22 июня 2018
Новые критерии внесения обманутых дольщиков в Реестр

Опубликованы обновленные правила Министерства строительства, в соответствии с которыми строящийся жилой комплекс или дом вносится в Реестр проблемных объектов. Эти правила охватывают куда более широкий спектр оснований, которые могут стать причиной добавления объекта в Реестр. По мнению экспертов, это может привести к внезапному скачку количества обманутых дольщиков.

Давайте проанализируем, какие изменения произошли в правилах и как именно они затрагивают дольщиков строящегося жилья.

Минстрой России

Вырастет ли количество обманутых дольщиков?

Эксперты считают, что внезапного скачка опасаться не стоит, так как добавление в Реестр проблемных объектов возникшую ситуацию не разрешает. Даже признанный проблемным объект под контролем государства может достраиваться в течение нескольких лет даже по скромным ожиданиям. Сейчас ключевым является признание пострадавшими тех, кто действительно «увяз» в долгострое, однако по тем или иным причинам государство не учло объект ранее как проблемный. То есть де-факто дольщики являются обманутыми, а де-юре — пока нет. Согласно новым правилам, они будут признаны пострадавшими. Хотя официальные власти даже при отсутствии подобных объектов в Реестре официально не знать о них не могут, так как обманутые дольщики активно обращаются в различные инстанции: суды, ЖСК, местные органы власти.

Приказ с новыми правилами Министерство строительства утвердило в последних числах января 2018 года, в законную силу он вошел 23 февраля. Старые правила претерпели изменения, согласно новым дольщик может потребовать включения в Реестр проблемных объектов строящегося дома в следующих случаях:

  1. Сдача объекта перенесена на полгода. В предыдущей редакции правил срок просрочки составлял 9 месяцев. Еще одна причина для признания дольщика обманутым — отсутствие роста вложений в строительство в течение 2 последовательно идущих отчетных периодов. Ранее такого уточнения в правилах не было.
  2. В отношении компании-застройщика инициирована процедура банкротства. Ожидать завершения процесса нет необходимости, по новым правилам внести в Реестр можно объект застройщика, находящегося под наблюдением.
  3. Компания-застройщик пренебрегает требованиями ГПЗУ и проекта объекта. Теперь объект может быть внесен в список проблемных по этому критерию, что является позитивным решением для многих дольщиков. Если компания-застройщик вносит несогласованные с дольщиками изменения в ГПЗУ и проектную документацию, это можно расценивать как произвол, так как решения принимаются в одностороннем порядке. Реестр проблемных объектов призван защищать интересы участников долевого строительства, поэтому подобные ситуации также должны быть отмечены в нем.
  4. Банк-поручитель застройщика или страховая компания, которая застраховала риски перед участниками долевого строительства, находятся в любой стации банкротства и не в состоянии обеспечить свои обязательства перед строительской организацией. Причем стадия банкротства не имеет значения, ожидать его окончания на требуется.
  5. Участник долевого строительства исключается из Реестра, если расторгает договор долевого строительства с застройщиком, передает свои права на недвижимость третьему лицу или при вводе дома или комплекса в эксплуатацию.

Всего в правила было внесено 5 изменений, причем пятое следует рассмотреть несколько подробнее. На первый взгляд, исключение обманутого дольщика из Реестра при расторжении договора или законной передаче прав третьему лицу, а также сдаче новостройки в эксплуатацию закономерно являются причинами для вывода участника долевого строительства из сложившейся ситуации.

На второй, расторжение договора или передача прав третьему лицу не равны возврату вложенных в проблемный объект средств. Ни в первой, ни во второй редакции четких критериев для решения этой сложности указано не было. Именно поэтому новый Приказ не помогает в решении двух ключевых проблем участников долевого строительства:

  • Признание пострадавшими дольщиков, которые заключили не договор долевого участия (ДДУ), а договор другого о приобретении недвижимости в строящемся объекте. В Приказе четко указано, что участником долевого строительства признается лицо, заключившее с компанией-застройщиком договор долевого участия.
  • Признание пострадавшими дольщиками лиц, заключивших договор на приобретение апартаментов или других нежилых объектов собственности, например, машиномест в подземных паркингах. Даже если такая собственность приобретается для некоммерческого использования, в Приказе оговаривается, что в Реестр пострадавших дольщиков могут вноситься лица, участвовавшие в приобретении «жилого помещения». Апартаменты, которые сегодня представляются аналогами полноценных квартир, относятся к объектам нежилого фонда и должны проходить процедуру ввода в жилой фонд по установленному законодательству. На этапе строительства это — нежилые помещения, поэтому обманутый дольщик (будущий владелец апартаментов) не может быть внесен в Реестр.
Ключи от квартиры на фоне незаконченной застройки

На что влияет внесение строящегося дома или жилого комплекса в Реестр проблемных объектов?

В первую очередь это дает возможность участнику долевого строительства полагаться на позитивное разрешение проблемной ситуации. Строящийся объект ставится на учет и вносится в дорожную карту, местные власти под контролем Министерства строительства ежеквартально отчитываются о мерах, которые приняты для разрешения проблемы.

К 4-му кварталу 2017 года в Реестр было включено 830 объектов, а количество обманутых дольщиков достигло 36,6 тысяч человек. В январе 2018 года банкротами значились 281 застройщик против 143 в мае 2017 года. То есть за истекший период число застройщиков-банкротов выросло в 2 раза.

«Институт развития строительной отрасли» проанализировал обстановку на рынке. Из его выводов следует, что дополнительной проблемой являются не только строительные компании, уже объявившие себя банкротами, но и находящиеся в активной стадии банкротства. За те же 9 месяцев число таких компаний увеличилось со 122 до 246. Соответственно, возросло и количество незавершенного строительства.

Изменения в законодательстве стоит отнести к положительным для дольщиков решениям, так как при внесении строящегося дома или жилого комплекса в список проблемных объектов у обманутых участников строительства есть шанс выйти из сложившейся ситуации с минимальными потерями из-за пристального контроля за состоянием стройки со стороны государства.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.