28 июня 2018
Какие документы нужно проверить у застройщика при покупке

Преимуществ у первичного жилья масса: и новые коммуникации, и свежий ремонт, и собственная развитая инфраструктура, и ни с чем не сравнимое удовольствие от приобретения квартиры без истории. Свести к минимуму эти плюсы сможет разве что низкое качество работ или нарушение сроков сдачи проекта. Поэтому если вам понравилась новостройка, вопрос заключается в том, чтобы сначала определить, надежна ли компания-застройщик. Ознакомьтесь со списком документов, которые должен предоставить застройщик, чтобы не допустить настоящих неприятностей после приобретения жилья.

Макет дома на фоне проектной документации и уровня

Ищем способы узнать, насколько надежна компания-застройщик

Конечно, идеально покупать квартиру у надежного инвестора с хорошей репутацией, многолетним опытом застройки и продажи квартир, работающим строго в рамках законодательства, не имеющим на счету ни одного проблемного объекта.

Искать такую компанию стоит и в открытых источниках, и в приватных разговорах. Наибольшую пользу принесет изучение аналитических статей и отзывов, которую публикуются на разных ресурсах в интернете. Причем изучить стоит не один сайт, а разные: официальные страницы ЖК, форумы дольщиков и другие порталы, посвященные недвижимости. В отзывах часто указываются и недостатки проектов, и ссылки на недобросовестных застройщиков.

Итак, предварительный отбор проведен и вы уже имеете представление о том, какие инвесторы соответствуют вашим требованиям. Теперь теоретические выкладки нужно подкрепить практическим опытом — познакомиться с документацией застройщика и жилого комплекса, который пришелся вам по душе.

Список документов от застройщика

Строительные работы всегда сопровождаются большим количеством документации. Какая-то является первостепенной, другая имеет для будущего инвестора меньшее значение. Список первостепенной выглядит следующим образом:

  • Лицензия на осуществление строительной деятельности.
  • Учредительные документы.
  • Разрешение на возведение жилого дома или комплекса.
  • Проект жилого комплекса.
  • Документы, подтверждающие правопринадлежность земли.
  • Денежные обоснования.

Федеральный закон № 214-ФЗ в статьях 19-21 закрепляет право будущего дольщика на знакомство с этими документами. То есть вы можете потребовать предоставить их оригиналы или нотариально заверенные копии уже при первом визите в офис компании-застройщика. По закону предоставить из вам должны по первому же запросу, однако на практике ситуация может несколько отличаться от идеала. Если сотрудник строительной компании упорствует в своем, лучше всего покинуть офис и вычеркнуть компании из списка подходящих.

К слову, доверить просмотр документов можно и специалисту: профессиональному риелтору или юристу. Взглянув на учредительные бумаги, лицензию и другие документы, он сможет ответить вам, насколько надежна компания-застройщик.

Список документов, которые нужно проверить у застройщика перед покупкой квартиры

Подробнее об учредительных документах

В этот список обязательно входят:

  • Устав;
  • свидетельство ИНН;
  • свидетельство основного государственного регистрационного номера (ОГРН);
  • свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц.

Во всех документах название компании должно быть прописано верно. Полезно будет также узнать данные учредителей компании и партнеров. Еще на этапе сбора информации о застройщике стоит уточнить объекте, реализованные им в течение последних трех лет, подкрепить эти данные уже при посещении офиса. Конечно, важны не только сами проекты, но и фактически сроки их сдачи и совпадение их с установленными изначально.

Если вы обнаружите расхождения в наименовании компании, какая-то информация покажется вам подозрительной или недостоверной, не бойтесь задавать дополнительные вопросы и перепроверять еще раз или обратиться к эксперту — в итоге такая предосторожность сэкономит для вас массу сил в будущем.

Главное: проверить срок действия лицензии застройщика и разрешения на строительство

Один из главных документов компании-застройщика — это лицензия на ведение строительной деятельности. Именно его возможному участнику долевого строительства стоит изучить с пристальным вниманием и в первую очередь. Как будущего покупателя, вас должны интересовать в нем следующие данные:

  • дата выдачи;
  • номер;
  • тип;
  • орган, выдавший разрешение.

Наиболее частая проблема, с которой дольщики сталкиваются впоследствии, это истекший «срок годности» лицензии. То есть лицензия обязательно должна быть действительна на протяжении всего периода строительства. Уточнить этот момент можно в оригинале лицензии, который вам по запросу должны предоставить в офисе застройщика. Отсутствие лицензии или невозможность взглянуть на нее — прямой повод не доверять застройщику и продолжать поиски.

Следующий по важности документ — разрешение на строительство конкретного жилого комплекса. Застройщик может вести несколько проектов единовременно, поэтому будьте внимательны при знакомстве с разрешением, уточните, выдано ли оно именно на интересующий вас проект. Разрешение на строительство также выдается на ограниченный срок, поэтому уточните дату его выдачи и сверьте сроки действия.

Следующий пакет документов — проектный

Построить дом без проекта нельзя. В проекте расписаны все технические подробности будущего дома, поэтому это особенно важный документ для будущих дольщиков.

Проектная декларация по правилам должна быть представлена на официальной странице проекта и доступна всем будущим инвесторам. Проектная декларация утверждается на Государственной строительной экспертизе. Она должна соответствовать техническим регламентам и нормам, установленным в России.

В проектной документации обозначаются:

  • адрес жилого комплекса;
  • сроки реализации проекта;
  • этапы строительства;
  • количество квартир;
  • технические спецификации квартир;
  • перечисление общедомового имущества;
  • список помещений, которые не входят в долевую собственность;
  • ориентировочный срок сдачи ЖК в эксплуатацию и организация, осуществляющая его;
  • вид страхования финансовых рисков;
  • список подрядчиков, осуществляющих строительство;
  • список инвесторов проекта;
  • метод выполнения застройщиком взятых обязательств.

Правопринадлежность участка — арендованный или приобретенный в собственность?

Проектные и учредительные документы застройщика оказались в порядке, значит, теперь пора проверить, все ли нормально с участком. Он может быть взят в долгосрочную аренду или полностью приобретен застройщиком. В первом случае нужно уточнить, когда истекает срок аренды. Важно, чтобы этого не произошло до окончания строительства, так как иначе сдать дом своевременно не получится, и судебные тяжбы могут занять много времени. Если земля принадлежит застройщику, важно сверить все данные в учредительных документах компании и свидетельстве на собственность. Одна неверная буква может принести немало убытков.

Подтверждает право собственности на участок соответствующий документ. В нем указана площадь участка и адрес, а еще кадастровый номер.

Планируемые и фактически сроки сдачи дома совпадают далеко не всегда, и к этому нужно быть готовым. На такой случай нужно уточнить, когда заканчивается срок аренды участка. Дом относится к официальным долгостроям после 3 лет «просрочки», поэтому важно, чтобы договор аренды участка охватывал этот промежуток времени с запасом.

Молодая пара читает договор в офисе застройщика

Финансовые документы застройщика

Последние по списку, но далеко не по значимости для возможного инвестора документы — финансовые. Именно на их основании можно сложить собственное представление о текущем финансовом положении застройщика, способен ли он уложиться в установленные сроки строительства и довести проект до сдачи. В этом пакете можно ознакомиться с балансом бухгалтерии и годовыми отчетами. Если вы не специалист, разобраться в них может быть непросто, поэтому вы можете воспользоваться помощью эксперта в юридической или сфере недвижимости.

От вашей внимательности во время проверки может зависеть многое. Конечно, наличие всех документов не убережет вас от возможных проблем, однако существенно сократить вероятность их появления.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.