, когда в реализацию поступило 23 комплекса.

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в 2018 г.

Название

Девелопер

Класс

Округ

Старт продаж

1

YE’S Ботанический сад

Пионер

комфорт

СВАО

1 кв. 2018

2

Story

Stone Hedge

бизнес

ЮАО

1 кв. 2018

3

Level Павелецкая

Level Group

бизнес

ЮАО

1 кв. 2018

4

Любовь и голуби

СМУ-6 Инвестиции

комфорт

САО

1 кв. 2018

5

Maison Rouge

MR Group

премиум

ЦАО

1 кв. 2018

6

Edison House

Приоритет

премиум

ЦАО

1 кв. 2018

7

Нахимов

ФЛЭТ и Ко

комфорт

ЮЗАО

1 кв. 2018

8

Большая Дмитровка IX

Ингеоцентр

элит

ЦАО

1 кв. 2018

9

Царев Сад3

Сбербанк Капитал

элит

ЦАО

1 кв. 2018

10

Co_loft

Coldy

бизнес

ЮАО

2 кв. 2018

11

Narva Loft

Марма

бизнес

САО

2 кв. 2018

12

YE’S Технопарк

Пионер

комфорт

ЮАО

2 кв. 2018

13

Hill 8

City-XXI век

премиум

СВАО

2 кв. 2018

14

Play

Stone Hedge

премиум

ЮАО

2 кв. 2018

15

Tatlin Apartments

VESTA Development

бизнес

ЦАО

2 кв. 2018

16

Magnum

Magnum Development

премиум

ЦАО

3 кв. 2018

17

Chkalov

IKON Development

премиум

ЦАО

3 кв. 2018

18

Soho+Noho

Wainbridge

бизнес

САО

3 кв. 2018

19

Влюблино4

ПИК

комфорт

ЮВАО

3 кв. 2018

20

Silver2

AFI Development

бизнес

СВАО

3 кв. 2018

21

Пироговская, 14

Elbert Development Group

элит

ЦАО

4 кв. 2018

22

Mos Yard Дубининская

ARPO Capital

бизнес

ЦАО

4 кв. 2018

23

Зорге 9

St Michael

бизнес

САО

4 кв. 2018

24

ВернадSKY

SDI Group

бизнес

ЗАО

4 кв. 2018

25

MITTE

MR Group

бизнес

ЮАО

4 кв. 2018

26

БОР

Спецспортпроект

премиум

СЗАО

4 кв. 2018

27

Красная стрела

Хлебозавод №9

бизнес

ЦАО

4 кв. 2018

28

Loft FM

Колди

бизнес

ЦАО

4 кв. 2018

29

RED7

Основа

премиум

ЦАО

4 кв. 2018

30

Данилов дом

СМУ-6 Инвестиции

премиум

ЮАО

4 кв. 2018

31

Sinatra

Glincom

премиум

ЦАО

4 кв. 2018

32

The Book

Capital Group

премиум

ЦАО

4 кв. 2018

33

Quartet House

Дискуссия

премиум

ЦАО

4 кв. 2018

34

Дом с Атлантами

ВМС Девелопмент

элит

ЦАО

4 кв. 2018

35

Fairmont Vesper Residences

Vesper

элит

ЦАО

4 кв. 2018

Источник: «Метриум»

Эксперты «Метриум» отмечают, что в разрезе округов первое место в структуре предложения занял ЦАО (30%, +8,1 п.п.). Это обусловлено тем, что почти половина новых проектов расположена в центральной части города. Далее следуют Северный и Северо-Восточный округа, в каждом из которых сосредоточено около четверти предложения рынка. Примечательно, что доля САО снизилась за год на 5,9 п.п., а СВАО, напротив, выросла на 8 п.п. Наибольшее изменение зафиксировано в Западном округе: в конце 2018 года в нем продавалось 7,8% апартаментов, тогда как в декабре 2017 года — 18,9% (-11,1 п.п.). На остальные округа пришлось от 0,7% до 5,9% предложения.

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (апартаменты)
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (апартаменты)
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

В структуре предложения по классам традиционно лидирующий бизнес-сегмент претерпел самые заметные изменения (-12,4 п.п.) и стал занимать 42,4% рынка. Доля лотов массового сегмента составила 27,9% (+2,6 п.п.). Почти в два раза увеличился объем предложения премиальных апартаментов, в результате чего их доля выросла на 7,9 п.п. (до 16,8%). Элитных апартаментов в общем количестве стало 12,9% (+1,9 п.п.).

Структура предложения по классам (апартаменты, внешний круг — 4 кв. 2018 г., внутренний — 4 кв. 2017 г.) 

Структура предложения по классам

Источник: «Метриум»

В конце 2018 года структура предложения по стадии строительной готовности распределилась почти равномерно. Появление на рынке существенного числа новых проектов способствовало увеличению на 11,3 п.п. доли апартаментов в объектах на начальном этапе строительства (27,3%). В корпусах на стадии монтажа этажей продавалось 24% лотов (-0,7 п.п.). Предложение в корпусах с отделочными работами сократилось на 11,2 п.п. и составило 27%. В готовых домах предлагалось 21,7% лотов (+0,6 п.п).

Структура предложения по стадии строительной готовности (апартаменты)

Структура предложения по стадии строительной готовности (апартаменты) 

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», за отчетный период средняя цена предложения увеличилась во всех сегментах. Наибольший рост отмечен в массовом сегменте (+18,7%, до 172 490 руб. за кв. м) и элитном классе (+13,5%, до 757 930 руб. за кв. м). В бизнес-классе квадратный метр вырос в цене на 1,9% (до 242 530 руб. за кв. м), в премиум-классе — на 2% (до 461 330 руб. за кв. м).

Динамика средней цены на апартаменты по сегментам, руб. за кв. м

Динамика средней цены на апартаменты по сегментам, руб. за кв. м 

Источник: «Метриум»

Самые бюджетные предложения на рынке апартаментов в конце 2018 года:

  • Loft FM (ЦАО / Таганский): студия площадью 14,9 кв. м за 2,72 млн руб.;
  • Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв. м за 2,80 млн руб.;
  • «Город» (CАО / Дмитровский): студия площадью 23,4 кв. м за 2,97 млн руб.

Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:

  • Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1042 кв. м за 2 083,5 млн руб.;
  • «Царёв Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 825 кв. м за 1 824,1 млн руб.;
  • «Башня Федерация» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 1 102 кв. м за 1 450 млн руб.

Основные тенденции

Высокая динамика выхода новых проектов

«В 2018 году на рынке апартаментов началась реализация 35 новых комплексов, это абсолютный рекорд за весь период его существования, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“, участник партнерской сети CBRE. — История формата началась во второй половине 2000-х гг., когда появились первые апартаменты в составе ММДЦ Москва-Сити. Первые годы рынок был представлен всего несколькими высокобюджетными объектами, активное развитие сегмента началось с 2012 года. В период с 2012 по 2017 гг. рынок стабильно пополнялся 22-26 проектами ежегодно. Интересно, что появление столь значительного количества объектов в 2018 году не привело к существенному росту предложения. За год оно увеличилось только на 1,1%, что обусловлено как активным спросом, так и приостановкой продаж в нескольких комплексах».

Рост спроса и цен

«В соответствии с общими для рынка новостроек тенденциями 2018 года в сегменте апартаментов отмечен рост спроса, — говорит Мария Литинецкая. — Количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось по итогам года на 20%. Но напомним, что спрос на квартиры вырос более чем на 40%. В итоге доля апартаментов в структуре сделок на первичном рынке сократилась до 10% (в 2017 году она составляла 12%, в 2016 году — 14%). При этом доля формата в структуре предложения к концу года, напротив, выросла — до 26% (в конце 2017 г. и в конце 2016 г. — 22%). Доля ипотечных сделок составила 32% (в 2017 году на ипотеку приходилось 35% всех сделок с апартаментами, в 2016 году — 23%). На фоне высокой покупательской активности на рынке апартаментов в 2018 году во всех сегментах был отмечен рост цен».

Увеличение предложения высокобюджетного сегмента и доли ЦАО в структуре предложения

«Половина проектов, появившихся на рынке в 2018 году, относится к премиум- и элитному классу, — отмечает Мария Литинецкая. — В итоге к концу года высокобюджетный сегмент в сумме занял почти треть рынка апартаментов, тогда как в декабре 2017 года на него приходилась пятая часть предложения. По этой же причине увеличилась доля Центрального округа, что позволило ему занять первое место в структуре предложения (с 2013 года лидерство принадлежало Северному округу)».

Прогноз

«В 2019 году первичный рынок апартаментов может столкнуться с теми же вызовами, что и рынок жилых новостроек: изменения в 2014-ФЗ, рост себестоимости строительства и снижение покупательской способности, — резюмирует Мария Литинецкая. — Ожидать долгожданное принятие закона о статусе апартаментов в 2019 году вряд ли стоит. Изначально его концепция была разработана Институтом экономики города по заказу правительства Москвы еще в 2015 году. В середине 2018 года очередной законопроект, предлагающий урегулировать жилой статус апартаментов, был внесен в Госдуму, однако впоследствии он был снят с рассмотрения. Минстрой сообщил, что пока оптимального законопроекта разработать не удалось».


1 В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

2 Также в 1 полугодии 2018 г. было объявлено о старте реализации проектов «Сомелье» и Life&Activity, однако впоследствии продажи в этих комплексах были приостановлены.

3 В комплексе стартовали открытые продажи, закрытая реализация велась с начала 2017 года.

4 Ранее в проекте были представлены только квартиры.