Быть или не быть дешевой ипотеке?

Несмотря на постоянные призывы Президента о необходимости снижения процентных ставок по ипотеке, рынок сигнализирует об обратном – ставки неотвратимо растут. Участники рынка прогнозируют повышение ставок в 2013 году до 15-16%. Эксперты компании «Метриум», проанализировали, почему желание Президента снизить ставку до 6% неосуществимо в ближайшей перспективе.

Ипотека – самый долгосрочный из кредитных продуктов, условия кредитования по которому фиксируются от 5 до 30 лет. При этом банки выдают не свои деньги, потому что из собственных у кредитора только уставной капитал, остальные - привлеченные на различных площадках средства, будь то межбанковский рынок или депозиты населения. На сегодняшний день текущая средневзвешенная ставка по ипотеке – 12,5%. Она складывается из множества факторов.

Первый и самый очевидный – это ставка рефинансирования, которую устанавливает Центральный Банк России, исходя из макроэкономических показателей. Самое минимальное значение ставки - 7,75% - было достигнуто 1 июня 2010 года. Она продержалась девять месяцев, до 27 февраля 2011 года. Причем, значение этого показателя в девяностые годы доходило и до 210%. Межбанковские кредиты, как правило, краткосрочные – до 30 дней, по ним ставка на сегодняшний день составляет 6,5%. Средний срок депозитов физических лиц на сегодняшний день - 1 год, доходность, которую банк по ним обеспечивает, составляет 5-10%.

Еще один важный фактор, который не стоит упускать из виду, это ежегодное обесценивание денег за счет инфляции. По официальной статистике в 2012 году она составила 6,7%, но фактически мы можем говорить об инфляции в 15% - именно таков рост цен на большинство продовольственных товаров.

«Все это – важные составляющие процентных ставок по кредитным продуктам банков, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум». - Плюс банк, конечно же, закладывает маржу в проценты по ипотечному кредиту (а по ипотеке маржа - самая низкая из банковских продуктов), зарплату сотрудников и операционные издержки. Тем более, что в последнее время Роспотребнадзор и ЦБ обязывают банки отменять различные дополнительные комиссии, тем самым лишая их возможности дополнительного заработка. Чтобы не работать в убыток, доходность закладывается в ставку».

На ближайший год все аналитики единодушны – ставки по ипотеке будут расти. Общий прогноз – до 15-16%. Однако, психологический барьер для заемщиков – 14-15%. При такой ставке рынок ипотеки расти, конечно, не будет, но хотя бы сохранит текущие показатели. Хотя в период кризиса, когда ставка была 20%, все равно находились желающие взять кредит. Но это были единичные случаи.

Самые низкие процентные ставки - в социальных программах (например, для «молодых учителей» - 8,5%). Но такие программы субсидируются государством, а значит – это не рыночная ситуация.

«Чтобы российская ипотечная ставка была сопоставима с американской или европейской, у нас должна быть аналогичная экономическая ситуация, отработанные банковские технологии, длинные дешевые деньги и прогнозируемое будущее. Этого не достичь директивными мерами сверху», - считает Мария Литинецкая.

В 2012 году активно действовала программа Внешэкономбанка со ставкой 11%, которая реализовывалась через 11 ведущих банков страны. Эта ставка обеспечивалась за счет того, что финансирование шло из пенсионных накоплений, находящихся в распоряжении ВЭБа. «Это и есть те самые длинные и относительно дешевые деньги. Но очередное изменение пенсионной программы, в том числе и то, что из управления Внешэкономбанка забирают эти накопления, говорит о том, что, скорее всего, продления действия программ с низкими ставками не будет», - резюмирует Мария Литинецкая.

В текущих условиях, получить максимально низкую ставку можно при условии, если у заемщика официальный доход подтвержден справкой 2-НДФЛ, размер первоначального взноса близок к 50% от стоимости квартиры, а сумма дохода позволяет взять кредит на максимально короткий срок – до 7 лет, при этом ежемесячные платежи составят не более 45% от заработка. Также потребуется заключить договор страхования жизни, а возможно и комплексный договор, который включает помимо страхования объекта ипотеки и жизни заемщика ещё и титульное страхование. Немаловажный фактор – наличие положительной кредитной истории в любом банке, а также – участие работодателя в зарплатном проекте. Для таких клиентов кредитные учреждения формулируют особые предложения.