15 января 2013
Жилье без спроса

15.01.2013, Прямые инвестиции 

План по вводу жилья в Москве в 2012 году был выполнен с трудом и в основном за счет строительства на новых, присоединенных к столице территориях.

Всего в Москве в 2012 году было запланировано ввести 2,3 млн кв. м жилья, из которых 530 тыс. социальное (информация Мосгорстата). За январь-октябрь удалось построить, по данным Департамента экономической политики и развития столицы, 1,2 млн кв. м жилой площади.

Александр Пыпин, руководитель аналитического портала «Гдеэтотдом.ру»: «Плановая и фактическая государственная статистика по данному вопросу в связи с присоединением Новой Москвы не может быть адекватно проанализирована и сопоставлена, так как с момента включения новых территорий данные по Москве и области приводятся с учетом изменения их границы с 1 июля 2012 года. Таким образом, планы столицы и области были сформированы в старых границах, а фактическая статистика в новых. Разделения на статистику по новым и старым территориям не производится, поэтому выполняются планы или нет, достоверно сказать невозможно. Если исходить из приблизительного выборочного анализа рынка, темпы ввода жилья в пределах МКАД по сравнению с 2012 годом снизились, однако за счет новых территорий в целом статистика по Москве положительная».

Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»: «Объем предложения в квадратных метрах в 2012 году в рамках старой Москвы по сравнению с концом 2011 года вырос на 29%. Количество корпусов в продаже осталось на прежнем уровне (рис. 1). Это произошло за счет ухода в I квартале 2012 года из продажи ряда объектов, где оставалось менее пяти квартир. За тот же период в 2011 году количество квадратных метров в продаже сократилось на 10,7%, число корпусов на 1,2%. В 2011 году за первые три квартала продажи открылись в 40 проектах, в 2012 году за тот же период в 58 проектах».

Более-менее устойчивое пополнение предложения новостроек в 2012 году привело к удовлетворению покупательского спроса (рис. 2).

Артем Ржавский: «Индекс реализованного спроса, по данным Росреестра, до июля 2012 года в целом оказался значительно выше, чем за тот же период 2011 года. Это связано и с предвыборной президентской кампанией (дополнительные вливания в экономику стимулировали спрос) в феврале-марте, а также большим количеством квартир, приобретаемых в инвестиционных целях. С июля 2012 года спрос технически резко пошел вверх, так как в статистике стали учитывать сделки по Новой Москве. На территории Новой Москвы объем предложения, если считать количество корпусов, с момента официального присоединения новых земель к столице увеличился на 27,4%. Объем предложения в квадратных метрах на продажу вырос в 1,6 раза. По состоянию на III квартал 2012 года 68% предложений сосредоточено в пределах 10 км от МКАД».

Рост цен не компенсирует инфляцию

За первые три квартала 2012 года стоимость 1 кв. м в среднем повысилась, по данным «Пересвет-Инвест»: на рынке новостроек на 12,4%, в секторе вторичной недвижимости на 7,1% (для сравнения: в 2011 году изменение цен составило 23,2 и 3,6% соответственно).

Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»: «Вторичная недвижимость столицы довольно долго практически не менялась в цене, что дало небольшой потенциал роста в 2012 году. Новостройки интенсивно дорожали в 2011 году, но в то же время объем предложения лишь сравнительно недавно стал пополняться новыми объектами. Большинство новостроек в настоящее время находится в высокой стадии готовности, их стоимость возрастает не столь быстрыми темпами».

Эксперты обратили внимание на хоть и незначительное, но имеющее место снижение средней цены предложения на рынке новостроек по итогам сентября 2012 года (1,3%) в рублевом выражении. По мнению управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимура Сайфутдинова, оно обусловлено изменением структуры предложения и связано с продолжающимся выходом на рынок новых объектов в наиболее дешевых сегментах эконом (типовые панельные) и комфорт (монолитные дома по индивидуальным проектам).

Активизация самого бюджетного сектора новостроек в 2012 году привела к тому, что по итогам девяти месяцев средняя цена предложения, по наблюдению Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК МИЦ, в сегменте эконом-класса снизилась на 16,5%, комфорт-класса выросла на 12% (рис. 3). Однако, по подсчетам Артема Ржавского, ситуация с ценами к сентябрю 2012 года была еще более отрадная для потенциального покупателя и грустная для инвестора: эконом просел на 22% (в основном благодаря выходу новых проектов на начальных стадиях строительства на территории пос. Некрасовка), а комфорт-класс вырос в цене на 7%. В бизнес-сегменте удорожание составило 9%, в элитном секторе всего 4%. То есть все показатели стоимостного роста на жилье любого класса столицы фактически не компенсируют реальную инфляцию.

Аналитики центра IRN.RU отметили, что к началу декабря прошлого года на рынке жилья Москвы наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: долларовые цены из-за ослабление курса американской валюты росли примерно на 0,5% за неделю и в итоге составили в среднем $5264 за 1 кв. м. Средняя цена на московские квартиры в рублях по той же причине немного просела. За ноябрь 2012 года в долларовом выражении прирост цен составил 1,2% и во многом был обеспечен не самыми дорогими и не самыми дешевыми квартирами, а средней частью рынка.

Властные структуры не хотят покидать старую Москву

Одни из самых бюджетных новостроек Москвы внутри МКАД расположены в ЮАО (средняя цена 1 кв. м здесь к концу 2012 года составила 117 тыс. руб., а минимальная в проекте комфорт-класса ЖК Царицыно 99,5 тыс. руб.: полная стоимость однушки начиналась от 5,3 млн руб.), и в ВАО (в новом проекте компании ПИК, ЖК Большое Кусково предлагаются квартиры от 5,05 млн руб.). Чем дальше район Новой Москвы от МКАД, тем ниже цена предложения. В Троицке средняя цена 1 кв. м составляет уже 70,7 тыс. руб., а самые недорогие квартиры начинаются от 3,1 млн руб. (пригород).

Судя по высказываниям влиятельных лиц в прессе, никакие властные структуры за МКАД выезжать пока не собираются. Так, в конце ноября прошлого года РИА Новости со ссылкой на председателя столичного парламента Владимира Платонова сообщило, что Мосгордума не планирует переселяться на территорию Новой Москвы, подыскивая помещение в старой части города. В одном из интервью в центральных СМИ Марат Хуснуллин, руководитель стройкомплекса Москвы, сообщил, что в любом случае административно-деловой квартал в Коммунарке (Калужское шоссе) построят, а ускорение его возведения связано с тем, переедут ли туда органы госвласти. Тем не менее уже сейчас выданы разрешения на строительство в Новой Москве жилья общей площадью 12,5 млн кв. м (это примерно половина того, что позволено строить в старой Москве).

Однако активное освоение новых территорий пока нереально, так как градостроительную документацию только разрабатывают и большая часть поселений не имеет утвержденной документации. Существует лишь пять генеральных планов городских округов и сельских поселений, а также 147 проектов планировки. Работа по актуализации генплана Москвы в новых границах будет завершена в 2014 году. Что касается Москвы в прежних границах она будет по-прежнему строиться за счет развития промзон и создания рынка апартаментов. Например, на территории завода «ЗиЛ» до 2025 года может быть построено почти 4,5 млн кв. м недвижимости. Треть из них жилье, обеспеченное рабочими местами в виде офисов, предприятий торговли, медицины и образования. Глава стройкомплекса высоко оценил данный проект под названием Полуостров «ЗиЛ», высказавшись в том смысле, что по такому принципу сбалансированности всех функций социально-бытовой инфраструктуры будет развиваться Москва в целом. Главная идея подобных проектов чтобы люди работали в тех районах, где живут, лишний раз не загружая транспортные магистрали столицы.

В 2012 году на территории старой Москвы стали выходить в активную фазу реализации квартиры в формате апартаментов. Напомним, что комплексы с апартаментами результат бурного докризисного развития рынка коммерческой недвижимости. Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп»: «Когда на рынок вышло большое количество проектов по строительству офисных зданий и МФК, застройщики, дабы избежать перенасыщения рынка, имеющие в портфеле площадки с нежилым целевым использованием, стали перепрофилировать проекты под апартаменты».

Главным тормозом развития формата апартаментов долгое время оставалось отсутствие возможности постоянной прописки. Однако если раньше собственник апартаментов мог зарегистрироваться на один год, то сейчас разрешен более длительный срок до пяти лет. По данным аналитиков «Метриум Групп», с января по ноябрь 2012-го общее число комплексов с апартаментами в Москве увеличилось более чем в два раза. Если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в 2013 году может составить 25%. Всего в продаже в настоящее время находится 32 объекта с объемом предложения более 1900 единиц и ценовым диапазоном в зависимости от месторасположения от САО до ЦАО: 92988 тыс. руб. за квадрат (рис. 4, 5).

Доходы не растут

В 2013 году, по информации экспертов, в Москве должно быть введено около 2,3 млн кв. м жилья (приблизительно 20% по городскому заказу). Что практически совпадает с планами на 2012 год. То есть объем предложения пока должен быть стабилен. Вместе с тем специалисты рынка опасаются очередной волны финансового кризиса.

Александр Крапин, генеральный директор Аналитического агентства RWAY: «С августа 2012 года в Москве минимум в 4 раза возросло число заключаемых договоров участия в долевом строительстве, что свидетельствует о возобновлении реализации инвестиционных проектов после длительной паузы. Рост объема денежной массы (М2) в России за первые девять месяцев года составил всего 0,7%. Если аналогичная политика будет продолжена и в 2013 году, то участники рынка могут столкнуться с нехваткой денежных средств в обороте. Это скажется на объемах строительства жилья в 2013-2014 годы».

Артем Ржавский: «Одна из ожидаемых тенденций сокращение рынка ипотечного кредитования, связанное с ростом ставок. Этот тренд развивается с середины 2012 года. Учитывая экономическую нестабильность, особенно характерную для Европы, новая волна экономического кризиса остается ощутимой угрозой. Между тем Европа главный потребитель российского сырья, соответственно, возможное сокращение потребления скажется на поступлениях в бюджет, что в свою очередь отразится на благосостоянии населения. Все это может также негативно повлиять на спрос на рынке недвижимости».

О том, что спрос в наступившем году периодически может падать до нуля, говорил в начале декабря прошедшего года на организованной «Московским Бизнес Клубом» аналитической конференции «Рынок недвижимости: итоги года, влияние кризиса, прогнозы» и Олег Репченко, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. По его словам, рублевые цены на недвижимость в Москве вряд ли упадут. Даже в случае серьезного ухудшения макроэкономического фона жилье будет немного прибавлять в цене в связи с ускоренными темпами рублевой инфляции. Однако общий восходящий тренд на рынке недвижимости отнюдь не гарантирует очередей в офисах продаж, напротив, возможно полное замирание покупательской активности в периоды экономической нестабильности или неопределенности на несколько месяцев.

2012 год прошел под знаком ожидания кризиса, что в итоге пошло экономике на пользу: бизнес снижал неэффективные расходы, отказывался от волюнтаристских проектов и не привлекал лишних кредитов тем самым уменьшая риски, которые могли привести к очередному финансовому коллапсу. Но структурные изъяны мировой экономической системы, ставшие основной причиной обвала 2008 года, не были устранены и продолжат в ближайшие годы периодически провоцировать обострения в экономике.

Так, по словам Олега Репченко, последнее по времени обострение наблюдалось в маеиюне, после резкого ослабления рубля. Скачки валютных курсов всколыхнули экономически активную часть населения страны, что непосредственно отразилось и на рынке недвижимости. Одни поспешили вложить деньги в квадратные метры, другие, наоборот, отложили сделки до прояснения экономических перспектив В промежутках между обострениями жилье в столице, по мнению нашего эксперта, скорее всего будет дорожать темпами инфляции, до 710% в год. Здесь имеется в виду вторичный рынок жилья в целом, а не отдельные новостройки, которые могут расти в цене существенно быстрее за счет повышения стадии готовности.

В периоды экономических встрясок возможна коррекция и стагнация долларовых цен, но вряд ли падение будет столь глубоким, как в 2008 году, благодаря отсутствию сравнимых по объему пузырей. А вот рублевые цены, вероятнее всего, ожидает небольшой рост, ведь экономические встряски всегда приводят к падению курса рубля относительно доллара. Фундаментальная причина такой ситуации повышенная рублевая инфляция: рубль обесценивается быстрее американской валюты. Активность покупателей в ближайшие годы, по мнению наших экспертов, будет весьма умеренной из-за отсутствия предпосылок для существенного роста доходов населения.

Мила БОЙКОВА

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.