10 сентября 2018
Льготная ипотека 6%: новые возможности

С первого дня 2018 года в России стартовала предложенная Президентом программа льготного ипотечного кредитования со ставкой 6% годовых при рождении второго и третьего ребенка. Льготный кредит под такой процент предоставляется на 3 года при рождении второго ребенка и на 5 лет – при рождении третьего. Если в период пользования ипотекой, полученной при рождении второго ребенка, в семье появляется третий, кредитная линия продлевается на 5 лет. Третий ребенок при этом должен быть рожден после вступления программы в законную силу (то есть 1 января 2018 года) и до 31 декабря 2022 года включительно.

В программе участвуют определенные банки, которые предоставляют кредитную линию для приобретения только квартир новостройках.

Руководитель Министерства строительства Михаил Мень озвучил результаты исследования, в которых показано, что расходы на приобретение жилья у молодых семей при использовании программы сократятся по меньшей мере на 800 000 рублей. Причем новая программа предусматривает субсидию для ставки по выдаваемым кредитам, а также рефинансирование открытых кредитных линий под новую процентную ставку. Субсидия поможет обзавестись собственным жильем более чем 620 000 семей. Приобретатели жилья получат возможность сократить ипотечное бремя как минимум на 100 000 рублей в год.

По оценкам исследователей, программа оправдает возложенные на нее надежды, так как спрос на покупку нового жилья среди семей со вторыми-третьими детьми достаточно высок. Стоит учитывать и особенность, которая заключается в том, что субсидированная ставка действует в течение 3-5 лет, а ипотечная кредитная линия открывается, как правило, на 20-25 лет.

Семьям с низким уровнем дохода, начиная с этого года, открыть ипотечную кредитную линию будет сложнее из-за того, что Центробанк ужесточил требования к банкам, открывающим ипотечную линию для покупки квартиры с первоначальным взносом в 10-15%, поэтому те в свою очередь могут повысить пороговую сумму первоначального взноса.

Ключи и семья с детьми на фоне дома

Будут ли востребованы многокомнатные квартиры?

Мария Литинецкая, партнер «Метриум », считает, что предоставление льготных условий ипотечного кредитования для многодетных семей не слишком существенно повлияет на продажу многокомнатных квартир в столице. По ее словам, наибольшая доля многодетных семей проживает в отдаленных от центральных регионах, тогда как в Москве процент многодетных семей невелик – всего 1-2% от общей массы семей с детьми.

Свою роль сыграет и ограничение размера займа: 8 миллионов рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, 3 миллиона – для остальных регионов. Для многодетных семей наиболее привлекательный вариант жилья – трехкомнатные квартиры, а их стоимость вне зависимости от региона остается стабильно высокой. Например, в Москве такая квартира на первичном рынке стоит в среднем более 15 миллионов рублей. После внесения первого взноса покупателю потребуется взять ипотеку на 12 миллионов рублей, а государство предоставляет займ только на 8 из них.

В других регионах стоимость трехкомнатной квартиры держится на уровне 4-4,5 миллионов рублей, то есть для ее покупки потребуется ипотека более чем на 3 миллиона рублей, тогда как государство субсидирует кредитную линию только на 3 миллиона. По этой причине субсидированная государством ипотека доступна далеко не для всех многодетных семей.

Наиболее популярными вариантами покупки для семей с детьми являются квартиры с двумя и тремя комнатами. Жилье с четырьмя и более комнатами пользуется меньшим спросом даже среди многодетных семей, так как пусть в результате стоимость квадратного метра и становится доступнее, но общая сумма покупки оказывается чрезмерно высокой. В то же время субсидия от государства сделает покупку двух- или трехкомнатной квартиры более реальной для многих семей.

Эксперты не прогнозируют существенного повышения спроса на многокомнатные квартиры. В основном для семей с двумя детьми привлекательными оказываются трехкомнатные квартиры, тогда как многокомнатные в приоритете среди покупателей с тремя и более детьми, коих в общей доле не так много. В портфеле «Метриум» представлены двух- и трехкомнатные квартиры в новостройках от комфорт- до премиум-класса. Например, планировки в «Эко Видное» предусматривают проживание семей с детьми: в продаже есть как небольшие, так и просторные квартиры площадью от 30 м2.

Эксперты отмечают несколько особенностей, которые могут повлиять на спрос. Во-первых, речь идет об ограниченном сроке субсидирование – 3-5 лет в зависимости от количества детей в семье. После окончания этого срока платежи возвращаются к первоначальным значениям, если не пересматриваются в сторону уменьшению при введении других программ государственной поддержки. Во-вторых, программа рассчитана на ограниченный круг семей, так как рассматриваются семьи с детьми, рожденными в период от 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.

Воспользоваться субсидированной ипотекой не смогут, по подсчетам экспертов, до 40% семей с детьми, так как имеют недостаточный для одобрения и погашения ипотечного кредита уровень дохода. Кроме того, первоначальный взрос по субсидированный ипотеке составляет порядка 20% от стоимости квартиры, тогда как многие банки предлагают куда более мягкие условия с первоначальным взносом 10-15% и даже до 0%.

Пластиковый макет дома на ладони

Предложение покрывает спрос

Многокомнатных квартир даже при повышении спроса хватит всем, утверждают эксперты в сфере недвижимости. Многих покупателей останавливает более крупная итоговая сумма покупки даже несмотря на уменьшенную стоимость квадратного метра. Под льготное кредитование подпадает ограниченное количество семей с детьми, рожденными в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года. Часть спроса отсекает и ограничение срока субсидии – 3 и 5 лет для второго и третьего ребенка в семьи соответственно.

Мария Литинецкая говорит о 19% трехкомнатных квартир как доле от общего количества предложений на рынке. Этого хватит, чтобы покрыть даже возросший спрос. При этом застройщики имеют возможность ответить на спрос рынка, предложив покупателям вместо просторных двухкомнатных квартир площадью 65 м2 небольшие трехкомнатные с такой же площадью. Это позволит «вписаться» в ограниченный максимальный размер займа.

Как отреагирует рынок предложений

Радикальных перемен в карте предложений ожидать не стоит. «Портрет покупателя» позволяет застройщикам сформировать оптимальное предложение: планировку, площадь квартир, социальную инфраструктуру объекта. Отдельные жилые комплексы ориентированы на семьи с детьми, что сказывается и на благоустройстве территории, и на социально важных объектах, расположенных в жилом комплексе и в непосредственной близости к нему.

По мнению исследователей, более востребованными станут двух- и трехкомнатные квартиры. Первых среди предложений достаточно – около половины от общего количества квартир, вторые пока находятся в дефиците. Однако свободная планировка открывает широкие возможности для объединения пространства, в том числе смежных квартир. Квартиры с большой площадью (от 75 квадратных метров) вряд ли получат огромную популярность в субсидируемой программе, так как достаточно дороги.

Четко ограниченная сумма субсидии скорее поднимет популярность небольших трехкомнатных квартир преимущественно со свободной планировкой и большим количеством окон, пространство в которых можно разграничивать сообразно потребностям семьи.

Изменения планировок и площадей квартир в строящихся и запланированных новостройках возможно скорее в Новой Москве. Так как максимальная сумма кредита для Москвы составляет 8 миллионов рублей, то при минимальном первоначальном взносе в 20% стоимость жилья не должна превышать 10 миллионов. Семьи смогут обзавестись жильем в Новой Москве, не выбиваясь за пределы установленного бюджета.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.