10 августа 2018
Как рефинансировать ипотечный кредит и платить меньше

Еще несколько лет назад ставка по ипотечному кредиту в России подбиралась к 14%, сегодня этот показатель снизился практически до рекордной отметки – менее 6%. Как поступить тем, кто брал кредит под крупные проценты, тогда как в настоящий момент смогу бы совершить куда более выгодную сделку? Ответ прост: необходимо прибегнуть к рефинансированию ипотечного кредита. Как это сделать – в материале ниже.

Зеленая кнопка Рефинансирование на клавиатуре

В каких случаях стоит рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотеки сокращает процентную ставку и, соответственно, размер выплат. Это позволяет держателям ипотечных кредитов экономить собственные средства. Причем рекомендуется прибегать к рефинансированию в тех случаях, когда разница между ставками начинается от 2%.

Эксперт в сфере недвижимости Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», рекомендует рефинансировать ипотеку в таких случаях:

  • Прошлая ипотека была выдана на существенно менее привлекательных условиях, чем существующие на настоящий момент.
  • Существует необходимость сократить размер ежемесячных платежей, невзирая на увеличение долговой нагрузки на кредитополучателя.
  • Требуется поменять валюту ипотеки из-за нестабильной ситуации на кредитном рынке.
  • В планах получение дополнительного кредита, покрывающего остаток долга по рефинансируемому. Это позволяет получить простор для маневра с кредитными средствами без использования более дорогих в обслуживании потребительских кредитов.

Также Мария Литинецкая указывает на то, что имеет смысл рефинансировать кредит, в котором основные проценты еще не выплачены. Если кредит выплачен более чем наполовину, процесс теряет свою явную привлекательность, так как по аннуитету первоначально выплате подлежат проценты по кредиту, и только после этого – основная сумма долга. Поэтому если проценты уже выплачены, рефинансирование кредита не имеет смысла, так как обходится дороже простого своевременного погашения.

Эксперты сходятся во мнении, что рефинансировать ипотеку стоит тогда, когда кредитная ставка существенно снижается, а также в тех случаях, когда решение несет явное психологическое или финансовое преимущество для заемщика.

При рефинансировании придется потратиться: зарегистрировать новый договор залога, открыть счет для перевода средств, оплатить комиссию банка за выдачу кредита или расходы на обмен валют (при переводе кредита в российские рубли из иностранной валюты). И если для заемщиков пересмотр условий кредитования на таких условиях позволяет существенно сэкономить, то банк, участвующий в договоре, обретает нового клиента с соответствующими выгодами.

Алгоритм рефинансирования ипотечного кредита

Первым делом вам потребуется найти удобную программу рефинансирования. Разумнее всего делать выбор из предложений нескольких банков, сравнив условия и расходы по ним. Можно обратиться в банк, где вы являетесь заемщиком, или в другую кредитную организацию, которая вам импонирует. Вне зависимости от того, «ваш» ли это банк или посторонний, вам придется предоставить полный пакет актуальных документов о финансовом состоянии и залоговом имуществе. Помимо этих документов потребуется также копия ипотечного договора, справки о размере долга, отсутствии просроченных платежей и разрешение/запрет на получение еще одной ипотеки.

Если заявка на рефинансирование одобрена, в банк нужно отнести:

  • выписку из домовой книги;
  • справку об отсутствии задолженности, предоставленную управляющей компанией;
  • документы из БТИ;
  • выписку ЕГРН.

После необходимо подготовить еще отчет об оценке.

Как только все необходимые документы для рефинансирующего банка есть на руках, нужно обратиться в банк, где оформлена ипотека, и запросить разрешение на рефинансирование. Все стороны пришли к согласию? Сделка оформляется документально.

Этот этап предполагает перенос закладной на недвижимость из первоначального банка в новый. Проще всего сделать это в трехстороннем порядке: заемщик и представители обоих банков подписывают соответствующий договор, после чего сделку можно завизировать в МФЦ.

После этого на предварительно открытый счет новый банк перечисляет средства, которые погашают ипотечный кредит. Некоторые расходы могут возникнуть из-за банковской комиссии за перевод. Заемщик получает в Росреестре документы с пометкой о регистрации нового ипотечного кредита и предоставляет их в банк. Как только старый ипотечный кредит погашен и права банка на залоговое имущество снимаются, оно регистрируется в пользу нового банка. После этого ставка по ипотеке снижается.

В прошлом году процесс рефинансирования ипотеки для покупателей значительно упростился за счет того, что услугу стали предлагать застройщики. Теперь снизить ставку по ипотеки можно без сбора всех документов в режиме «одного окна».

В качестве примера реальной выгоды от рефинансирования приведем в пример квартиру в ЖК «Гринада» от компании «Метриум». Предположим, что размер задолженности составляет 3 000 000 рублей, которые должны быть выплачены в течение 25 лет со ставкой 12% годовых. При таком раскладе заемщик ежемесячно выплачивает 31 596 рублей. Клиент может уменьшить ежемесячный платеж или срок кредита.

Если уменьшать платеж, то при нынешней ставке рефинансирования 9% при том же сроке кредита он будет равен 25 222 рубля. В этом случае за 25 лет удастся сэкономить 1 912 417 рублей. Если же сохранить размер платежа тем же, тогда удастся выплатить кредит практически в 2 раза быстрее – за 170 месяцев против 300 первоначальных. Сэкономлено будет 4 129 287 рублей.

Рефинансирование для семей со вторым и последующим детьми

В рамках поддержки молодых семей в государстве внедряется программа льготного ипотечного кредитования под 6% годовых. Доступна льготная ипотека будет семьям, в которых родился второй или последующий ребенок.

Пока этот механизм не отработан, однако эксперты сходятся во мнении, что процедура будет стандартной при рефинансировании за исключением того, что кредитополучателям необходимо будет подтвердить наличие нескольких детей документально.

Как еще можно уменьшить размер ипотеки или рассчитаться с ней быстрее?

Мужчина считает на калькуляторе на фоне таунхауса

Есть небольшая вероятность того, что рефинансировать ипотеку не удастся из-за отказа «вашего» банка. Но и в этом случае терять надежду как можно скорее покончить с ипотечным долгом не стоит:

  • Взять новый кредит под залог другого недвижимого имущества. Этот кредит поможет покрыть взятую ранее на менее привлекательных условиях ипотеку.
  • Повторно заложить купленную в ипотеку квартиру, если ее оценочная стоимость перекрывает остаток по кредиту.
  • Получить ипотечный кредит с отложенными условиями в новом банке. Для этого не требуется разрешение первоначального банка, а новый переводит средства на счет клиента, ипотека «закрывается» с переходом права собственности на недвижимость к заемщику, после чего ипотека с новыми условиями оформляется уже в другом банке.

Если вы стремитесь как можно скорее рассчитаться с ипотекой, это можно сделать также с помощью досрочного погашения, реструктуризации, перекредитования и налоговых вычетов. После рефинансирования ипотеки наиболее разумным шагом, по мнению экспертов, будет досрочное погашение кредита за счет сэкономленных при пересмотре процентной ставки средств. После того, как ежемесячный платеж уменьшается, можно пересмотреть также срок кредита. На руку вам сыграет и пересмотр страховых обязательств: даже сокращение ставки на половину процента в год позволит высвободить дополнительные средства и направить их на расчет с долгом.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.