19 июля 2018
На каком этапе строительства лучше покупать квартиру

Покупка квартиры — это судьбоносная сделка, от которой во многом зависит качество и комфорт жизни семьи на годы вперед. Закономерно, что такое решение просматривается со всех сторон, тщательно взвешиваются все «за» и «против».

Застройщик предлагает возможность купить квартиру на любом этапе строительства — от котлована до финишной отделки. Но как правильно оценить ситуацию, ведь процесс занимает чаще всего не один год, и компания сталкивается с многочисленными рисками и сложностями. Какими преимуществами обладает покупка квартиры на разных этапах и какие опасности несет? Подробности — ниже.

Старт продаж

Чтобы начать строительство жилого дома, застройщик, согласно федеральному законодательству, должен получить права на земельный участок: это оформляется как покупка или долгосрочная аренда. После этого разрабатывается проект, который утверждают государственные контролирующие органы. А уже на основании утвержденного проекта застройщик получает лицензию на строительство, подает документы в Комитет по строительному надзору, который контролирует капитальную застройку в стране.

Котлован под многоквартирный дом

Законодательство не ограничивает начало продаж будущих квадратных метров, поэтому застройщик может начинать распродавать квартиры при едва вырытом котловане. Неудивительно, что цены на жилье в этот момент самые низкие. При этом и риск для участников долевого строительства высок: проект может оказаться долгостроем, а застройщик — недобросовестной компанией. Найти баланс достаточно сложно: желание стать обладателем заветных «квадратов» по минимальной цене уравновешивается боязнью оказаться обманутым. Позже вероятность получить заветную квартиру становится более реальной, но пропорционально увеличивается и стоимость.

Разные этапы и условия — рассматриваем возможности

Требования при покупке жилья диктуют обстоятельства. Например, вы располагается небольшой суммой денег и не слишком спешите получить ключи. Тогда почему бы не понаблюдать за разными застройщиками и, тщательно присмотревшись, в итоге остановиться на проекте одного из наиболее надежных? Пусть будущая новостройка и представляет собой только котлован, но при наличии других проектов и хорошей репутации застройщика вероятность того, что проект окажется выигрышным, очень высока.

Ситуация может оказаться и иной: квартира необходима срочно, поэтому ждать несколько месяцев, а уж тем более лет, не представляется возможным. Тогда придется махнуть рукой на все преимущества ожидания и готовиться к существенным тратам — покупка готового жилья не бывает дешевой.

Из трех составляющих: низкая цена, высокое качество строительства, точное соблюдение сроков — выбрать, как и полагается, можно только два. По мере роста стен здания повышается и стоимость квадратного метра в нем. Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и после сдачи дома в эксплуатацию, по мнению экспертов, колеблется от 30 до 50%.

Несмотря на рискованность покупки квартиры на ранних этапах строительства, предложение остается привлекательным для многих россиян. Его часто рассматривают как удачный способ инвестиций в недвижимость — умеренные вложения окупают себя довольно быстро.

Плюсы и минусы покупки жилья в новостройках на этапе котлована

Ключевые преимущества:

  • Цена, цена и еще раз цена. Как уже говорилось, разница может достигать половины стоимости квартиры — это зависит от класса новостройки, метража и других факторов.
  • Выбор метража и планировок. На начальном этапе строительства и открытии продаж практически все варианты свободны и доступны к покупке. По мере роста стен дома объект привлекает все больше покупателей, которые разбирают лучшие варианты жилья в собственные владения. В итоге к официальному старту продаж в наличии остается пара десятков квартир, обычно далеко не самых привлекательных для жизни, да еще и по самой высокой цене. На начальных этапах строительства покупатели вольны выбирать и этаж, и вид из окон — словом, не ограничены рамками.

Конечно, не лишена такая сделка и недостатков. Один из главных рисков вложений на начальном этапе строительства — вероятность затягивания или срыва строительства. В последнем случае желанные квадратные метры так и останутся «бумажными», а вложенные средства обесценятся или совсем пропадут.

Не застрахованы дольщики и от переноса сроков. Причем даже перспективный проект может оказаться таковым — застройщики порой попадают в стесненные обстоятельства по не зависящим от них причинам, и дольщикам приходится ожидать ключей не 2-3 запланированных года, а гораздо дольше.

Но если перенос очень неприятен, то действительно страшным оказывается долгострой со всеми вытекающими последствиями. Конечно, можно судиться и жаловаться, а местные власти будут предпринимать попытки курировать проект, но на практике все оказывается безрадостным. Можно попытаться застраховаться от подобного тщательной проверкой компании-застройщика — изучением проектной документации, прав на земельный участок, финансовых документов. Вся эта информация должна быть представлена в открытом доступе, а дополнить ее можно общением на тематических форумах и даже с жильцами уже сданных домов выбранного застройщика. Это поможет составить целостную картину и принять решение.

Слишком низкие цены и обманчиво привлекательное предложение — сигнал еще раз присмотреться к застройщику. Добросовестные компании имеют большое портфолио, как правило, придерживаются определенного сегмента строительства и располагают не одним десятком успешно без просрочек (или почти без них) сданных объектов.

Покупка на более поздних сроках — страховка?

Многие покупатели отдают предпочтение проектам, находящимся на средней или завершающей стадии строительства — то есть когда стены уже воздвигнуты и может оценить, насколько бойко идет работа. Вероятность того, что проект, который преодолел самые сложные этапы, несколько меньше, однако остается далекой от нуля. Оказаться проблемным может даже дом, завершенный на 96%.

Стены многоквартирного дома

У таких проектов есть преимущество: при проведении судебного разбирательства дольщики могут настоять, чтобы проект завершил другой девелопер, и нередки случаи, когда суд перепоручал строительство. Доплачивать дольщикам все равно придется, но несопоставимо меньшие суммы, а дом в итоге все же будет сдан в эксплуатацию.

Покупатели, которые заключают договор предварительной купли-продажи, сознательно подвергают себя риску. Такой договор можно заключить после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, если застройщик еще не получил свидетельство собственности на дом. Такой договор не нужно регистрировать в государственных органах, поэтому жилье вполне может являться предметом мошеннической схемы, а количество покупателей — превышать 2-3 и более. Именно на подобные сделки и приходится основная часть мошенничеств на первичном рынке жилья.

Как ясно из статьи, купить квартиру можно на любом этапе строительства дома, важно, что именно для покупателя является приоритетным — гарантированно стать владельцем квадратных метров или сделать рискованную ставку и выиграть. Заплатить минимальную цену и спать спокойно в уверенности, что ключи окажутся на руках точно в срок, не получится, поэтому придется выбирать.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.