16 июля 2018
Как правильно рассчитать налог на покупку недвижимости и получить налоговые льготы

Квартира куплена, и теперь нужно разобраться, как заплатить налог на эту покупку, можно ли и каким образом получить налоговый вычет и льготы. Подробный ответ на этот вопрос — в статье ниже.

Покупка квартиры глазами налоговой службы

Налогом облагается только жилье, определяемое как вторичное, то есть расположенное в домах, которые сданы в эксплуатацию.

Из этого правила есть исключение: физическому лицу придется-таки уплатить налог, если он захочет переоформить право собственности на приобретенную квартиру от застройщика. Например, жилье оформлено по договору долевого участия, однако владелец решил перепродать его. Причем есть некоторый нюанс: налог на доходы физических лиц оплачивается с суммы разницы между изначальной стоимости недвижимости от застройщика и назначенной позже продавцом. Если держатель ДДУ не получает при продаже квартиры никакой выгоды (то есть продает квартиру ровно за ту же сумму, в которую она ему обошлась), платить ничего не требуется. В противном случае разница облагается НДФЛ в размере 13%.

При приобретении в собственность недвижимости в новостройках физическими лицами между ними и застройщиком оформляется договор долевого участия строительства. Именно ДДУ используется в качестве основной юридической формы таких правоотношений. Если новостройка не относится к категории производственных помещений, услуги застройщика не облагаются НДС. Согласно подпункту 23.1 части 3 ст.149 НК РФ договор долевого участия в строительстве освобождает физическое лицо от уплаты НДС. Но при переходе права требования к другому физическому лицу это правило не действует: подпункт 1 части 1 ст. 146 НК РФ гласит, что переоформление договора ДДУ влечет за собой начисление и уплату налога продавцом (т. е. физическим лицом, уступившим право требования). НДС при этом начисляется на разницу между фактической стоимостью недвижимости и назначенной продавцом.

Макет дома, чертежи и подсчеты на калькуляторе

Вычисляем размер налога на приобретенную квартиру

О начислении налога на собственность сообщает налогоплательщику ФНС. Ежегодно соответствующие уведомления рассылаются собственникам с указанием суммы, начисленной к оплате. Налог начисляется на жилье, находящееся в собственности. Оплачивается налог единоразово в течение календарного года.

Ставка налога на имущество физических лиц закрепляется налогами субъектов РФ в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе. Базой для начисления налога является кадастровая стоимость недвижимости, записанная в ЕГРН.

Для Москвы при кадастровой стоимости квартиры до 10 миллионов рублей ставка налога составляет 0,1%, при стоимости квартиры более 10 миллионов и менее 20 — 0,15%, от 20 до 50 миллионов — 0,2%, дороже 50 миллионов — 0,3%.

Уточняем кадастровую стоимость жилья

Чтобы узнать стоимость квартиры по данным кадастрового агентства, необходимо направить запрос в Росреестр РФ. Информация о кадастровой стоимости будет содержаться в полученной справке. Такой запрос могут принять федеральные центры по оказанию государственных услуг. Есть и другие способы узнать кадастровую стоимость:

  • просмотреть выписки из ЕГРН;
  • ввести адрес/номер по кадастру на сайте Росреестра РФ.

Если квартира пока находится в процессе строительства, и новостройка еще не сдана в эксплуатацию, узнать ее официальную стоимость невозможно, так как оценке подлежат только уже готовые объекты с оформленным правом собственности. Вы хотите узнать кадастровую стоимость недвижимости на сайте ФНС, можно выбрать один из двух вариантов:

  • ввести известный кадастровый номер;
  • указать адрес объекта недвижимости, по которому система выдает соответствующий номер в кадастре. Затем действовать в соответствии с пунктом 1. 

Калькулятор с набранной суммой 260000 на фоне денежных купюр и договора

Какие льготы полагаются обладателям жилья в новостройках?

Какие категории налогоплательщиков имеют льготы при налоге на недвижимость? Список закреплен в статье 407 Налогового Кодекса РФ:

  • инвалиды 1 и 2 группы;
  • военнослужащие с выслугой 20 и более лет;
  • ближайшие родственники военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей.

Для того, чтобы получить соответствующий вычет, необходимо предоставить в Федеральную налоговую службу заявление, составленное по установленному образцу.

Этот образец закреплен Приказом от 14.11.2017 N ММВ-7-21/897 «Об утверждении формы заявления о предоставлении налоговой льготы по транспортному налогу, земельному налогу, налогу на имущество физических лиц, порядка ее заполнения и формата представления заявления о предоставлении налоговой льготы в электронной форме» (Зарегистрировано в Минюсте России 30.11.2017 N 49058).

Льгота действительна только в отношении одного объекта недвижимости. Поэтому если налогоплательщик, обладающий льготами, владеет несколькими квартирами, в ФНС в течение отчетного периода (до ноября текущего года) нужно предоставить заявление, где будет указан объект, к которому применяется льгота. Заявление также составляется по утвержденному Приказом ФНС России от 13.07.2015 N ММВ-7-11/280 (ред. от 02.10.2017) «Об утверждении формы уведомления о выбранных объектах налогообложения, в отношении которых предоставляется налоговая льгота по налогу на имущество физических лиц» (Зарегистрировано в Минюсте России 04.08.2015 N 38331) образцу.

Если собственник продает право требования по ДДУ, разница облагается налогом. Как налогоплательщик, он может получить имущественный налоговый вычет в соответствии со ст. 220 НК РФ, часть 1-2.

Налоговые льготы при покупке жилья

После приобретения недвижимости часть собственных средств собственник может вернуть, если обратиться в ФНС заявлением о возврате уплаченного подоходного налога в размере 13%. Пороговая стоимость недвижимости при этом не должна превышать 2 миллионов рублей, то есть вернуть налогоплательщик сможет не более 260 тысяч рублей. Существует и другое ограничение. Получение этой суммы ограничено рамками выплат от работодателя — то есть 13% от официальной заработной платы. Поэтому возвращать уплаченный подоходный налог можно даже несколько лет подряд, пока налогоплательщику не вернется вся сумма.

Чтобы получить данный вычет, требуется при заполнении декларации по форме 3-НДФЛ в соответствующей графе указать на приобретение недвижимости с уплатой подоходного налога. К декларации приложить заявление, которое подтверждает уплату полной стоимости жилья с подоходным налогом.

Налоговые льготы при продаже жилья

Налоговые льготы вы можете получить, продавая свою собственность. Это возможно, если вы владели квартирой больше определенного срока, а также от того, каким именно образом она приобреталась:

  • Квартиры, купленные до 1 января 2016 года, должны пробыть в собственности не менее 3 лет.
  • Квартира, приобретенная в результате вступления в права наследования, приватизации или по договору дарения, должна пробыть в собственности не менее 3 лет.
  • Квартира, приобретенная любым другим способом после 1 января 2016 года, должна пробыть в собственности не менее 5 лет.

Если квартира продается до истечения минимального срока владения, используются определенные коэффициенты при расчете налога на имущество. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться определёнными льготами. Если квартира продается после истечения этого срока, налог не уплачивается вовсе.

К налоговым льготам относят:

  • Стандартный вычет в размере 1 миллиона рублей. Сумма договора купли-продажи недвижимости уменьшается на 1 миллион рублей в соответствии с подпунктом 1 п.2 ст.220 НК РФ.
  • Процентный вычет. Если квартира продается по стоимости ниже, чем 70% от указанной в кадастре, подоходный налог рассчитывается по сумме 70% от стоимости в кадастре.
  • Сокращение доходов от продажи при подтверждении расходов на приобретение недвижимости. При таком раскладе налогоплательщик предоставляет документы, подтверждающие стоимость имущества при покупке, и платит налог только с разницы между продажей и покупкой.
  • Возмещение вычетом при приобретении нового жилья. Если в течение одного календарного года физическое лицо продает одну квартиру и приобретает в собственность другую, уплаченный подоходный налог от продажи он может компенсировать вычетом от покупки.
  • Имущественный вычет на жилье, приобретенное после 1 января 2014 года. Если квартира куплена в общую собственность, вычет полагается каждому из владельцев.

Чтобы воспользоваться этой льготой, нужно выполнить следующие действия:

  • заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ;
  • прикрепить документы, подтверждающие переход права собственности;
  • предоставить пакет в налоговую службу по месту регистрации.

Нужно ли сообщать в ФНС о покупке недвижимости?

Уведомляет ФНС о смене собственника жилья Росреестр ФР в порядке взаимодействия. То есть новому собственнику подавать какие-либо данные в налоговую службу не требуется.

Исключением является желание получить налоговые вычеты: в этом случае в ФНС по месту жительства требуется подать соответствующий пакет документов. Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ, к ней прилагается заявление на возврат уплаченного налога. Подтверждением служат финансовые документы об уплате стоимости недвижимости и взысканном подоходном налоге. К этому пакету требуется приложить реквизиты банка для возврата средств.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.