Итоги 1 квартала 2017 года на рынке ипотеки

Эксперты компании «Метриум» подвели итоги 1 квартала 2017 года на рынке ипотеки. Результатом первых месяцев кредитования без государственной поддержки стал объем выдачи на уровне 1 квартала 2016 года. Важным позитивным сигналом для рынка является снижение с 27 марта значения ключевой ставки до уровня 9,75%, а со 2 мая еще на 0,5 п.п.

Первые два месяца года ипотечный рынок «раскачивался», снижение объема выдачи относительно первых месяцев 2016 года составило 15%. Однако март сократил отставание от показателей 1 квартала прошлого года до 1%. Рассмотрим результаты работы банков в 1 квартале 2017 года и сравним их с аналогичным периодом 2015 года, когда банки повысили ипотечные ставки, а программа субсидирования на новостройки еще не была запущена.
 

По состоянию на 1 апреля 2017 года количество выданных кредитов составило 179 347 единиц, снизившись по отношению к 1 кварталу прошлого года всего на 6%, но превысив 2015 год на 29%. При этом объем выдачи за весь квартал находится на уровне 322 260 миллионов рублей, что на 45% выше, чем в 2015 г. Таким образом, в марте выдача составила 147 млрд рублей, что почти в равно результату предыдущих двух месяцев года.

Важно то, что средневзвешенная ставка 11,8%, которая теперь не субсидируется государством, а зависит только от самих кредиторов, стала ниже на 1,06 п.п. к аналогичному периоду 2016 года и на 2,92 п.п. к 2015 г. На фоне низких ставок вырос средний размер кредита, теперь он составляет 1 797 000 рублей, что на 5% больше, чем в 1 квартале прошлого года и на 12,4% больше, чем в 2015 году. При этом вырос и средний срок, на который оформляется кредит: если ранее он составлял менее 15 лет, то сейчас превышает это значение на 5 месяцев. Снижение ставки и увеличение срока кредита объясняет рост средней суммы займа, так как дает больше возможностей для покупки при меньшей переплате.

Таким образом, объемы выдачи начала 2017 года существенно превысили итоги аналогичного периода 2015 года, и сопоставимы с результатами начала 2016 года с господдержкой.

Любопытен тренд изменения ставки Центрального банка с сентября 2013 года по настоящее время, обращают внимание в «Метриум». Скачкообразный рост ключевой ставки ЦБ достиг пикового значения в 17% в декабре 2014 года и затем пошел на спад. Пересмотр ставки происходил часто и постепенно с шагом в 0,5 п.п. А в 2016 году ее значение стабилизировалось на уровне 11%. Последнее снижение ЦБ объясняет более быстрым, чем планировалось, замедлением инфляции и восстановлением экономической активности, что в целом вселяет оптимизм во все сферы экономики. Следующий пересмотр ставки запланирован на конец апреля. С учетом нисходящего тренда ее значения, вполне ожидаемо дальнейшее понижение. На этом фоне кредиторы один за другим стали заявлять об уменьшении своих ставок по ипотеке.

Без учета маркетинговых программ банков и застройщиков, минимальную стоимость кредита на покупку квартиры в новостройке предоставляет ПАО «Московский Индустриальный банк» – 10% годовых, в банках-партнерах АИЖК – от 10,25%. Далее идет Сбербанк со ставкой 10,4% при электронном оформлении сделки и 10,9% – для оф-лайн обращений. На ставку 10,9% ориентируются и остальные ведущие ипотечные банки. В этот же период прошлого года реальные ставки при покупке новостроек составляли 11,35-15,5%, то есть снижение прошло на 1,35 п.п. по нижней границе.

На вторичном рынке ставки также начинаются от 10%, например,  в Транскапиталбанке на срок до 10 лет. Ставку в 11,25% на покупку «вторички» предоставляют Сбербанк и ВТБ24, а также другие ведущие ипотечные банки. В 2016 году они находились в диапазоне 12,5-17%, снизившись на 2,5 п.п. по минимальному уровню.

Примечательно, что, несмотря на отмену программы субсидирования, условия кредитования новостроек по-прежнему выгоднее, чем квартир на вторичном рынке. Так, порядка 40% ипотечных кредиторов продолжают предлагать ставку на новостройки ниже, чем на вторичное жилье. 43% выровняли условия кредитования, и лишь 17% кредитуют готовые квартиры по ставкам ниже, чем строящиеся.

Ипотека в Московском регионе в 1 квартале также демонстрирует положительную динамику: Росреестр зафиксировал 8637 ипотечных договора, что выше прошлогоднего значения на 11,7%. Данный уровень ненамного отстает от первого квартала докризисного 2014 года, в котором было зарегистрировано 8,9 тыс. ипотечных сделок. «Этот факт, еще раз доказывает – ипотечный рынок прекрасно существует и без государственной помощи, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». – В целом, объём регистрируемых договоров долевого участия в 1 кв. 17 года на 58% выше, чем в аналогичные периоды прошлых лет, что является своего рода рекордом, а вот на рынке вторичного жилья обратный тренд – снижение на 16,6%».

По данным «Метриум», распределение ипотечных сделок по сегментам недвижимости в сравнении с 4 кварталом 2016 года произошло следующим образом. В Москве доля ипотеки в комфорт-классе составила 49%, что на 5 п.п. ниже, чем по итогам 2016 года. В сегменте бизнес-класса ипотека присутствует в 30% сделок, что на 13 п.п. больше. В московских апартаментах количество сделок с привлечением кредитования составило 38%, что выше на 4 п.п. Комфорт-класс в Московской области вернулся на уровень 55%. Как показывает статистика, ипотека играет важную роль во всех сегментах строящейся недвижимости: от 30% до 55% сделок проходят с ее участием. Но в общем зачете по вторичному и первичному рынкам доля ипотеки снизилась до 25,5%. Возможно на эти данные повлияла неразбериха и задержка с регистрацией договоров в Росреестре, связанные с объединением баз данных кадастрового учета и ЕГРП. 

«На стороне новостроек  низкая цена, большое количество предложений и более выгодные условия по ипотеке, – комментирует Мария Литинецкая. – Однако рынок недвижимости не может существовать только за счет покупки строящегося без продажи уже готового жилья. А на вторичном рынке сейчас наблюдается затяжная стагнация,  несмотря на небольшое увеличение количества сделок за счет выравнивания условий кредитования. Поэтому одной из важнейших задач для кредиторов в ближайшее время станет оптимизация ипотечных программ для готового жилья, позволяющих реализовывать цепочки купли-продажи «старых» и «новых» метров на одинаково комфортных условиях».