07 сентября 2018
Как распознать долгострой

Как не натолкнуться на долгострой при выборе квартиры в новостройке? Основные правила безопасной покупки жилья в материале ниже.

Стройка высотного жилого комплекса

Как появляются долгострои

Вы смотрите на дом, который считается долгостроем, и не можете понять, как это получилось? Казалось бы, компания надежна и известна, разрешение на строительство есть, а в СМИ и интернете активно идет реклама новостройки.

Зачастую стройка дома приостанавливается из-за девелопера. Ни одна, даже самая надежная и известная компания не застрахована от банкротства. Если проект неудачен сам по себе, он непривлекателен для покупателей и продолжать его строительство просто не на что. Или же застройщик развивает другой проект и вкладывает деньги в него, а новостройка, куда дольщики уже вложили свои деньги, простаивает.

Существуют ситуации, когда застройщик и не планировал заканчивать строительство – он лишь собирает средства дольщиков, чтобы потом поставить проект «на паузу». Помимо этого, есть и другие причины приостановки проектов.

  • Ошибочное планирование и стратегия проекта. Девелопер не всегда может просчитать популярность проекта и интерес к нему покупателя.
  • Ненадежные подрядчики. Сам застройщик может оказаться благонадежным, а вот за своевременную поставку строительной техники или материалов отвечают уже подрядчики, и они вполне могут оказаться слабым звеном. В этом случае помогает быстрая смена организации-поставщика и грамотный технический надзор.
  • Сложности с вводом в эксплуатацию. Дом может быть уже достроен, а вот сдать его и раздать ключи у девелопера не получается – мешает отсутствие согласия государственных органов. Проблемы с оформлением технических условий или ошибки в разрешительной документации не позволят подключить дом к коммуникациям, и дольщикам придется ожидать, пока все недомолвки разрешатся.
  • «Пирамида». В этом случае продажи квартир ведутся в одном корпусе, а вырученные средства направляются на строительство других. Поначалу такая система работает, но рано или поздно сбивается, и тогда дольщики оказываются невольными заложниками ситуации.

Основные признаки того, что объект становится долгостроем

В некоторых случаях определить, что дом является долгостроем, достаточно сложно. Однако это не отменяет того, что при выборе квартиры в новостройке очень важно обращать внимание на следующие факторы:

  • Экономическая ситуация. Если в стране возникает сложная экономическая ситуация, покупательская способность населения падает. Это значит, что большинство покупателей откладывают намерение купить квартиру, а застройщики, не получая средств, не имеют возможности реализовать проекты.
  • Активность на строительных площадках. Вне зависимости от того, какой именно проект застройщика вам приглянулся, стоит внимательно присмотреться ко всем строящимся объектам. Это можно сделать в онлайн-трансляции, если таковая предусмотрена на официальном сайте девелопера, или посетив строительные площадки лично. Отсутствие строительной техники, материалов, рабочих – повод призадуматься, на самом ли деле здание активно возводится.
  • Многократная замена генерального подрядчика. Если недобросовестный подрядчик сменяется разово, это указывает на ответственный подход застройщика к работе и на внимание к качеству. А вот частая замена одной строительной компании на другую скорее указывает на неспособность девелоперской организации оплачивать услуги подрядчиков.
  • Перенос срока введения объекта в эксплуатацию в проектной декларации.
  • Отсутствие прямого контакта с девелопером. Как правило, добросовестный девелопер всегда готов выйти на встречу с дольщиками и ответить на возникающие у них вопросы. Если же искать контакта приходится долго и упорно, а представители организации избегают любых вопросов, скорее всего, в компании есть проблемы.

Законодательство пока еще не закрепила точный срок, после которого дом, не введенный в эксплуатацию, может считаться долгостроем. По сути, таковым может считаться любой объект, не введенный в эксплуатацию в срок, указанный в проектной документации. На самом же деле о долгострое заговаривают после того, как от даты, указанной в договоре долевого строительства, проходит не менее полугода, а строительство объекта все еще не окончено.

При этом законодательство закрепляет требование к девелоперам сообщать дольщикам о переносе сроков сдачи не позднее чем за 2 месяца, и истребовать на это их согласие. Если же дом все еще не сдан, а дополнительное соглашение по срокам не подписано, по прошествии 6 месяцев дольщик вправе забрать залог обратно.

К слову, нелишне будет посетить форумы дольщиков. Люди, уже заключившие соглашение с застройщиком, тщательно отслеживают ход строительство и текущее состояние объекта, и активно делятся информацией на форумах.

Строители на фоне новостройки

Сниженные цены – дешевый сыр в мышеловке?

Конкуренция на рынке первичной недвижимости огромна. Поэтому вполне закономерно, что для привлечения покупателей застройщики пользуются самыми разными приемами. Один из них – это скидки. Однако для них есть определенный предел.

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум», стандартная скидка на жилье на первичном рынке составляет 5-7%. Отдельные позиции предлагаются со скидкой до 20%. А вот если в рекламе речь идет об «уникальной акции» и скидке в 25 и более процентов – это повод не спешить вкладывать деньги, а скорее внимательно присмотреться, действительно ли все нормально с объектом и можно ли доверять девелоперу.

Часто скидки приурочены к началу продаж или определенному празднику. Однако такие акции достаточно краткосрочны. Если со скидкой цена квартиры оказывается существенно ниже аналогичного по уровню жилья, очень высока вероятность того, что объект окажется проблемным. Тогда как если после внушительной скидки квартира ненамного дешевле среди подобных, речь идет скорее о рекламном ходе компании.

Как правильно выбирать новостройку

Прежде всего необходимо тщательно изучить информацию о застройщике, текущих и уже реализованных им проектах. Следующим шагом стоит обратиться к проектной документации, финансовым данным, находящимся в открытых источниках, посещению строительной площадки. Если ни один из пунктов не внушает сомнений, можно уверенно отправляться в офис продаж и заключать договор.

Эксперты считают, что очень важно узнать как можно подробнее о репутации девелопера. Жалобы на плохое качество строительства, судебные иски и разбирательства являются сигналом о том, что финансовое состояние компании не слишком гладко, а исполнение обязательств не стоит во главе угла.

Перед заключением договора необходимо тщательно ознакомиться с рядом документов, которые застройщик предоставляет в открытом доступе:


  • Учредительная документация;
  • Свидетельство о государственной регистрации;
  • Свидетельство о регистрации в ФНС;
  • Бухгалтерская отчетность;
  • Аудиторское заключение.

Требуется увидеть разрешение на строительство и договор о покупке или долгосрочной аренде земельного участка под застройку.

После того, как вы вступаете в число дольщиков, вы также можете контролировать ход строительства в онлайн-трансляциях, фотоотчетах на сайте застройщика и при личном посещении строительной площадки.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.