Жилые кварталы на месте промзон

До недавнего времени в Юго-Восточном административном округе Москвы не было представлено ни одного проекта комфорт-класса, исключительно эконом-класс, да и тот преимущественно за МКАДом, в районе Некрасовки. Но этой осенью на локальном рынке стартовали продажи сразу в трех масштабных проектах, а доля предложения в комфорт-классе в этом округе буквально за 2-3 месяца выросла с нуля до 14,2% от общего количества квартир в новостройках массового сегмента в старых границах столицы. Эксперты рынка недвижимости считают, что за счет самых низких цен на квартиры внутри МКАДа у ЮВАО есть все предпосылки для того, чтобы стать на ближайшие годы самым востребованным округом среди покупателей жилья в новостройках.

С начала сентября 2015 года в Юго-Восточном округе столицы начались продажи квартир в жилых комплексах Sreda и "Петр I", а в октябре открылась предварительная бронь в ЖК "Кварталы 21/19". Все три представляют собой масштабные проекты комплексного освоения территории. Строительство ведут лидеры российского рынка недвижимости: "Группа ПСН", ГК "ДСК-1" и ГК "Мортон". Помимо этих трех объектов за год в ЮВАО вышли на рынок еще ЖК "Символ" и апарт-комплекс "Город на Рязанке", также объем предложения пополнялся за счет выхода новых корпусов в уже реализующихся проектах - ЖК "Лефорт" и ЖК "Некрасовка".

По состоянию на ноябрь на рынке новостроек ЮВАО, по данным инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, представлено 9 проектов с общим объемом предложения 157,4 тыс. кв. м, что в 2,6 раз больше, чем в аналогичный период 2014 года. Средневзвешенная цена предложения в округе находится на уровне 151,3 тыс. руб./кв. м, что на 27,5% выше, чем в аналогичный период прошлого года.

Где трубы дымили, вырастут дома

Повышенный интерес ведущих девелоперов к ЮВАО вполне объясним: за последние годы облик района сильно изменился в лучшую сторону, и появилась возможность создавать здесь качественный продукт, востребованный среди покупателей. А для будущих жителей этот округ интересен сразу по нескольким показателям. Во-первых, благодаря выводу за пределы Москвы многих промышленных предприятий и благоустройству новых зеленых зон здесь стала улучшаться экологическая обстановка. Около 41% от представленного объема предложения - проекты комфорт-класса на территориях бывших промзон, которые возводятся в рамках редевелопмента промзон "Грайвороново" и "Серп и Молот".

Но этого не стоит бояться: на территории округа расположено около сотни зеленых зон: садов, бульваров, скверов и парков. В том числе и такие известные, как Кузьминский лесопарк, парк 850-летия Москвы, Лефортовский парк и другие. Суммарная площадь зон озеленения составляет почти 1,4 тыс. га или 11,7% от всей территории ЮВАО.

"Юго-Восточный округ столицы внутри МКАДа никогда не был местом притяжения ведущих девелоперов, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум". - Однако тот факт, что сразу три крупнейших игрока рынка объявили о запуске масштабных проектов именно в этой локации, говорит о том, что мы имеем дело с новым трендом. И его дальнейшее развитие полностью преобразит юго-восток Москвы. Уверена, низкие цены на недвижимость и стильный архитектурный облик новых жилых комплексов привлекут в ЮВАО большое количество молодежи и сделают округ одним из самых модных мест для жизни в столице".

Обновленная Рязанка, новая ветка метро и малая железная дорога

Во-вторых, до конца текущего года на одной из основных транспортных артерий округа - Рязанском проспекте - завершится масштабная реконструкция и ощутимо повысится пропускная способность. На отрезке от Садового кольца до МКАДа проведено порядка 20 различных мероприятий, призванных увеличить пропускную способность трассы: расширение проезжей части на ряде участков, построены подземные и надземные пешеходные переходы, ликвидированы светофоры, возведены новые развязки, разворотные эстакады, организованы полосы для движения общественного транспорта.

В-третьих, в 2017 году на территории ЮВАО будет запущен первый участок абсолютно новой линии столичной подземки - Кожуховской. Она пройдет от станции "Нижегородская улица" строящегося Третьего пересадочного контура до района Некрасовка, расположенного за МКАДом. Новые станции будут построены в шаговой доступности от новых жилых комплексов: "Нижегородская улица" рядом с ЖК Sreda и "Стахановская" у ЖК "Кварталы 21/19".

Кроме того, уже в следующем году будет запущено пассажирское движение по Малому кольцу московской железной дороги (МКЖД). Об этом на недавнем Урбанистическом форуме заявил столичный градоначальник Сергей Со-бянин. Несколько станций нового легкого метро будут расположены на территории ЮВАО. В том числе "Рязанская", которая находится в непосредственной близости от ЖК Sreda.

Каждому дому - по школе и детскому саду

Четвертый фактор, делающий новостройки юго-востока привлекательными - высокий уровень развития социальной инфраструктуры: по количеству школ и детских садов ЮВАО занимает лидирующие позиции в Москве. Согласно данным автоматизированной системы "Электронный Атлас", на территории округа находятся 242 детских сада. По соотношению численности населения и количества детсадов ЮВАО занимает четвертое место среди всех 12 столичных округов. В пятерке лидеров ЮВАО и по обеспеченности населения средними школами, колледжами, лицеями, гимназиями (332 объекта). Также на юго-востоке столицы расположено 11 спортивных школ (в том числе несколько школ олимпийского резерва), около 30 взрослых и примерно 20 детских поликлиник. Кстати, в рамках новых жилых комплексов также будет создана необходимая инфраструктура, в том числе школы и детсады.

Цена вопроса

Минимальная стоимость квадратного метра в новых проектах комфорт-класса на территории ЮВАО сегодня составляет 123 тыс. рублей. С этой отметки начинаются цены в ЖК "Кварталы 21/19". В ЖК Sreda самый доступный "квадрат" обойдется всего на 10 рублей дороже - 123,1 тыс. рублей. В проекте "Петр I" цены начинаются от 131 тыс. рублей за 1 кв. м.

Самая низкая стоимость квартиры зафиксирована на уровне 3,63 млн. рублей в ЖК "Петр I". На сегодняшний день этот показатель составляет ценовой минимум в новостройках внутри МКАДа. За такую сумму можно приобрести компактную студию площадью 22,58 кв. м. Чуть дороже - за 4,02 млн. рублей стоит квартира площадью 26,2 кв. м в ЖК Sreda. В 5,16 млн. рублей обойдется полноценная однокомнатная квартира площадью 38,5 кв. м в проекте "Кварталы 21/19".

"По объему предложения в столице ЮВАО находится на третьем месте с конца среди других округов. Однако, учитывая, что в 2015 году в округе открылись продажи в нескольких крупных проектах, в перспективе объем предложения здесь будет пополняться за счет выхода новых очередей в этих комплексах. Также к выходу в реализацию готовится крупный проект комфорт-класса в Марьино - ЖК "Домашний", - говорит Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Основная часть новых жилых проектов в ЮВАО расположена в районе Лефортово - 43% от общего объема предложения в округе (ЖК "Петр I", ЖК "Символ" и ЖК "Лефорт"). На втором месте по объему предложения находится район Нижегородский, где представлено два проекта - ЖК Sreda и апарт-комплекс "Город на Рязанке". На третьем месте по объему предложения оказалась Некрасовка.