Высоко, не низко

Присоединенные территории так и не стали полноценной частью столицы: по ценам на жилье и спросу они конкурируют с областью, а по качеству жизни уступают старой Москве

Добившись расширения Москвы, к моменту юридического присоединения новых земель в 2012 г. столичная мэрия обнаружила, что прежние власти успели заключить инвестконтрактов на строительство почти 12 млн кв. м жилья. Расторгнуть их было невозможно: если в Москве земля в основном в аренде, то в области - в собственности. Позднее московские власти сообщали, что контракты пересмотрены, с тем чтобы они отвечали градостроительным требованиям столицы, - инвесторам пришлось добавить в проекты социальной инфраструктуры, но уменьшить объемы застройки не удалось.

В настоящее время, по словам руководителя департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, выданных разрешений на строительство гораздо меньше - на 7,6 млн кв. м. Всего за неполные пять лет на присоединенных территориях построено около 10 млн кв. м недвижимости, в том числе 8 млн кв. м жилья. В будущем ввод планируется держать примерно на одном уровне - около 2 млн кв. м в год, обещает Жидкин.

Качество возводимой недвижимости меняется. Сокращается доля малоэтажного жилья - за последние два года доля квартир в новостройках, не превышающих четыре этажа, упала с 28 до 10% от общего предложения на рынке, указывает управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. Львиная доля предложения в новой Москве концентрируется в ближнем поясе МКАД, где земля, а значит, и себестоимость строительства дороже. Это обстоятельство заставляет застройщиков возводить жилые комплексы с высокой плотностью заселения, т. е. многоквартирные дома, полагает она. Гендиректор компании "Новые Ватутинки" Александр Зубец связывает этот тренд с отсутствием утвержденного генерального плана развития территории - у девелоперов нет жестких ограничений по максимальной высотности здания, каждый проект вне зависимости от локации рассматривается властями в индивидуальном порядке.

Новые миллионы

Инвестиции в развитие присоединенных территорий столицы до 2035 г. составят около 7 трлн руб., сообщал ранее Жидкин. В планах столичных властей - построить на территории ТиНАО до 2035 г. не менее 100 млн кв. м недвижимости, из которых 52 млн кв. м жилья и 48 млн кв. м нежилого назначения. На территории ТиНАО будет проживать 1,5 млн человек, для которых нужно создать 1 млн рабочих мест.

По ценам новая Москва конкурирует с ближайшим Подмосковьем. По словам руководителя аналитического центра компании ОПИН Дениса Бобкова, средняя цена по состоянию на ноябрь в Москве составляла 251 000 руб. за 1 кв. м (-6% к 2015 г.), в новой Москве - 93 800 руб. (-3%) и 80 200 руб. - в Московской области. Примерно такие же оценки у специалистов Est-a-Tet.

Предложение с 2014 г. практически не увеличивается и не уменьшается или уменьшается незначительно - по оценкам Бобкова, 553 000 кв. м в ноябре 2016 г. против 585 000 кв. м на конец 2015 г. Но интерес покупателей постепенно смещается в другие локации, говорит замдиректора ФСК "Лидер" Ксения Цаплина. В 2016 г. в новой Москве купили половину от предложения 2014 г.

Снижение объема предложения Литинецкая связывает с низкой девелоперской активностью: за все первое полугодие 2016 г. стартовал только один новый комплекс, а за III квартал 2016 г. - два. Для сравнения: в 2015 г. на рынок новой Москвы вышло семь проектов, говорит она. Наиболее интенсивно первичный рынок присоединенных территорий развивается в "ближнем радиусе" от границ старой Москвы, говорит представитель компании Est-a-Tet. По его словам, для новой Москвы характерен формат комплексного освоения территории. В 2016 г. на рынок вышли такие крупные проекты, как "Саларьево парк", ЖК "Позитив", ЖК "Скандинавия" и "Белые ночи" застройщика А101, - все проекты расположены не дальше 4 км от МКАД.

Спрос несколько оживился с улучшением транспортной ситуации. "В начале года были открыты ст. м. "Румянцево" и "Саларьево". В конце осени определены девять направлений строительства трамвайных линий в новой Москве, - перечисляет Литинецкая. - Девелоперская активность сосредоточена как раз рядом с действующими и перспективными станциями метро. С учетом скорого завершения реконструкции Калужского шоссе есть все основания предполагать, что в перспективе покупательская активность на присоединенных территориях продолжит расти"

Львиная доля предложения в новой Москве концентрируется в ближнем поясе МКАД, где земля, а значит, и себестоимость строительства дороже

Автор: Бэла Ляув