Жилье с видом на небо

12.12.2012, Коммерсантъ. Дом

Сектор рынка

Если в Европе комнаты с окнами на потолке — привычный формат жилого пространства, то в Москве таких помещений считаные единицы, и в массовом сознании они до сих пор воспринимаются как нечто редкостное и малопригодное для жизни. Впрочем, за последние годы спрос на мансарды несколько вырос — в основном благодаря установившейся в артистической среде моде размещать в них художественные мастерские и студии.

Угол наклона

Исторических домов с мансардами в Москве так мало, что перечислить их по адресам могут не только вооруженные базами данных агенты недвижимости, но и те, кто просто хорошо знаком с географией города. Несколько домов в районе Патриарших прудов, в Большом Афанасьевском и Староконюшенном переулках, в сталинках на набережной Тараса Шевченко и Кутузовском проспекте, несколько многоэтажек XIX века в районе Смоленки — список почти исчерпан. За пределами Садового кольца найти мансарду практически невозможно. Причины такого дефицита и в сложившейся архитектурной традиции, и в особенностях российского уклада жизни, и в повальном уничтожении исторической застройки. В середине прошлого века жители малогабаритных квартир, расположенных на верхних этажах, переделывали технический этаж в жилой, в результате чего получали дополнительные квадратные метры с необычной планировкой. В 1990-е и нулевые, с началом строительного бума, в Москве стали появляться элитные новостройки с мансардами, но такие объекты были единичными и едва ли могли сформировать устойчивый спрос на рынке.

Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, рассказывает: "Изначально мансарды присутствовали только на вторичном рынке недвижимости и представляли собой жилые помещения под крышей, где стенами выступали наклонные элементы крыши. Мансарды есть и в дореволюционных доходных домах, и в сталинках, которые как раз имеют наклонные крыши. Классическая мансарда, например, есть, в доме N31, стр. 2 по улице Арбат: там предлагается квартира площадью 122 кв. м на седьмом этаже по цене 79,5 млн руб. В эту квартиру надо подниматься пешком, так как лифт идет только до шестого этажа. Вообще, во всех случаях, когда мансарда представляет собой отдельное жилое помещение, один этаж надо преодолевать пешком, так как на мансарду лифт идти не может: там размещены подъемные механизмы". Неудобное расположение далеко не единственная проблема таких помещений. Например, скошенные крыши сильно усложняют организацию пространства. На практике это означает, что под такой кровлей можно организовать только спальное место, а остальная площадь остается неэксплуатируемой, кроме того, недостаток дневного света увеличивает расходы электроэнергии. Да и расположенные над головой окна не самое функциональное решение. Лучше всего такие помещения подходят для художественных мастерских, студий, сквотов, то есть пространств не столько для комфортной жизни, сколько для поиска вдохновения и неторопливой творческой работы. Именно поэтому типичные покупатели и арендаторы мансард — художники, музыканты, коллекционеры и другие связанные с искусством люди. В Москве их число крайне невелико, и потом далеко не все желающие обосноваться в комнате под крышей могут себе это позволить, в отличие от той же Европы, где мансарды исторически были жильем для творческой бедноты.

Во многих случаях мансарда представляет собой не отдельное помещение, а часть двухуровневой квартиры. В этом случае ее цена равна цене квартир, расположенных на последнем этаже, и может соперничать даже с пентхаусами. Такие двухуровневые квартиры с мансардами есть, например, на Патриарших прудах, Мясницкой улице, Остоженке и принадлежат творческой элите. Центральная прописка таких объектов объясняется их исключительной дороговизной, ведь только в пределах Садового кольца все затраты могут окупиться за счет итоговой стоимости квадратного метра. В спальных районах домов с мансардами не найти: особого смысла обустраивать такое жилье там нет. Да и обыкновение столичной богемы селиться в исторической части города по-прежнему остается сильнейшим фактором формирования предложения именно в центре Москвы.

Кроме того, вторичный рынок квартир с мансардами не в последнюю очередь формируют частные лица или компании, которые профессионально занимаются выкупом чердаков в центральных старых домах. Они оформляют все необходимые документы, переводят жилье в собственность, реконструируют и перепродают. Такое посредничество превратилось в отдельный весьма прибыльный бизнес, поскольку далеко не каждый покупатель мансард и чердаков может самостоятельно пройти все необходимые процедуры для оформления того или иного помещения в собственность. Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп", приводит в пример комплекс апартаментов на Знаменке, где некоторое время назад была проведена реконструкция особняка, в ходе которой были отдельно сделаны мансардные этажи, которые затем с успехом были распроданы.

Помимо собственной арендной стоимости мансарда потребует немало дополнительных затрат, связанных с ее юридическим оформлением. Поскольку чердаки и мансарды являются общей собственностью всех жильцов многоквартирного дома, для того чтобы получить право пользоваться таким помещением единолично, нужно выделить его из общей собственности. Этот процесс может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. Однако главная проблема в том, что далеко не все соседи захотят отказаться от своего права собственности, говорят юристы, ведь переоборудование технического помещения в жилое, особенно в домах старой постройки, может нарушить конструкцию всего здания. Таких примеров в одной только Москве было достаточно, чтобы люди стали настороженно относиться к любой перепланировке в их домах. Но даже если все необходимые подписи собраны, потенциальному собственнику предстоит пройти еще немало бюрократических процедур. К их числу относится, например, получение документов на выкуп, а затем процедура перевода нежилого помещения в жилое (оформление всех необходимых документов обойдется минимум в 300 тыс. рублей). И далеко не всегда это возможно, например в силу ветхости помещения или иных технических проблем.

Управляющий партнер SOHO Estate Ирина Егорова вспоминает: "Мансарды как отдельный продукт недвижимости появились в Москве в начале 1990-х годов, когда получить разрешение на переоборудование или надстройку мансардного этажа было гораздо легче, нежели сейчас. Сегодня согласовать мансарду крайне сложно, и часто без помощи специалистов не обойтись. Кроме того, ужесточились сами условия согласования. Это дорого и очень хлопотно".

Спрос и предложение

Первичный рынок мансард сегодня хотя и более многообразен, чем 10-15 лет назад, по-прежнему остается узко сегментированным и в силу этого чрезвычайно дорогим. Денис Попов объясняет это тем, что застройщики, как правило, стремятся сделать из последнего этажа пентхаус — самый дорогой объект в доме. И все же в последние пару лет такие новые форматы, как лофт-апартаменты или апартаменты с мансардами, начинают появляться в некоторых московских новостройках. Прежде всего это связано с пришедшей в Россию модой на новые оригинальные форматы элитной недвижимости. Кроме того, из-за невозможности обустройства из последнего этажа пентхауса застройщик не хочет терять выгоду от потери "неудобных" квадратных метров и проектирует мансарды. Это происходит в случаях, когда новый проект возводится путем реконструкции исторических зданий, например вышеупомянутой усадьбы на Знаменке или реконструируемого фабричного здания 1888-1889 годов постройки в проекте Wine House.

С этим соглашается Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. Она вспоминает, что одна из первых мансард появилась в доме на Фрунзенской набережной, которая в то время считалась элитным районом столицы. Несколько мансард было в домах в районе Патриарших прудов. "В девелоперских проектах мансарды чаще всего возникали в проектах редевелопмента исторических зданий, где на верхних этажах, кроме мансард, ничего другого сделать было нельзя. Так поступили застройщики ЖК "Резиденция Знаменка". В новых проектах это была скорее дань моде — яркий пример ЖК "Агаларов Хаус". Это был один из первых элитных домов в Москве — представления о том, каким должно быть удобное жилье, еще не было".

Сегодня мансарды проектируются не столько в жилых домах, сколько в апартаментах, ведь именно апартаменты — наиболее дорогой и ориентированный на индивидуальный подход формат жилой недвижимости. Помимо многоуровневых квартир с присоединенными к ним верхними помещениями мансардного типа на рынке есть несколько предложений, где мансарда представлена как отдельный продукт. В их числе, например, ЖК Park Mira, Clerkenwell House, Loft Factory, Manhattan House, "Николаевский дом" и другие. Стоимость квадратного метра в них начинается от $5 тыс. Покупатели таких апартаментов, как правило, имеют мало отношения к артистической среде — в основном это крупный бизнес и чиновники. Таким образом, сама концепция мансарды как пространства для творческой мастерской художника в новых московских домах премиум-класса, как минимум, далека от традиционной.

"Как отдельный продукт,— рассуждает Ирина Егорова,— мансарды очень специфичный тип недвижимости для российского рынка. Приобретая такое жилье, покупателю необходимо учитывать некоторые недостатки этих объектов. Например, повышенная звукопроницаемость, особенно когда идет дождь; в таких помещениях, как правило, слабый напор воды, поскольку изначально при проектировании эти площади жилыми делать не предполагалось. Кроме того, несмотря на большое пространство, площадь мансарды в полной мере использовать нельзя: высота потолков разная, а в самом нижнем уровне может не превышать полутора метров".

В отличие от большинства европейских стран, в России мансарды мало востребованы, одна из важнейших причин этого — чрезвычайная дороговизна таких объектов при сомнительном качестве. Из-за этого до сих пор нет четко сформированного рынка, вместо него единичные дорогостоящие предложения. На сегодняшний день, по данным "Метриум Групп", себестоимость мансарды без отделки составляет $5-6 тыс. за 1 кв. м. "Это дешевле, чем стоимость типовой квартиры в таком же районе, однако покупателю мансарды, приобретая такую недвижимость, придется принять во внимание все возможные вышеперечисленные минусы",— заключает Мария Литинецкая.

Ольга Мамаева