18 мая 2020
Итоги апреля на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги апреля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 6,2%. Средняя цена выросла на 0,9% и составила 187 560 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», по итогам апреля 2020 года на первичном рынке жилья массового сегмента г. Москвы в реализации находилось 85 проектов. Общий объем предложения составил около 14 1951 квартир (830,6 тыс. кв. м.). В сравнении с предыдущим месяцем он увеличился на 6,2% по количеству лотов и на 5,6% по продаваемой площади.

За месяц в реализацию не поступило ни одного нового проекта. Однако в «Квартале на Никулинской» открылись продажи нового корпуса (№ 1), еще в нескольких комплексах был выведен новый объем предложения.

В структуре предложения по административным округам не произошло существенных изменений. Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО (22,1%; −0,5 п.п.). На втором месте по объему экспозиции находится СВАО (20,6%; +0,5 п.п.). Самый заметный рост доли квартир отмечен в САО — с 15,1 до 16,4% (+1,3 п.п.), округ расположился на третьем месте в структуре предложения. Наименьший объем экспозиций сосредоточен в СЗАО — 3,5% (+0,3 п.п.) и ЮЗАО — 3,0% (-0,3 п.п.).

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

В апреле 2020 года преобладающий объем квартир представлен в домах на стадии отделочных работ (35,8%). По сравнению с предыдущим месяцем их доля увеличилась на 2,4 п.п. Почти треть рынка занимают лоты в корпусах на этапе монтажа этажей (29,5%; −1,0 п.п.). Предложение в новостройках на начальной стадии строительной готовности занимает 22,3% (-0,1 п.п.) рынка. На квартиры в готовых домах приходится наименьшая доля (12,4%; −1,3 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)  

Источник: «Метриум»

Наибольший объем, как и прежде, приходится на двухкомнатные квартиры (40,7%; −0,7 п.п.). Четверть рынка занимают однокомнатные лоты (27,6%; +0,2 п.п.), пятую часть — трёхкомнатные (20,2%; +0,1 п.п.). Квартиры-студии составляют 9,4% (+0,5 п.п.) рынка. Наименьшую долю предложения занимают многокомнатные лоты — 2,1% (-0,1 п.п.).

Структура предложения по типу квартир (внутренний круг — март 2020г., внешний круг — апрель 2020 г.)

Структура предложения по типу квартир (внутренний круг — март 2020г., внешний круг — апрель 2020 г.) 

Источник: «Метриум»

Преимущественный объем квартир реализуется с чистовой отделкой от застройщика (47,0%; −0,1 п.п.). Немногим меньше приходится на квартиры без отделки (41%; −1,0 п.п.). Оставшиеся 12,0% (+1,1 п.п.) имеют отделку «white box».

Структура предложения по типу отделки (внутренний — март 2020 г., внешний круг — апрель 2020 г.)

Структура предложения по типу отделки (внутренний — март 2020 г., внешний круг — апрель 2020 г.) 

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», в апреле 2020 года на рынке новостроек массового сегмента средняя цена предложения увеличилась на 0,9% и составила 187 560 руб. за кв. м. Рост цен в пределах 0,1-2,9% отмечен во всех округах, за исключением ЮЗАО, где средняя цена сократилась на 1,1%. На снижение цены в округе повлияло изменение структуры экспозиции (уменьшение объема реализации недорогого предложения).

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м 

Источник: «Метриум»

В апреле бюджет квартир массового сегмента составил в среднем 11 млн руб., что больше значения за март на 0,4%. Снижение показателя было зафиксировано только в студиях — на 2,5%. По всем остальным типологиям был отмечен рост в пределах 0,9-1,5%: в однокомнатных квартирах — на 0,9%, двухкомнатных — на 1%, трехкомнатных — на 1,1%, многокомнатных — на 1,5%.

Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии

Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

11,4

26,5

37,2

126 250

198 515

378 900

3 192 000

5 261 100

9 057 310

30,8

40,6

65,2

118 170

199 460

331 400

4 447 030

8 096 640

12 941 280

45,6

62,4

93,3

103 020

183 985

303 100

6 463 900

11 481 640

22 702 140

62,6

84,4

139,6

105 515

182 010

299 400

7 593 600

15 356 095

24 775 020

4К+

90,1

115,1

292,4

136 600

197 430

267 100

12 703 800

22 726 290

67 873 770

итого

11,4

58,5

292,4

103 020

187 560

378 900

3 192 000

10 976 860

67 873 770

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в апреле 2020 года:

  • ЖК «MySpace на Дегунинской» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 11,4 кв. м за 3,192 млн руб.;
  • ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 27,7 кв. м за 3, 497 млн руб.;
  • ЖК «В Стремлении к свету» (СВАО / р-н Лианозово): студия площадью 26,5 кв. м за 3,575 млн руб.

Основные тенденции

«События апреля — самоизоляция, закрытие офисов продаж, приостановка строек — сильно отразились на спросе на недвижимость, — резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — По итогам апреля количество зарегистрированных ДДУ2 с квартирами в старой Москве сократилось на 45%. В условиях снижения спроса объем экспозиции в массовом сегменте новостроек увеличился на 6%, несмотря на закономерное отсутствие на рынке новых проектов. Причиной послужил выход нового предложения в уже реализуемых комплексах.

Уменьшение покупательской активности привело к замедлению темпа роста цен, но массового снижения стоимостных показателей или появления больших скидок в апреле не зафиксировано. В некоторых комплексах цены сохранились на уровне предыдущего месяца, в четверти проектов отмечено повышение цен (преимущественно в диапазоне 1-3%), в том числе не на весь объем, а на выделенный пул лотов. В итоге, если с января по март 2020 года среднемесячный рост цены был около 2,1%, в апреле показатель составил 0,9% (средняя цена — 187 560 руб. за кв. м). Средний размер скидки находился на уровне 5%.

Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от длительности эпидемии и размера ее влияния на экономику страны в целом. Безусловно, массовый сегмент новостроек будет поддержан программой субсидирования ипотечной ставки, которая действует с мая по ноябрь 2020 года. Однако в мае, скорее всего, мы увидим довольно существенное снижение количества сделок — психологически большинство людей еще не готовы к онлайн-покупке квартиры. Тем не менее, возможности для выбора новостройки онлайн существенно увеличились, и это может привести к реализации определенного отложенного спроса после окончательного выхода из самоизоляции».


1 Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

2 Без учета сделок с юридическими лицами, до трех сделок на одно физ.лицо