12 июля 2018
Покупка квартиры по договору долевого участия: №214-ФЗ

Долевое участие в строительстве как явление впервые было опробовано почти 40 лет назад в Аргентине. С тех пор его используют во многих странах мира, но до сих пор сформировать однозначное к нему отношение не удается. С одной стороны, рассрочка, оформленная от строительной компании с регулярными выплатами, это удобный и даже выгодный способ обзавестись собственным жильем. С другой, сделка вполне может оказаться мыльным пузырем, и в результате дольщик остается ни с чем. Но даже если квадратные метры вполне реальны, застраховаться от низкого качества застройки, просроченной сдачи в эксплуатации, откровенного мошенничества в виде продажи одной и той же квартиры нескольким покупателям не получится.

Первая попытка легализовать процесс долевого участия в строительстве закреплена в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Коллаж из законопроекта Закона №214-ФЗ, новостройки и карт

Как правильно оформить договор на покупку жилплощади

Объект еще не сдан, а строительная компания предлагает купить в нем квадратные метры с собственность? Не стоит открывать кредит доверия: такое предложение за версту пахнет мошенничеством. Пока дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, застройщик может заключить с покупателем только договор долевого участия в строительстве. Все это закреплено в Законе № 214-ФЗ.

Договор долевого участия в строительстве оформляется только на бумаге и обязательно проходит государственную регистрацию, что уже само по себе устраняет возможность права продажи квартиры нескольким покупателям. Акцент стоит сделать именно на слове «правовой», потому что такая продажа не отменяет сделку по договору, который не проходит государственную регистрацию, другим покупателям. Однако при возникновении спора и доведении его до судебного разбирательства закон окажется на вашей стороне как полноправного участника долевого строительства. Конечно, как и любой судебный процесс, он вытянет массу времени, сил и денег, но выйдете вы победителем, пусть и такой ценой.

Чтобы договор приобрел законную силу, в нем должны быть указаны:

  • объект сделки;
  • срок передачи в собственность жилой площади;
  • стоимость и порядок проведения взаиморасчетов;
  • срок гарантии;
  • варианты обеспечения исполнения застройщиком обязательств перед участником долевого строительства.

Если договор в законную силу не вступил (не был заключен), по нему при возникновении спора можно будет только вернуть все уплаченные ранее деньги. Безусловно, это плюс. Но когда на судебное разбирательство уходит несколько лет, то с полученной на руки суммой вряд ли удастся купить жилье в новостройке эконом-класса за те же деньги с учетом постоянно растущих цен на недвижимость. Поэтому читать договор нужно внимательно, лучше всего — несколько раз и со специалистом.

До вступления в силу Закона № 214-ФЗ застройщик мог заключить договор на любой стадии строительства, в том числе до его официального старта. Недобросовестные компании пользовались этой возможностью активно, налево и направо распродавая квадратные метры, к тому моменту доподлинно не оформленные даже на бумаге. Закон упорядочил этот беспредел, теперь застройщик может продавать квартиры только после:

  • получения официального разрешения на строительные работы;
  • обнародования проекта и технической документации;
  • оформления права собственности/аренды на земельный участок.

Представление официальных документов в открытом доступе играет на руку будущим дольщикам. Они получают возможность подробно ознакомиться со всей документацией, проверить правопринадлежность участка, оценить достоинства и недостатки проекта и на основе этого принять решение. На этом этапе откровенно мошеннические предложения отпадают сами собой.

Фемида рассматривает договор долевого участия под лупой

На стройке все под контролем

Уже построенная квартира/апартаменты переходят в собственность покупателя по истечении времени, указанного в договоре долевого участия. В договоре же описывается и состояние, в котором дольщик должен получить свои квадратные метры (без отделки, под чистовую отделку, с готовым ремонтом). Если застройщик эти условия не соблюдает, Закон держится на стороне дольщика и обязует компанию:

  • устранить недостатки, выявленные в ходе приемки жилья;
  • сократить стоимость жилья;
  • компенсировать дольщику собственные затраты на устранение строительных недостатков или ремонт;
  • рассчитаться по неустойке.

Пока что Закон № 214-ФЗ защищает только частную собственность. Поэтому при приемке квартиры указать застройщику на недостатки и потребовать их устранения дольщик может. А вот уже настоять на устранении трещин возле окон или на стенах в общих тамбурах или подъездах уже сложно, так как общедомовое имущество под защиту Закона пока не подпадает.

Конечно, на бумаге все выглядит идеально — можно заставлять застройщика доводить квартиру до идеала очень и очень долго. На самом же деле все сложнее. В договоре квартира имеет одну площадь, а при приемке «ужалась» на 1-2 квадратных метра? Качество стен или отделки далеко от заявленного «почти премиального» уровня? Стройка «зависла» на 2-5-8 лет? Удержать обещанную в договоре неустойку на практике достаточно сложно. Да и что делать после с этой неустойкой? Ведь когда стройка начиналась, цены на недвижимость держались на одном уровне, а сейчас ускакали далеко вперед, превысив первоначальные минимум на 10%. Вот и приходится дольщикам смиряться с некоторыми недостатками и надеяться на благонадежность застройщика.

На закон надейся, а сам...

Да, Закон № 214-ФЗ выступает в защиту прав участников долевого строительства и регламентирует многие процессы взаимодействия между дольщиками и застройщиками. Однако это не означает, что стоит очертя голову пользоваться первым же привлекательным предложением сомнительной строительной компании и вступать в непроверенный проект долевого строительства. Судебное разбирательство легко может занять не один и даже не два года. И до этого немало времени уйдет на то, чтобы признать объект проблемным, попытаться достроить его под контролем властей... Словом, вложить деньги легко — получить готовую квартиру трудно.

Защитить себя можно, внимательно изучая представленную в открытом доступе информацию о застройщике, реализованные им проекты, проверяя право собственности/аренды на участок под застройку. Да и договор долевого участия лучше всего читать в несколько пар глаз, пользуясь помощью специалиста в сфере недвижимости. Профессиональный юрист или риелтор обойдутся значительно дешевле, чем возможные сложности, с которыми вам придется столкнуться, если сделать неверную ставку.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.