03 сентября 2019
Доля жилья с отделкой в Москве продолжает увеличиваться

За последний год доля квартир и апартаментов, предлагаемых в московских новостройках с частичной или полной отделкой, увеличилась почти на 10 процентных пунктов и составила 41,4%. К такому выводу пришли аналитики «Метриум», проанализировав предложение во всех сегментах первичного рынка столицы.

По оценке экспертов «Метриум», в конце первого полугодия 2019 года в столичных новостройках выставлены на продажу немногим менее 21 тыс. квартир и апартаментов, реализуемых с полной или частичной отделкой. Доля этого объема в общей структуре предложения составляет 41,4%. За год доля выросла на 9,8 п.п. А в количественном выражении прирост составил 28,8% — год назад количество объектов с отделкой находилось на уровне 16,3 тыс. лотов.

В ходе исследования были отдельно рассмотрены две категории — квартиры и апартаменты с отделкой white box (под чистовую) и лоты с полной отделкой «под ключ».

Отделка white box

По данным «Метриум», по состоянию на конец первого полугодия 2019 года в столичных новостройках насчитывалось 6,8 тыс. лотов с отделкой white box. В этой категории предлагаются квартиры и апартаменты, в которых возведены межкомнатные перегородки, выполнена цементная стяжка, подготовлены под покраску (или поклейку обоев) стены и потолки, разведены электропроводка, водопровод и отопление. Таким образом, покупателю необходимо лишь произвести финишную отделку в соответствии с собственными вкусами, сэкономив время и деньги на черновом ремонте.

В общей сложности по всем сегментам доля предложения white box составляет 13,5%. В количественном выражении число квартир и апартаментов в этой категории выросло на 21,4%.

Наиболее заметные изменения были зафиксированы в бизнес-классе. Так, в категории апартаментов доля предложения увеличилась более чем в 6 раз — с 1,6%1 до 9,9%. А по квартирам данного класса был отмечен почти двукратный прирост — с 6,7% до 12,7%. Также серьезную положительную динамику продемонстрировали элитные апартаменты, где доля выросла с 14,8% до 22,5%. При этом в данной категории доля предложения с предчистовой отделкой находится на самом высоком уровне по рынку и достигает почти четверти от всего объема лотов в сегменте.

Изменение удельного веса лотов с отделкой white box в сторону увеличения также произошло в Новой Москве (+2,4 п.п.), в сегментах премиальных апартаментов (+1 п.п.) и квартир комфорт-класса (+0,1 п.п.).

Самая заметная отрицательная динамика отмечена в категории элитных квартир: на сегодняшний день отделка white box в этом сегменте не представлена, тогда как год назад ее доля достигала 4,9% от всего объема элитных квартир. Более чем в два раза сократилась доля на рынке квартир премиум-класса — с 16,7% до 7,1%. Почти на целый процентный пункт (-0,9%) сократилась доля предчистовой отделки в новостройках массового сегмента с апартаментами. 

Доля предложения с отделкой white box по сегментам

Источник: «Метриум»

Лучшую динамику роста цен за минувший год в категории предложения с отделкой white box продемонстрировали квартиры бизнес-класса — средняя стоимость «квадрата» выросла на 21,7% до уровня 242,3 тыс. рублей. Отметку в 20% также преодолели элитные апартаменты, где прирост составил 20,3% (641,2 тыс. руб./кв. м). Увеличились цены также в сегментах квартир комфорт-класса (+14,92%), квартир Новой Москвы (+11,64%) и премиальных апартаментов (+3,39%).

Сильнее всего в рассматриваемой категории подешевели квартиры премиум-класса — снижение цен составило 16,26% до уровня 329,5 тыс. рублей за кв. м. В апартаментах комфорт-класса зафиксирован спад на 11,2% (163,3 тыс. руб./кв. м). На 8,06% сократилась стоимость «квадрата» в апартаментах бизнес-класса — 287,4 тыс. рублей за кв. м.

Сравнение ценовых параметров с отделкой white box

Сегмент

Средняя стоимость кв. м,
1 полугодие 2019 (тыс. руб.)

Средняя стоимость кв. м,
1 полугодие 2018 (тыс. руб.)

Динамика

Квартиры, Новая Москва

123,7

110,8

+11,64%

Апартаменты, комфорт

163,3

183,9

-11,20%

Квартиры, комфорт

151

131,4

+14,92%

Апартаменты, бизнес

287,4

312,6

-8,06%

Квартиры, бизнес

242,3

199,1

+21,70%

Апартаменты, премиум

432,6

418,4

+3,39%

Квартиры, премиум

329,5

393,5

-16,26%

Апартаменты, элит

641,2

533

+20,30%

Источник: «Метриум»

«Для того, чтобы успешно конкурировать на таком сложном рынке, как столичный, девелопер должен предлагать покупателю максимальную вариативность, — говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании „СМУ-6 Инвестиции“ (девелопер ЖК „Любовь и голуби“). — К примеру, в нашем проекте представлено три формата. Все апартаменты сдаются с отделкой white box. Квартиры же доступны как с готовой отделкой под „ключ“, так и в черновом варианте, чтобы сделать ремонт на свой вкус. Причем жилье с отделкой и без располагается в разных секциях дома для удобства будущих жителей. Все опции пользуются популярностью у покупателей. При этом многие из тех, кто изначально покупает жилье без ремонта, впоследствии обращаются к нам за отделкой. Так, white box от застройщика обойдется в 10 тыс. рублей за кв. м, финишная — в 20 тыс. рублей за „квадрат“. Это значительно дешевле, чем производить отделочные работы самостоятельно».

Отделка «под ключ»

Как показало проведенное исследование, с отделкой «под ключ» на первичном рынке Москвы сегодня предлагается 14,1 тыс. квартир и апартаментов. Этот показатель составляет 27,9% от общего объема лотов в новостройках. За год доля увеличилась на 7,1 п.п., а количество объектов в продаже — на 13,1%.

В базовом варианте отделка «под ключ» — это напольные и настенные покрытия, межкомнатные двери, сантехника, розетки и выключатели, сантехника и отопительные приборы. В ряде случаев в отделку могут быть включены дополнительные опции, например, кухонный гарнитур со встроенной техникой, а также полная меблировка. Впрочем, такие предложения встречаются довольно редко. К примеру, из вышедших на рынок в первом полугодии 2019 года проектов мебель предлагается только в одном комплексе апартаментов бизнес-класса — «Vertical на Таганской».

Из девяти рассматриваемых сегментов положительная динамика увеличения доли предложения с отделкой «под ключ» была отмечена в восьми. Больше всего — почти в три раза — увеличился показатель у премиальных апартаментов: их доля в структуре предложения по сегменту достигла 64,6%. Это самый высокий уровень проникновения лотов с полной отделкой среди всех сегментов. При этом год назад доля была 23,7%.

В два раза выросла доля квартир бизнес-класса с отделкой «под ключ» — с 4,4% до 9%. Более чем в полтора раза — в сегменте премиальных квартир (с 13,4% до 21,4%). Более 10 процентных пунктов прибавили квартиры комфорт-класса — доля лотов с полной отделкой в этом сегменте сегодня составляет 40,2% против 29,6% годом ранее.

В остальных категориях увеличение было не столь значительным. А единственным сегментом, где было зафиксировано снижение доли, стали апартаменты бизнес-класса. Если год назад каждый пятый лот реализовался с полной отделкой, то сейчас этот показатель опустился до уровня 12,6%.

Доля предложения с отделкой "под ключ" по сегментам

Источник: «Метриум»

Одновременно с увеличением доли предложения практически все сегменты продемонстрировали и рост средних цен на лоты с финишной отделкой. Лидерами стали апартаменты комфорт-класса и квартиры в Новой Москвы — увеличение цен составило 16,97% и 15,59% соответственно. В среднем апартаменты массового сегмента с отделкой «под ключ» обойдется в 186,8 тыс. рублей за кв. м, а новомосковские квартиры — 126,8 тыс. рублей за «квадрат».

Примерно одинаково выросли цены в сегменте квартир комфорт-класса и апартаментах категории «бизнес». В первом случае прирост составил 8,83% (167,7 тыс. руб./кв. м), во втором — 8,78% (272,6 тыс. руб./кв. м).

И только в двух сегментах была отмечена отрицательная динамика в категории лотов с отделкой «под ключ»: цены снизились на премиальные апартаменты (-10,33%, 445,4 тыс. руб./кв. м) и на квартиры бизнес-класса (-5,99%, 235,6 тыс. рублей).

Сравнение ценовых параметров с отделкой «под ключ»

Сегмент

Средняя стоимость кв. м,
1 полугодие 2019 (тыс. руб.)

Средняя стоимость кв. м,
1 полугодие 2018 (тыс. руб.)

Динамика

Квартиры, Новая Москва

126,8

109,7

+15,59%

Апартаменты, комфорт

186,8

159,7

+16,97%

Квартиры, комфорт

167,7

154,1

+8,83%

Апартаменты, бизнес

272,6

250,6

+8,78%

Квартиры, бизнес

235,6

250,6

-5,99%

Апартаменты, премиум

445,4

496,7

-10,33%

Квартиры, премиум

528,4

509,6

+3,69%

Апартаменты, элит

799,8

773,3

+3,43%

Квартиры, элит

1136

1127,2

+0,78%

Источник: «Метриум»

«Если в массовом сегменте отделка уже давно является одной из самых востребованных опций, то в бизнес-классе число сделок с квартирами с ремонтом значительно ниже, — комментирует Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК „Ривер Парк“). — При этом низкий спрос во многом обусловлен не категоричной позицией покупателя, а дефицитом предложения — в бизнес-классе доля квартир и апартаментов с полной или частичной отделкой самая низкая по рынку. В корпусах бизнес-класса городского квартала „Ривер Парк“ мы предложили два варианта финишной отделки — „бизнес“ и „премиум“. И сразу же получили позитивный отклик со стороны клиентов, которые рассматривают эту опцию как возможность сэкономить не только деньги, но и время — один из самых ценных активов делового человека».

При этом аналитики «Метриум» отметили, что увеличение объемов предложения с отделкой происходит даже несмотря на то, что количество новых проектов с этой опцией сократилось. Если за первое полугодие 2018 года на столичный рынок суммарно во всех сегментах вышли 15 «свежих» адресов с полной или частичной отделкой, то за тот же период текущего года состоялось только 12 премьер. Но несмотря на снижение количественных показателей, в процентном отношении доля проектов с ремонтом выросла до 46,2% (12 из 26 новостроек) против 41,7% (15 из 36 новостроек) годом ранее.

В категории white box на рынок были выведены 4 новых проекта. Самый доступный из них — это жилой комплекс «Аквилон Парк» в Новой Москве, цены в котором стартуют от 3,16 млн рублей. В жилом комплексе бизнес-класса «Манифест» квартиры с предчистовой отделкой стартуют от 5,85 млн рублей. Остальные объекты относятся к премиальному и элитному сегментам, поэтому стартовые цены в них значительно выше: от 19,53 млн рублей в комплексе «Долгоруковская 25» и от 26,27 млн рублей в проекте Kuznetsky Most 12 byLalique.

Самые доступные квартиры с отделкой «под ключ» в проектах, вышедших на рынок с начала 2019 года, предлагаются в ЖК «Сказочный лес» — от 2,93 млн рублей. В «Квартале Некрасовка» минимальный показатель составляет 4,22 млн рублей. А замыкает тройку комплекс апартаментов «Vertical на Таганской», порог входа в котором находится на уровне 5,05 млн рублей. При этом нужно учесть, что продаются в этом проекте достаточно компактные лоты площадью от 14 до 17 кв. м, а стоимость «квадрата» в них самая высокая среди новых проектов с отделкой «под ключ» — от 342 тыс. рублей.

Проекты с отделкой, вышедшие на рынок в первом полугодии 2019 года2

Проект

РВЭ

Класс/статус

Площадь
(кв. м)

Стоимость
кв. м (тыс. руб.)

Стоимость
лотов (млн руб.)

Min

Max

Min

Max

Min

Max

White box

Аквилон Парк

2 кв. 22

Комфорт/ Новая Москва

26,6

81,3

98,9

128,8

3,16

8,96

Манифест

2 кв. 21

Бизнес/ Квартиры

20,1

97,5

186,3

291,2

5,85

21,93

Долгоруковская 25

4 кв. 20

Премиум/ Апартаменты

38,79

81,91

490

786,1

19,53

60,42

Kuznetsky Most 12
by Lalique

4 кв. 21

Элит/ Апартаменты

30,9

392,06

850

2500

26,27

980,15

Под ключ

Сказочный лес

2 кв. 21

Комфорт/ Квартиры

24,4

88,6

110

120

2,93

9,75

Квартал Некрасовка

4 кв. 20

Комфорт/ Квартиры

23

93,9

110,6

183,6

4,22

10,97

Vertical на Таганской

4 кв. 19

Бизнес/ Апартаменты

14

17

342

500

5,05

7

Молодогвардейская 36

2 кв. 21

Комфорт/ Квартиры

19,8

117

174,4

294,4

5,33

21,42

КутузовGrad II

2 кв. 21

Бизнес/ Квартиры

28,94

117,65

172,3

230,8

6,37

22,35

Дом на Барвихинской

4 кв. 20

Комфорт/ Квартиры

33,49

87,86

180,1

213,1

6,67

17,11

Рогожский вал 12

4 кв. 19

Бизнес/ Апартаменты

36,21

87,31

256,3

353,2

10,63

30,08

Поклонная 9

4 кв. 21

Премиум/ Апартаменты

47,6

418,1

297,5

920,4

14,79

376,25

Источник: «Метриум»

«Спрос на квартиры и апартаменты с отделкой продолжает расти во всех сегментах, в том числе в премиум- и элитном классах, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Достаточно сказать, что в 10 из 15 самых востребованных дорогих новостроек сегодня представлена возможность приобрести квартиры и апартаменты с ремонтом или предчистовой отделкой. Девелоперы, в свою очередь, реагируют на высокий спрос выводом новых проектов с данной опцией — четверть всех жилых и апартаментных комплексов с отделкой, вышедших с начала года, относятся к премиальному и элитному сегментам».


1 Здесь и далее доли по сегментам приведены от объема предложения по сегменту, а не по всему рынку в целом.

2 В ряде проектов представлены лоты как с ремонтом, так и без. В таблице приведены параметры недвижимости, реализуемой с отделкой.