Итоги 2025 года на первичном рынке высокобюджетных новостроек Старой Москвы

По итогам 2025 года на рынке высокобюджетной недвижимости в реализации находилось 57 проектов, из них 29 проектов относятся к элитному классу, а 28 – к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец декабря 2025 года составил 2,02 тыс. лотов (+3% за год), из них 1,8 тыс. квартир и 0,22 тыс. апартаментов.

По итогам года количество экспонируемых лотов в проектах элитного класса практически не изменилось (1,39 тыс. лотов, +1%). В новостройках делюкс-класса предлагалось 0,63 тыс. лотов, что на 8% больше, чем в декабре 2024 года.

Динамика объема предложения на первичном рынке высокобюджетных новостроек по кварталам, шт.

Элитный класс

Источник: Метриум

Делюкс-класс[1]

В 2025 году на рынок было выведено 7 новых проектов, что уступает результату 2024 года, когда стартовало 11 проектов.

Новые проекты на первичном рынке высокобюджетных новостроек в 2025 г.

Источник: Метриум

Максимальный объем предложения реализуется в районе Замоскворечье (364 лота). В Тверском районе отмечается максимальная средневзвешенная цена кв. м (3,3 млн руб.).

«Сегодня на рынке элитных и делюкс-новостроек столицы наблюдается дефицит предложения на финальной стадии строительства, ­– отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Доля подобных квартир в структуре экспозиции составляет менее 20%. При этом именно такие лоты отличаются максимальной привлекательностью для состоятельных покупателей. Клиенты получают возможность объективно оценить уровень реализации проекта и не откладывать заселение. А квадратный метр в престижных локациях дорожает даже после ввода домов в эксплуатацию.

Особое внимание стоит обратить на комплексы в районах с плотной исторической застройкой, например, в Замоскворечье. В перспективе здесь не ожидается стартов большого числа новых проектов, что дополнительно повышает ликвидность объектов, которые уже находятся на завершающих стадиях строительства». 

Как в элитном, так и делюкс-классах наблюдается смещение структуры предложения в сторону более поздних стадий строительной готовности. Это связано со снижением темпов вывода новых проектов: доля лотов на ранних этапах строительства сокращается, в то время как доля объектов на завершающих стадиях увеличивается.

Структура предложения высокобюджетных новостроек по стадии строительной готовности, количество лотов

Элитный класс

Источник: Метриум

Делюкс-класс

Источник: Метриум

В распределении по типу отделки как в элитном (10,4%, -5,8 п.п.), так и в делюкс-классах (24,8%, -4,5 п.п.) отмечается сокращение доли предложения с чистовой отделкой. При этом в обоих сегментах основная доля предложения приходится на квартиры без отделки.

Структура предложения высокобюджетных новостроек по типу отделки, количество лотов

Элитный класс

Источник: Метриум

Делюкс-класс

Источник: Метриум

Если в декабре 2024 года предлагалось 16% высокобюджетных новостроек в бюджете до 100 млн руб., то к концу 2025 года доля квартир и апартаментов в данном ценовом диапазоне сократилась на 7 п.п. и составила 9%. Доля предложений от 300 млн и выше за год выросла на 8 п.п. и достигла 40%.

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетных новостроек по площадям и бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетных новостроек в зависимости от стоимости и площади

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетных проектах к концу декабря 2025 года составила 2,40 млн руб. (+1% за квартал, +12% за год). В новостройках класса делюкс цена кв. м достигла 3,18 млн руб. (+1% за квартал, +14% за год), в элитных – 1,96 млн руб. (+2% за квартал, +8% за год).

Средневзвешенная цена предложения высокобюджетных новостроек по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных предложений квартир высокобюджетного сегмента в декабре 2025 года:

– «Монблан»: квартира с одной спальней площадью 53,8 кв. м за 53,8 млн руб.;

– OPUS: квартира с одной спальней площадью 55,8 кв. м за 54,1 млн руб.;

– «Бадаевский»: квартира с одной спальней площадью 45,8 кв. м за 64,5 млн руб.;

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов высокобюджетного сегмента в декабре 2025 года:

– D'oro Mille: студия площадью 30,4 кв. м за 38,3 млн руб.;

– Vesper Tverskaya: студия площадью 23 кв. м за 59,0 млн руб.

– Ильинка 3/8: студия площадью 40,4 кв. м за 101,3 млн руб.

Рейтинг самых дорогих предложений высокобюджетного сегмента в декабре 2025 года[2]:

– «Обыденский №1»: пентхаус площадью 433,1 кв. м за 4,5 млрд руб.;

– «Лаврушинский»: пентхаус площадью 587,2 кв. м за 4,0 млрд руб.;

– «Фрунзенская набережная»: пентхаус площадью 528,8 кв. м за 2,9 млрд руб.;

В 2025 году девелоперы высокобюджетной недвижимости реализовали по ДДУ 103,4 тыс. кв. м недвижимости (-15% за год), из них 81,4 тыс. кв. м элитного класса (-16%) и 22,1 тыс. кв. м – делюкс-класса (-13%). В IV квартале 2025 года по ДДУ было реализовано 26,3 тыс. кв. м недвижимости (+17% за квартал, -39% за год).

Объем сделок по ДДУ на первичном рынке высокобюджетных новостроек по кварталам, кол-во лотов

Объем сделок по ДДУ на первичном рынке высокобюджетных новостроек по годам, кол-во лотов

Площадь сделок по ДДУ на первичном рынке высокобюджетных новостроек по кварталам, кв. м

Источник: Метриум

Площадь сделок по ДДУ на первичном рынке высокобюджетных новостроек по годам, кв. м

Источник: Метриум

В 2025 году максимальный объем сделок сосредоточен в Хамовниках (32%, -1 п.п. за год). В округе по продажам лидирует проект Luzhniki Collection (15,5 тыс. кв. м). На втором и третьем месте располагаются Дорогомилово (21%, без изменений) и Замоскворечье (17%, +5 п.п.). В целом, на фоне поляризации спроса, долевое соотношение спроса по районам сильно зависит от конкретных проектов.

Распределение сделок по ДДУ (в кв. м) в 2025 году на первичном рынке недвижимости высокобюджетных новостроек по районам

Источник: Метриум

Основные тенденции

«В 2025 году рынок высокобюджетных новостроек скорректировался относительно высоких показателей предыдущего года, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Объем спроса, измеряемый по площади в ДДУ, составил 103,4 тыс. кв. м, что на 15% ниже уровня 2024 года. Важно отметить, что статистика сделок по ДДУ не включает сделки по сданным корпусам, которые проходят по договорам купли-продажи (ДКП). Следовательно, из-за роста доли сданных корпусов фактический первичный спрос выше данных ДДУ, а его снижение по сравнению с прошлым годом меньше заявленных 15%.В 2025 году спрос во многом поддерживался действиями клиентов, которые в условиях экономической неопределенности и высокой ключевой ставки предпочли зафиксировать прибыль и перевести капитал в недвижимость.

Одновременно на рынок воздействовали и сдерживающие факторы. Во-первых, ужесточение регуляторного контроля над крупными сделками сузило круг потенциальных покупателей. Во-вторых, общее замедление экономики привело к снижению прибыльности бизнеса, что сократило объем свободных средств у потенциальных покупателей. Стоит отметить полярную структуру спроса. Рынок сконцентрировался вокруг ограниченного числа проектов: на трех лидеров пришлось 36% всей проданной за год площади.

Ожидается, что в 2026 году тренд на использование недвижимости в качестве инструмента сохранения капитала сохранится. Однако пик подобных «защитных» инвестиций мог быть пройден уже в 2025 году».

[1] По нескольким высокобюджетным проектам информация по объему экспозиции не учитывается в статистике, так как по данным проектам девелоперы предоставляют информацию исключительно по запросу.

[2] По нескольким высокобюджетным проектам информация по объему экспозиции не учитывается в статистике, так как по данным проектам девелоперы предоставляют информацию исключительно по запросу.