Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 8,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра в массовом сегменте составила 249 580 руб./кв. м (+3,5% за квартал; +4,5% за 6 месяцев; +28,9% за 12 месяцев), в бизнес-классе – 345 820 руб./кв. м (-0,6% за квартал; +15,1% за 6 месяцев; +32,7% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», по итогам 2021 года на первичном рынке апартаментов массового и бизнес-классов в реализации находилось 74 проекта. Совокупный объем предложения составил около 4 9101 лотов общей площадью 208,3 тыс. кв. м. За последний год число экспонируемых лотов сократилось на 8,2%, а продаваемая площадь – на 31,2%.
Новые проекты на первичном рынке апартаментов в 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Класс |
Округ |
1 |
МФК «3215» |
ООО Доходный дом |
бизнес |
ЦАО |
2 |
Клубный дом Рублево |
ООО СЗ Универсаль |
бизнес |
ЗАО |
3 |
Измайловский парк |
ГК Новая Жизнь Недвижимость |
бизнес |
ВАО |
4 |
Лофт на Подъемной, 14 |
Частный девелопер |
массовый |
ЮВАО |
5 |
Турист |
Алтай |
массовый |
СВАО |
6 |
Перец |
ГК МИЦ |
массовый |
СЗАО |
7 |
Лофт-студии на Хорошевском, 38 |
Частные лица |
массовый |
САО |
8 |
Wellton Gold |
Концерн КРОСТ |
бизнес |
СЗАО |
9 |
Досфлота, 10 |
СЗ КАПИТАЛ-ИНВЕСТ |
бизнес |
СЗАО |
10 |
HighWay |
ГК Гранель |
бизнес |
ЮВАО |
11 |
Клубный дом Little |
Era Developer |
бизнес |
ЮАО |
12 |
Vernadskogo 41 |
СК Лофт на Вернадского |
массовый |
ЗАО |
13 |
New Form Аминьевское |
Pioneer Finance |
массовый |
ЗАО |
14 |
New Form Жигулевская* |
Pioneer Finance |
массовый |
ЮВАО |
15 |
ГОРОД daily |
СЗ Град Инвест Дмитровское |
массовый |
САО |
16 |
Сокольнический вал 1 |
ГК ПИК |
массовый |
ВАО |
17 |
Loft Нагорная |
Частный девелопер |
массовый |
ЮАО |
18 |
N’ICE LOFT |
Coldy |
бизнес |
ЮВАО |
19 |
L'etage |
Частный девелопер |
массовый |
ЦАО |
20 |
Апартаменты в Кусково |
Частный девелопер |
массовый |
ЮВАО |
21 |
RestArt |
Restart |
бизнес |
ЦАО |
22 |
West Tower |
ГК Ташир |
бизнес |
ЗАО |
23 |
Voxhall |
ГК Эталон |
бизнес |
ЦАО |
24 |
Лофт-студии на Шереметьевской, 85 |
Частный девелопер |
массовый |
СВАО |
25 |
Лофт-студии на Гостиничном, 8 |
Частный девелопер |
массовый |
СВАО |
*Стартовали, но позже ушли с рынка в перепроектирование.
Источник: «Метриум»
В разрезе округов за 2021 год произошли существенные изменения. На первое место по объему экспозиции апартаментов вышел ЮВАО, в нем сосредоточена четверть всех предложений (25%, +21,3 п.п. за год). В прошлом году в округе было сосредоточено меньше всего предложений – всего 3,7%. За год в локации стартовали пять проектов, поэтому к концу 2021 года был представлен столь широкий выбор помещений в экспозиции. Также в тройку лидеров вошли ВАО (17,4%, +12,1 п.п.) и ЗАО (14,1%, +10,1 п.п.). Оба округа год назад, аналогично ЮВАО, характеризовались малым объемом предложения, который не превышал 5,3%. Доля лидера предыдущего года СВАО упала на 26,8 п.п. и составила на конец 2021 года 5,3% от числа всех предложений. В проекте Nord продажи завершены, а в «Легендарном квартале на Березовой Аллее» объем экспозиции уменьшился в 13 раз, таким образом, в абсолютном выражении количество апартаментов в СВАО снизилось на 85% за прошедшие 12 месяцев.
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) | Структура предложения по округам г. Москвы (количество апартаментов) |
Источник: «Метриум» | Источник: «Метриум» |
В структуре предложения по-прежнему больше половины экспозиции занимают лоты бизнес-класса, их доля за год осталась примерно на прежнем уровне (56,8%, +1,6 п.п.). При этом выросла доля апартаментов эконом-класса (7,7%, +6,3 п.п.) и уменьшилась доля предложений в проектах комфорт-класса (35,5%, - 7,9 п.п.).
Структура предложения по классам
(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по стадиям строительной готовности к концу 2021 года произошло увеличение доли предложений на этапе монтажа (43,5%, +18,7 п.п.). В конце прошлого года на рынке апартаментов больше всего предлагалось вариантов в корпусах на этапе отделки, теперь их доля упала на 11,7 п.п. и составила только 27,2% рынка. Доли лотов, находящихся в корпусах на начальном этапе строительства и в готовых корпусах, также сократились на 5,5 п.п. (до 12,2%) и 1,5 п.п. (до 17,1%) соответственно.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество апартаментов)
Источник: «Метриум»
К концу 2021 года начали превалировать апартаменты, реализуемые с чистовой и предчистовой отделкой (70,7%; +36,3 п.п. за 12 месяцев). Из них с чистовой отделкой – 50,2% (+23 п.п.), варианты с white box занимают 20,5% рынка (+13,3 п.п.). Без отделки предлагается 29,3% апартаментов (-36,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра на рынке апартаментов массового сегмента составила 249 580 руб./кв. м (+3,5% за квартал; +4,5% за 6 месяцев; +28,9% за 12 месяцев), а в бизнес-классе – 345 820 руб./кв. м (-0,6% за квартал; +15,1% за 6 месяцев; +32,7% за 12 месяцев ). Рост среднего уровня цен в проектах массового сегмента наблюдался непрерывно в течение всего года, в проектах бизнес-класса в IV квартале средняя цена несколько снизилась из-за выхода нового объема предложения и более выраженной индексации цен в середине этого года. В целом динамика средневзвешенной цены квадратного метра на апартаменты не уступает росту цен на квартиры и даже превышает его: в массовом сегменте квартир наблюдался прирост на 26,8% за год, в бизнес-классе – на 21,3%.
Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
В декабре 2021 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:
Самые дорогие лоты отмечены в проектах:
«Обсуждение статуса апартаментов ведется уже давно, но окончательное решение по этому вопросу до сих пор не принято, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Апартаменты так и остались вне правового поля. В апреле 2021 года разрабатываемый законопроект прошел первое чтение. Согласно нему собственники апартаментов смогут в них регистрироваться после перевода в жилое помещение. Это будет распространяться на апартаменты, включенные в состав «многофункционального комплекса». Кроме того, проект законодательной инициативы касается только строящихся комплексов. Дальнейшее рассмотрение законопроекта и внесение в него новых правок запланировано на весну 2022 года.
Слухи о возможном запрете на реализацию апарт-комплексов и ограничениях при получении исходно-разрешительной документации стимулировали девелоперов активнее запускать новые проекты. В 2021 году стартовали продажи 25 новых комплексов, тогда как в прошлом году на рынок вышли 14 новинок. Пополнение экспозиции апартаментов произошло как за счет проектов малоизвестных и небольших девелоперов, так и крупных застройщиков (ГК «ПИК», ГК «Гранель», ГК «МИЦ», ГК «Эталон», Coldy и других). Однако, несмотря на активный выход на рынок новых проектов, общее количество предложений апартаментов оказалось ниже показателя конца 2020 года (по числу экспонируемых лотов предложение сократилось на 8,2%, а продаваемая площадь – на 31,2%).
Динамика роста цен на апартаменты массового сегмента и бизнес-класса выше, чем на квартиры аналогичных классов. Средняя цена на апартаменты массового сегмента составила 249,6 тыс. руб./кв. м (+28,9% за год), бизнес-класса – 345,8 тыс. руб./кв. м (+32,7% за год). Темп роста цен на апартаменты превысил темп роста цен на квартиры упомянутых сегментов.
Апартаменты стали компактнее. Стоит отметить, что средняя площадь предложений в сегменте апартаментов стала значительно меньше: масс-маркет – 33,4 кв. м (-9,3 кв. м за год) и 49,3 кв. м (-18,5 кв. м за год) в «бизнесе». Из-за увеличения экспозиции компактных лотов в 2021 году средний бюджет предложения, в массовом сегменте и бизнес-классе в совокупности, оказался даже ниже, чем в конце 2020 года (13,3 млн против 13,5 млн руб.).
Активность покупателей за прошедший год повысилась: было заключено 5,8 тыс. ДДУ в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, что на 16% больше, чем в 2020 году. Прирост количества зарегистрированных сделок произошел за счет апарт-комплексов бизнес-класса, где показатель составил 3,4 тыс. ДДУ в 2021 году (+44% относительно 2020 года и +165% относительно 2019 года). Кроме того, увеличилось предложение апартаментов в административных зданиях после реконструкции. Такое предложение реализуется на основании договоров купли-продажи и не учитывается в статистике спроса, рассчитываемой по ДДУ».
«Апартаменты, скорее всего, сохранят свою привлекательность для покупателей в качестве рациональной альтернативы заметно подорожавшим квартирам, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Ключевой фактор «доступности» апартаментов массового сегмента и бизнес-класса состоит в бюджете предложения на уровне 13 млн руб. за лот средней площадью 42 кв. м. Таким образом, стоит ожидать как минимум сохранения текущего уровня спроса на подобный формат недвижимости в 2022 году.
Правовая неопределенность формирует поле рисков и возможностей для всех участников рынка апартаментов. Подвешенное состояние законопроекта о статусе апартаментов позволило рынку просуществовать в 2021 году вполне комфортно, однако внесение определенной конкретики по разрабатываемому закону в 2022 году может оказать значительное влияние (как позитивное, так и негативное). Последствия могут затронуть объем предложения, спрос и динамику цен. При негативном сценарии (полный запрет строительства апартаментов и сложностях при переводе в жилье) объем рынка может существенно снизиться, потенциальные покупатели, скорее всего, потеряют интерес к подобной недвижимости, а владельцы могут начать испытывать трудности их при последующей перепродаже, что повлечет за собой снижение цен. Однако подобное развитие событий кажется крайне маловероятным и будет нагнетать лишнее социальное напряжение из-за накопленного объема введенных в эксплуатацию и функционирующих апартаментов. Также это полностью противоречит изначальной задаче законопроекта – учету апарт-комплексов в градостроительном развитии городских территорий».
1 В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Лучшие предложения месяца