27 августа 2013
Земля уйдет по назначению. У девелоперов появится шанс строить на более дешевых участках
Российская бизнес-газета

Осенью Госдума рассмотрит законопроект, который вносит изменения в статьи 85 и 396 Налогового кодекса РФ. Этот документ касается сельхозземель, не используемых по назначению, то есть на них не сеют и не пашут. Если на участках ничего не выращивается и скот не пасется, то его собственникам будет начисляться повышенная ставка земельного налога. Причем предполагается, что эта ставка будет увеличена сразу в несколько раз. Так, законопроектом определяется размер административного штрафа для граждан от 0,3% до 0,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3 тысяч рублей. Для должностных лиц штраф устанавливается от 0,5% до 1,5% стоимости, но не менее 50 тысяч рублей, а для юридических лиц - от 2% до 10% стоимости, но не менее 200 тысяч рублей.

Ряд аналитиков считают, что повышенный налог не испугает собственников сельхозугодий, так как в законодательстве уже есть меры воздействия на них. Но существует мнение, что введение повышенного земельного налога на неиспользование сельхозземель совсем не на руку девелоперам, которые вынуждены будут поднять цены на строительные объекты, возводимые на этих землях. Ведь не секрет, что сейчас застройщики конкурируют, как правило, за доступ к земельным участкам.

Мы поинтересовались у экспертов, как этот законопроект отразится на интересах застройщиков и лендлордов?

- Девелоперам придется либо выставлять свои участки на реализацию, либо в срочном порядке их развивать, - полагает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Все это в конечном итоге приведет к увеличению предложения на земельном рынке, а также к снижению цен. То есть у девелоперов, в том числе и небольших компаний, появится возможность строить на более дешевых участках. А так как покупка земли сейчас занимает до 30% себестоимости всего девелоперского проекта, то цены на готовые объекты, наоборот, в будущем могут снизиться.

Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик считает, что повышение налога никак не отразится на деятельности застройщиков.

- Законодательство запрещает осуществлять жилищное строительство на землях сельхозназначения. Вместе с тем в соответствии с «дорожной картой», утвержденной недавно правительством РФ, в перспективе планируется отмена деления земель на категории. Многие неиспользуемые земли сельхозназначения будут вовлечены в жилищное строительство. Безусловно, повышать ставки налога - это полезное дело, если земля выступает лишь в роли накопления имущества и не приносит никакой продукции, - пояснил он «РБГ».

- Владельцам дачных участков и девелоперам изначально земля предоставляется для других целей - возведения жилых домов с правом зарегистрироваться и проживать в них, - рассказал «РБГ» юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Станислав Валуев. - Если же собственники земли по документам владели садовым или огородным участком, но фактически не использовали его по назначению, то у них остаются такие варианты действий: платить повышенные пошлины, начать использовать участок по назначению, продать участок тому, кто будет использовать его по назначению, или перевести из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в другую, например «земли населенных пунктов», предназначенные для застройки.

Юристы предлагают перепрофилировать, изменить назначение земли, тогда для девелоперов ничего не изменится. «Если земля, принадлежащая застройщикам, предназначена для сельхозугодий, то именно так и придется поступить компаниям-застройщикам, - советует председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный» Константин Трапаидзе. - Ведь как владельцы сельхозугодий, которые не используют землю по назначению, они будут вынуждены оплачивать повышенный налог либо искать нового владельца, либо использовать землю по назначению».

- Если речь идет о владельцах относительно небольших участков (300-500 га), на них этот законопроект в принципе мало повлияет, - поясняет Мария Литинецкая. - Они могут легко использовать эти поля по назначению, например, организовав там ферму или какое-нибудь кукурузное поле. Здесь все зависит от экономических подсчетов, то есть от того, что им выгоднее - платить более высокую ставку или потратиться на организацию сельскохозяйственной деятельности.

А вот крупным лендлордам, у которых в собственности находится несколько десятков тысяч гектаров, этот закон совсем не на руку. Такие поля, конечно, сложнее засадить кукурузой. Повышение ставки налогообложения существенно увеличит расходы на их содержание. Поэтому, скорее всего, принятие данного законопроекта приведет к очередному «выбросу» свободных участков на рынок по сниженной цене. Аналогичную ситуацию мы наблюдали в период, начавшийся сразу после кризиса.

Между тем законопроект затронет и владельцев земельных участков сельскохозяйственного назначения, а именно собственников садовых и огородных земель.

Ольга Бухарова

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.