Итоги года на первичном рынке массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения сократился на 25%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2023 года составила 326,3 тыс. рублей (+23% за год).

По данным «Метриум», на рынке недвижимости массового сегмента Москвы по итогам 2023 года находилось 102 проекта с квартирами и апартаментами. Суммарный объем предложения на конец периода составил 19,65 тыс. лотов, из них 17,7 тыс. — квартиры и 1,9 тыс. — апартаменты. В связи с повышенным спросом, снижением активности застройщиков и изменениями в структуре экспозиции к концу 2023 года количество продаваемых лотов сократилось на 25%.

Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента по кварталам, количество лотов

Источник: Метриум

В 2023 году на рынок вышло 14 новых проектов (в 2022 году —16 проектов): 13 жилых комплексов и 1 комплекс с апартаментами. Девелопер «ПИК» вывел на рынок один проект массового сегмента, тогда как в 2022 году количество выведенных на рынок проектов от «ПИК» составило 7 штук.

Новые проекты на первичном рынке массового сегмента в 2023 г.

Источник: Метриум

ЮВАО сохраняет лидерство по объему предложения (19,4%, +2,1 п.п.). В округе наибольший объем экспозиции отмечен в ЖК «Люблинский парк», «Level Южнопортовая», «Первый Дубровский» за счет выведенных на рынок новых корпусов. Второе место по объему предложения занимает СВАО (16,1%, +3,9 п.п.), третье — ЗАО (16,1%, −0,5 п.п).

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по округам г. Москвы, количество лотов

Источник: Метриум

По стадии строительной готовности отмечен прирост доли предложений в готовых корпусах (11,2%, +5,4 п.п.). Наибольшую долю занимают лоты в корпусах на стадии монтажа этажей (52,6%, −4,4 п.п.). Доля предложений в корпусах на начальном этапе (10,4%, −0,2 п.п.) и на этапе отделки (10,4%, −0,8 п.п.) практически не изменилась.

Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

В разрезе комнатности наблюдается сокращение доли студий (22,8%, −1,2 п.п.) и квартир с тремя спальнями (9,4%, −0,5 п.п.). Снижение доли студий может быть обусловлено повышенным спросом на квартиры и апартаменты компактного формата. Прирост доли предложения отмечен в лотах с одной (38,5%, +0,7 п.п.) и двумя спальнями (28,9%, +1 п.п.). Наибольшую долю предложений сохраняют квартиры и апартаменты с одной спальней. Доля предложения многокомнатных лотов практически не изменилась.

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

В распределении предложения по типу отделки за год произошли незначительные изменения. Доля предложений с чистовой отделкой сократилась (62,4%, −5,5 п.п.), в то время как увеличилась доля предложений без отделки (21,3%, +3,8 п.п.) и whitebox (16,3%, +1,8%).

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2023 года составила 326,3 тыс. рублей (+23% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах составила 331,9 тыс. руб. (+24% за год), в апартаментах — 261,5 тыс. руб. (+7,4% за год). Самым дорогим округом массового сегмента остается ЗАО, где средняя стоимость метра составляет 379 тыс. руб. На втором месте СЗАО — 339 тыс. руб. за метр, третье место разделяют ВАО и ЮАО со средней стоимостью метра в 329 тыс. руб.

Средневзвешенная цена предложения в новостройках массового сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Средняя площадь экспозиции в массовом сегменте значительно не изменилась и по итогам 2023 года составила 44,3 кв. м. (-0,7%). Сократилась средняя площадь форматов с двумя и более спальнями. Студии и лоты с одной спальней в площади не изменились. По итогам 2023 года средневзвешенный бюджет вырос на 22,5% и составил 14,5 млн руб.

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2023 года:

• Wellbe: студия-апартамент 19,7 кв. м за 4,3 млн руб.;
• Clementine: студия-апартамент 20,63 кв. м за 4,6 млн руб.;
• «Citimix Новокосино»: студия-апартамент 21,7 кв. м за 5,5 млн руб.

По итогам 2023 года на рынке недвижимости массового сегмента было зарегистрировано 42,2 тыс. сделок ДДУ, что на 9,3% выше, чем в 2022 году. В декабре 2023 года было отмечено 4,02 тыс. ДДУ, что превышает объёмы спроса в октябре и ноябре. Это объясняется фактором сезонности, а также объявлением о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке, что вступил в силу с 1 января.

Количество сделок по ДДУ в новостройках массового сегмента по годам, количество лотов

Источник: Метриум

В IV квартале 2023 года доля ипотечных ДДУ в массовом сегменте составила 86%. За декабрь 2023 — 89% (+4 п.п. за месяц), что является рекордным показателем за год.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум

В 2023 году самым востребованным округом остается ЮВАО, где было заключено 21% сделок ДДУ (-3 п.п. за год). Рост доли сделок ДДУ отмечен в ЗАО (18%, +3 п.п. за год), СВАО (13%, +1 п.п. за год) и ЮАО (9%, +1 п.п. за год). В целом, в распределении доли спроса по округам не отмечено аномальных изменений.

Распределение сделок по ДДУ в 2023 году на первичном рынке недвижимости массового сегмента по округам

Источник: Метриум

Основные тенденции 2023 года

На рынке массового сегмента отмечено сокращение объемов экспозиции, что объясняется как повышенным спросом, так и пониженной активностью застройщиков. Повышенный уровень спроса не выступает главным фактором сокращения объемов предложения.

«С августа 2023 года в связи с повышением ключевой ставки и на фоне информации об увеличении первоначального взноса по льготной ипотеке на рынке новостроек Москвы наблюдался повышенный спрос, простимулированный стремлением потребителей успеть приобрести недвижимость по доступным ипотечным программам, — комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании „Метриум“. — В сентябре 2023 года на рынке массового сегмента спрос достиг рекордных значений за весь рассматриваемый период. Далее из месяца в месяц сокращающийся уровень спроса сопровождался ростом доли сделок по ипотеке. В декабре 2023 года спрос вырос относительно октябрьских и ноябрьских показателей, что объясняется фактором сезонности, а также объявлением о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке, что вступил в силу с 1 января.

Доля ипотечных ДДУ на рынке массового сегмента к декабрю 2023 года составила 89%, что является рекордным показателем за год. С момента повышения ключевой ставки ипотечные программы продолжают ужесточаться — средняя ставка по стандартной ипотеке в декабре 2023 года достигла 16,2%. В первой половине 2024 года на рынке недвижимости ожидается охлаждение спроса, после изменения условий по ипотечному кредитованию.

В структуре спроса массового сегмента наибольшую долю составляют компактные варианты жилья. За 2023 год доля заключенных ДДУ с квартирами и апартаментами менее 40 кв. м составила 58%.

В 2024 году уровень спроса во многом будет зависеть от внешнего регулирования, новых ипотечных программ и от покупательской способности потребителей в сложившихся рыночных условиях».