22 декабря 2017
Жилищный рынок вернулся на три года назад
Независимая газета

Глава Минстроя Михаил Мень зафиксировал ипотечный рекорд.

Граждане наращивают ипотечные кредиты на фоне падения цен на жилье.

Ввод жилья в РФ за год упал на 4%. Правда, чиновники считают, что рынок жилой недвижимости в этом году начал выкарабкиваться из кризиса. Главным аргументом оптимистов стал рост ипотечного кредитования. По итогам года в РФ будет выдано кредитов на 2 трлн руб. — это больше, чем три года назад. Рост ипотеки свидетельствует о восстановлении спроса. Но как тогда объяснить продолжающееся падение цен на недвижимость и избыток предложения на рынке? Снижение цен продолжится на фоне отказа властей от механизма долевого строительства, предупреждают эксперты.

По итогам этого года объем выданных ипотечных кредитов может достигнуть 2 трлн руб., сообщал глава Минстроя Михаил Мень. «У нас в 2014 году был рекорд по объему ипотечных кредитов в денежном выражении — люди взяли на 1 трлн 860 млрд руб. Докладываю вам наши прогнозы — в текущем году может быть выдано ипотечных кредитов на сумму, близкую к 2 трлн руб.», — приводит его слова ТАСС. При этом уже на 1 ноября 2017 года ипотечных кредитов уже выдано на сумму 1,5 трлн руб., что на 30% выше показателей аналогичного периода прошлого года, замечали в Минстрое. В количественном выражении выдача ипотеки также станет рекордной, считают чиновники. Ожидает более 1 млн кредитов по итогам 2017 года, говорит Мень. Заметим, в количественном выражении столько же жилищных займов было выдано и в 2014 году.

Министр такой рост ипотечного кредитования связывает со снижением банковских ставок. «Наконец-то преодолен психологический рубеж: на сегодняшний день ставки на вторичке — 10%, по новостройкам — 9,8%», — сказал он.

Действительно, соглашаются эксперты «НГ», ставки по ипотеке сегодня находятся на рекордно низком для России уровне. «В течение 2017 года несколько раз снижалась ключевая ставка, что привело и к уменьшению стоимости ипотеки. Если год назад ипотеку на вторичном рынке можно было получить в среднем под 13% годовых, то сейчас — уже примерно под 10%. На первичном рынке средние ставки находятся примерно на таком же уровне, однако в рамках отдельных программ ставки приближаются к 6%», — обращает внимание руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко.

Именно благодаря снижению процентных ставок объем ипотечных сделок в 2017 году вырос почти в два раза, замечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «По мере снижения ставок росло не только количество ипотечных покупок, но и размер кредитов, так как в связи с меньшей долговой нагрузкой, которую влекут за собой высокие ставки, покупатели решались на более существенные суммы займов», — рассказывает она, подчеркивая, что снижение ставок сделало ипотеку более доступной.

Ипотеку брали не только для покупки жилья в новостройках. В 2017 году продолжилась тенденция к постепенному увеличению сделок на вторичном сегменте. Особенно заметен этот тренд был в столичном сегменте. «Если рассматривать ипотечный рынок столицы в целом, то мы увидим, что соотношение ипотечных заемщиков составляет 52% на первичке и 42% на вторичке. Остальные 6% — это заявки, связанные с рефинансированием или покупкой под залог квартиры любого другого объекта недвижимости. Если же в целом рассматривать ситуацию на российском рынке недвижимости, то счет идет в пользу вторички: 62% против 34% покупателей соответственно», — обращает внимание директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Объяснить такую тенденцию просто. «В некоторых банках ставки по кредитам на вторичное жилье опустились ниже, чем на объекты в новостройках. Кроме того, ипотечные заемщики, делающие выбор в пользу вторички, а не новостроек, получают возможность после покупки сразу переехать в приобретенную квартиру, что удобно для семей с детьми», — продолжает эксперт.

В итоге ипотека становится главной движущей силой рынка, считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Общая тенденция к росту спроса и увеличению доли ипотечных сделок в продажах наметилась еще в 2016 году, когда продолжалось субсидирование ипотеки. Однако в 2017 году произошло важное изменение: теперь рынок не нуждается в господдержке, ставки снижаются без помощи государства, вызывая тем самым рост покупательской активности. То есть искусственный драйвер роста заменили естественные рыночные силы», — делает вывод она. И, с одной стороны, рост ипотечных сделок — это нормальная траектория развития жилой недвижимости, рассуждает Литинецкая. «Но в то же время отечественная кредитно-денежная система не столь стабильна и предсказуема, как в других странах, а стоимость заемных средств в целом остается высокой. Таким образом, усиление роли ипотеки несет в себе долгосрочные риски», — предупреждает эксперт.

Тем не менее, считают в Минстрое, именно ипотечный сектор удержит объем ввода нового жилья на уровне 76-78 млн кв. м по итогам года. В настоящее время разрешения на ввод получают проекты, заложенные в кризисном для строительства 2015 году, отметил он. «Вопреки скептическим заявлениям серьезного падения (объемов ввода жилья. — „НГ“) не произошло», — подчеркнул министр. В 2014-2016 годах достигнуты рекордные объемы ввода жилья на уровне 80-85 млн кв. м в год. По данным ведомства, на 1 декабря 2017 года в России уже введено в строй 60,4 млн кв. м жилья. «В декабре идут самые активные вводы, и у нас есть основания полагать, что в декабре разрыв по вводу между текущим и прошлым годами уменьшится», — заключил Мень.

Бум жилищного кредитования действительно поддержал спрос, но он же привел к снижению цен, продолжает Репченко: «В целом в 2017 году на рынке сохранился тренд на снижение цен на фоне большого объема предложения при ограниченном спросе. Цены на вторичном рынке с конца 2016 года снизились на 2%».

Автор: Соловьева Ольга

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.