Многоэтажное наступление

Статус новой Москвы внес в некогда размеренную и респектабельную жизнь владельцев загородных домов на Калужском, Симферопольском и Киевском шоссе суету большого города. Массовая жилая застройка грозит полностью поглотить остатки лесных угодий и гектары бывших совхозных полей

Девелоперы, которые планировали строить здесь загородные дома, теперь вынуждены разбивать их на дуплексы, твинхаусы и триплексы, уменьшая площади жилищ и участков, пересматривать проекты в пользу мало- и среднеэтажных жилых комплексов, а потерю в цене и статусе загородного объекта компенсировать растущим числом этажей и жителей.

Коттеджам здесь не место

"Огромная стройплощадка в ближайшие 20 лет, разнородная среда - от многоэтажек до премиальных поселков, а в перспективе - резкий рост числа жителей, нагрузка на транспортные системы и экологию", - описывает нынешнее состояние присоединенных территорий Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, приводя в пример коттеджный поселок "Лесной ручей - 3" в районе Грибова. Здесь соседство с 22-этажными новостройками буквально остановило продажи коттеджей. "Цены пока не снижаются катастрофически, но это лишь вопрос времени", - уверен эксперт.

Новая Москва словно застыла между городом и деревней: дачами, разномастными заборами, узкими дорогами и пробками, говорит Дмитрий Котровский, партнер "Химки групп". Спрос на коттеджи здесь после присоединения снизился примерно на 30-40%, оценивают опрошенные "Ведомостями" эксперты.

По данным "Бест-новостроя", сейчас 35% от общего объема предложения в новой Москве приходится на квартиры, 25% - на участки без подряда, 25% - на таунхаусы, 15% - на коттеджи. Совокупно загородные форматы жилья пока преобладают, но, судя по темпам строительства, к 2025 г. "новые москвичи" буду жить в основном уже в многоквартирных домах.

Интересно, что сохраняется спрос на участки без подряда, и он превышает предложение. "В 20-километровой зоне участков немного. И больше земли не будет", - говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости "Метриум". Соседствуют с многоэтажной застройкой в основном поселки в Новомосковском округе: Потапово (Южное Бутово), Свирель, Дубровка, Новодвор, Соловьиная Роща и др. (данные "Бест-новостроя").

Основной объем предложения классической загородной недвижимости в новой Москве сосредоточен за пределами 20 км от МКАД. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании "Миэль - загородная недвижимость", несмотря на декларируемый властями курс на малоэтажную застройку присоединенных территорий, в реальности ближний к МКАД пояс (0-5 км) мало чем отличается от спальных районов столицы.

Коттеджных поселков на территории новой Москвы аналитики "Миэль-недвижимости" насчитали более 60. По данным Vesco Consulting, на конец августа в активной продаже на первичном рынке в новой Москве было 72 малоэтажных жилых комплекса с общим объемом предложения в 4745 домовладений, из них 21 проект полностью построен, например "Дубровка", "Крекшино", Fortops.ru, "Никольское-таун", "Кронбург". Почти половина относится к бизнес-классу. На эконом-класс приходится 40-45%, на элитные 5-10%. Классические коттеджные поселки можно пересчитать по пальцам, уточняют в Vesco Consulting. В их числе "Подмосковная Бавария", "Экодеревня" и "Московская Швейцария" с общим объемом домовладений 27, 31 и 36 соответственно. Всего три поселка представлены в элитном сегменте: "Праймвиль", "Променад" и "Рассказовка". В двух из них ведутся первичные продажи, уточняет Трещев из Knight Frank.

Поселки приспосабливаются

За последние пять лет изменились количественные характеристики домовладений и класс выводимых на рынок проектов. Если в 2011 г. средняя площадь коттеджа была 372 кв. м на участке в 20,1 сотки, то в 2016-м это 320 кв. м на 17,5 сотки. В поселках бизнес-класса, по данным "Метриум", в 2012 г. предлагались дома площадью от 250 до 1000 кв. м, в 2016-м - уже 200-750. "Сокращение коснулось и площади земельных участков. В 2012 г. диапазон в бизнес-классе был 10-70 соток, сейчас - 8-40 соток", - добавляет Менжунов.

"Оптимизации запросов" соответствует снижение издержек девелоперов. "Понижают класс проекта (планировался бизнес - стал комфорт), меняют формат (планировали индивидуальные дома - в итоге продают участки без подряда), упрощают концепцию, урезают объемы инфраструктуры", - описывает процесс Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate. Тем не менее за три года цены в среднем выросли на 13%. Коротких объясняет это тем, что предложение не пополняется.

"В 80% поселков, строительство которых началось, когда территория эта еще числилась еще за Подмосковьем, продажи завершены", - отмечает Яхонтов. Та же оценка у Менжунова: соотношение строящихся и готовых поселков - 20 на 80. Полностью завершивших продажи в 2002-2016 гг., по данным "Бест-новостроя", уже больше 100.

Строят здесь такие компании, как "Абсолют-недвижимость", RDI Group, "Инвесттраст", "КМ девелопмент", "Стройинвесттопаз", Atlas Development, "Аллтек девелопмент", перечисляет Коротких. Менжунов добавляет к списку KP Development, BL-Group, Gletcher, Ortus Group, RDG, Luchy Group, ЗАО "Ферро-строй", Indecom и Trend Group. Лидером по количеству реализуемых проектов в новой Москве Менжунов называет ГК "Масштаб". Он вел строительство "Вяземского", "Летовой рощи", "Антоновки", "Кронбурга".

Яхонтов называет большое число застройщиков - всего около 25 - спецификой местного коттеджного рынка: "Если многоэтажки возводят крупные девелоперы ("Абсолют" - безусловный лидер, ГК ПИК, МИЦ, "Инвестраст", "Авгур эстейт", был еще "Мортон"), то в загородном сегменте наряду с крупными компаниями присутствуют средние и мелкие застройщики - Vesco Realty, "Десна лэнд", "Агрострой", "Флэт и Ко", "Альянс", "Оптилэнд", "Пахра". Все строят по одному-два проекта.

Статус и риски

По заявлению заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина, все коттеджные поселки будут сохранены и переведены под ИЖС (индивидуальное жилое строительство), т. е. получат статус жилья для постоянного проживания, в них можно будет прописаться. Кроме того, власти планируют развивать инженерную инфраструктуру (это в большей степени касается неорганизованных поселков, в организованных газификацией и электрификацией занимаются застройщики).

Главной проблемой новой Москвы остается транспортная, несмотря на реконструкцию магистралей, строительство новых развязок и расширение дорог. А для владельцев частных домов и участков все вышеназванное само по себе уже проблема. "Новые дороги необходимы, но некоторые из них будут проходить по территории коттеджных поселков и садовых некоммерческих товариществ. И есть риски, что некоторые строения попадут под снос", - объясняет Максим Лещев, гендиректор ГК "Гео девелопмент". Впрочем, он советует собственникам не паниковать, а попытаться извлечь выгоду из ситуации: "Земли, где планируется строительство дорог, будут выкупаться". "Когда расширялось Калужское шоссе, собственникам земли были предложены приемлемые условия. Противостояний практически не было", - успокаивает Лещев. Спорить с государством и уж тем более противостоять ему решаются немногие. По словам руководителя департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, ликвидации "под госнужды" (строительство дорожно-транспортной инфраструктуры), подлежат только те дачи, которые не переведены в категорию ИЖС. Таких, пока еще живых, но бесперспективных дачных и садовых товариществ департамент насчитал на новой территории без малого 20%.

"Из-за появления высотных новостроек обесценивается загородное жилье элитного и бизнес-класса, - уверен Владимир Яхонтов из "Миэля". - Помимо транспортных сложностей возникают проблемы с безопасностью, мусором и т. д. Но для стареньких домиков на окраине появление рядом хоть какой-то инфраструктуры - а она обязательна в крупном ЖК - будет плюсом"

Автор: Марина Дыкина