08 апреля 2013
Здесь грядут перемены

08.04.2013, Ведомости. Жилой фонд

Территорию Марьиной Рощи можно разделить на три неравноценные части, двум из которых предстоит развитие.

Улицами Тихвинской, Достоевского, Советской Армии и Сущевским Валом ограничен небольшой исторический кусок внутри ТТК. Это гордость и визитная карточка района, повод поговорить об историческом прошлом, это места, интересующие историков и москвоведов. И, несомненно, "зона стабилизации". Поделить столицу на зоны развития и стабилизации предлагал генплан развития города (сейчас пересматривается). Вторая, самая большая часть — территория, вытянутая по другую сторону Сущевского Вала, между Савеловским и Рижским вокзалами — нуждается в корректировке. Третья часть, стопроцентно подпадающая под понятие "зона развития", требующая переосмысления, перепланирования и застройки, — участок за Рижской железнодорожной веткой, "прикрытый" с двух сторон ветками Савеловской и Октябрьской железных дорог.

Разделенный кольцом

Как отмечает управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин, "та часть Марьиной Рощи, которая находится внутри третьего кольца, сопоставима — если говорить о рынке недвижимости — с Бауманским районом, Красносельским, Таганкой". Дорогих домов здесь крайне мало, однако определенный статус району создают сталинские постройки.

Марьина Роща за пределами ТТК котируется на уровне обычных спальных районов. Здесь доминирует типовая панельная застройка. "Не слишком привлекательная внешне и как продукт на рынке недвижимости", — считает руководитель отделения компании "Азбука жилья" Сергей Сизев. Сказывается также "историческая" криминальная слава Марьиной Рощи, воспетая в литературе и кино (достаточно вспомнить последний сериал "Марьина Роща" или фрагменты из фильма "Место встречи изменить нельзя", в котором криминальный авторитет Фокс жил на квартире у Верки-модистки в Марьиной Роще) и закрепленная в сознании горожан. По сей день некоторые уверены, что район — точка концентрации "малин", подпольных игорных домов и прочих злачных мест. В действительности все это лишь воспоминания более чем полувековой давности.

Современным москвичам Марьина Роща поставляет совсем иные новости, среди которых гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров выделяет открытие одноименной станции метро, переформатирование бывшего кинотеатра "Гавана" в молодежный клуб "Планета КВН", перспективное освоение огромной площадки на Складочной улице и т. д.

Районным "хитом" уже 10 лет является затянувшаяся стройка за бывшим кинотеатром "Гавана", неподалеку от театра "Сатирикон". Возведение Центра культуры, искусств и досуга им. Аркадия Райкина — "Райкин плаза" (общая площадь двух корпусов — 82 500 кв. м) в 2002 г. начала ОПИН, затем стройка была заморожена, а в 2011 г. ОПИН продала проект ГК "Ташир" за $50 млн, объявив его "нестратегическим" для компании. На момент продажи первый из двух корпусов, по словам продавца, был готов на 90%, второй прошел "нулевой цикл". С появлением на стройке "Ташира" работа пошла быстрее. Сроки открытия центра — II квартал 2013 г.

В светлом будущем центр будет состоять из двух корпусов. В одном разместятся торгово-развлекательный центр, гостиница и кинотеатр на шесть залов, во втором — частное образовательное учреждение "Высшая школа сценических искусств" и Открытый театр.

Снести, чтобы построить

Основная строительная активность в районе в настоящее время связана с возведением инфраструктурных и коммерческих объектов. В частности, как напоминает гендиректор "Метриум групп" Мария Литинецкая, недавно был построен бизнес-центр класса B+ "Марьина Роща" площадью 17 500 кв. м (17-й пр-д Марьиной Рощи, 4); на месте снесенной гостиницы "Северная" (здание в стиле конструктивизма было доведено до аварийного состояния) в Лазаревском переулке планируется новое строительство. Что именно это будет — не определено: прогнозируют появление то новой гостиницы, то офисных площадей. А пока площадка просто огорожена забором.

В районе уже открыто несколько бизнес-центров, переделанных из бывших НИИ и производственных площадей, есть и новостройки. "Звездами" пока остаются БЦ класса А "Двинцев" (ул. Двинцев, 12), "Новосущевский" (Сущевский Вал, 18) и БЦ "Океан плаза" (Сущевский Вал, 12). Также рабочие места можно поискать в бизнес-центрах классом пониже (в основном это реконструированные помещения): офис-парке "Шереметьевский" на Полковой, 3, офисном центре "Сущевский Вал", БЦ "Каскад" и ряда других. Что касается жилого строительства, то, как отмечает заместитель гендиректора компании "НДВ-недвижимость" Ольга Новикова, тут пока затишье: "В районе нет предложений на первичном рынке. О выходе в ближайшее время каких-либо перспективных проектов заявлено также не было". Единственной новостройкой по адресу: ул. Марьина Роща, мкр. 13-17, корп. 71, является дом для переселенцев из окрестных сносимых пятиэтажек. Также, по данным Марии Литинецкой, в 5-м пр-де Марьиной Рощи, корп. 58, будет построен 12-этажный жилой дом. В 2014 г. здесь обещают ликвидировать две пятиэтажки, в 2015 г. — еще пять домов.

Перспективной также является производственная территория Москва Товарная — Рижская (Рижский грузовой двор) площадью 11,6 га. "Этот участок включен в проект генплана до 2025 г.", — рассказывает Мария Литинецкая. Разработкой этой площадки ОАО "РЖД", в собственности которого и находится участок, занимается уже не первый год. Впервые эти планы были озвучены еще в 2006 г. В 2007 г. застроить Рижский грузовой двор бралась компания Mirax — не застроила. Летом прошлого года РЖД вновь объявила о поисках соинвесторов и разработке концепции освоения территории, где можно возвести до 1 млн кв. м различной недвижимости. Как напоминает Дмитрий Халин, один из предлагавшихся вариантов — возведение более 120 000 кв. м квартир комфорт-класса. "Наличие столь крупного жилого массива может несколько улучшить статус района в части, которая расположена за ТТК", — считает Халин. По мнению же других экспертов, при освоении этой территории скорее можно говорить не о полноценном жилье, а об апартаментах.

Заместитель гендиректора по маркетингу "Пересвет-инвеста" Ирина Кирсанова упоминает также планы по строительству 14-этажного жилого дома по адресу: Старомарьинское шоссе, 13, корп. 2; жилого дома ЖСК "Журналист-3" (ул. Новосущевская, вл. 37). Проект реконструкции микрорайона Г-9 (пятиэтажки между Октябрьской и Шереметьевской улицами) пять лет назад был чуть ли не самым обсуждаемым в городе. После сноса старого жилфонда тут планировалось построить "город-сад" в прямом смысле этого слова. Главной частью проекта (содержавшего классический набор — офисы, апарт-отели, жилые дома, магазины, парковки и огромный торгово-развлекательный комплекс) должна была стать стеклянная галерея — улица-бульвар, "подвешенная" во дворах на высоте 6-8 м. "Галерея начнется у 5-го пр-да Марьиной Рощи, протянется к Сущевскому Валу и завершится площадью с двумя административными зданиями, — писали в 2008 г. СМИ. — Внутри устроят площадки для отдыха с аудиосопровождением: "журчащая вода", "шум моря", "звуки джунглей" и "пение райских птиц". Но проект был закрыт в 2011 г.

Зоны развития

Пока большую часть территории района занимают промзоны, заброшенные недострои, железнодорожная инфраструктура и т. п. Однако, по мнению руководителя аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, эти непривлекательные участки как раз и являются точками развития: "Промпредприятия могут быть выведены, а значит, появится место под новую застройку, помещения коммерческого назначения и т. п.".

Так, MR Group уже занимается формированием в самой "убитой" части, в районе Складочной улицы, бизнес-кластера "Савеловский сити". Первая фаза проекта общей площадью 85 928 кв. м включает две офисные башни класса В+ (34 992,6 и 27 732,9 кв. м) с подземным паркингом на 120 машино-мест и наземным многоуровневым паркингом на 766 мест. Помимо офисных площадей здесь планируется создание рекреационных зон. Как отмечает директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова, "запланированы расширение ул. Складочной в районе реализации проекта, строительство проектируемого проезда 5427 вдоль Савеловской линии МЖД, реконструкция железнодорожного переезда на ул. Двинцев (Рижская МЖД), проектирование и строительство моста над ул. Новодмитровской и Савеловской линией МЖД в рамках реализации схемы транспортного обслуживания ГУП "НИИПИ генплана г. Москвы".

Сколько стоит

Назвать район особо востребованным у покупателей нельзя. Но и аутсайдером рынка ему не дают стать приближенное к центру положение и метро на территории. Согласно экспертным оценкам основной спрос на местные квартиры наблюдается со стороны жителей самой Марьиной Рощи и соседних районов, не желающих удаляться от привычных мест обитания.

По данным IntermarkSavills, Марьина Роща занимает 20-е место среди столичных районов со средним показателем $6200 за 1 кв. м (если исключить пятиэтажки и панельные дома, то $9800 за 1 кв. м). Мария Литинецкая не видит поводов для существенного роста цен в ближайшее время. За год здесь проходит 150-200 сделок, из них 70% — с 1- и 2-комнатными квартирами. В базе предложений, по данным "Инкома", сейчас почти 300 квартир.

Руководитель департамента "НДВ-недвижимости" Светлана Бирина приводит примеры: квартира в 5-этажном панельном доме рядом с метро общей площадью 31 кв. м предлагается за 5,5 млн руб.; квартиру (40 кв. м) в 10-этажном панельном доме можно купить за 6,7 млн руб. Двушка (52 кв. м) рядом с метро в 12-этажном панельном доме выставлена за 9,5 млн руб. 3-комнатную квартиру (71 кв. м) в 17-этажном панельном доме продают за 13,9 млн руб. В монолитно-кирпичном доме 2009 года постройки трешка (117 кв. м) оценивается в 32 млн руб.

Как доехать

Через район проходит участок ТТК (Сущевский Вал), его пересекают ул. Советской Армии и Шереметьевская. Помимо ст. м. "Марьина Роща" на границах района расположено еще три — "Рижская", "Савеловская" и "Достоевская". Плюс вокзалы — Рижский и Савеловский. Но несмотря на вроде бы удачную географию, добираться сюда и выбираться из района местным жителям неудобно, транспортное сообщение с другими частями города заметно затруднено. ТТК на этом участке стабильно перегружено, Шереметьевская, как правило, тоже. Ситуация выглядит плачевной и для тех, кто передвигается общественным транспортом, и для владельцев личных авто. По оценкам Дмитрия Халина, "относительно комфортно можно передвигаться по району только после 21.00".

С личным транспортом еще и та проблема, что современных специализированных парковок почти нет. Во дворах появились парковочные карманы, которые, по наблюдениям Ольги Новиковой, совершенно не удовлетворяют имеющейся потребности. Изменить транспортную ситуацию к лучшему могло бы развитие железнодорожного сообщения. "Учитывая загрузку дорог в Марьиной Роще, это как нельзя лучше скажется на транспортной доступности", — считает Дмитрий Таганов.

В шаговой доступности

Бытовая инфраструктура в районе практически полностью ограничивается форматом "шаговой доступности", но никто и не думает жаловаться. "На территории Марьиной Рощи работает 25 образовательных учреждений, около 10 предприятий здравоохранения — больниц и поликлиник, множество частных клиник и медицинских центров, примерно 15 кафе и ресторанов, около 10 салонов красоты, 80 магазинов, в том числе таких крупных сетевиков, как "Пятерочка", "Виктория", "Копейка", "Дикси", "Оливье". Здесь множество отделений банков, аптек и т. п. Этого вполне достаточно, учитывая небольшие объемы жилой застройки, уверяет Дмитрий Таганов. Из современных торговых центров — "Капитолий" (бывший "Рамстор") на Шереметьевской. ТЦ был построен уже почти 15 лет назад, по мнению специалистов по торговой недвижимости, его эффективность и популярность всегда были под сомнением. Сейчас там работают "Ашан-сити", торговая галерея, фудкорт и кинотеатр — стандартный набор среднего городского ТЦ. Зато рядом построена городская новинка — склад для индивидуального хранения вещей "Сити-бокс".

В районе расположен знаменитый МИИТ — институт инженеров транспорта, готовящий кадры уже более века. Ансамбль зданий конца XIX в. в начале XX в. был дополнен студенческим городком и Домом культуры в стиле конструктивизма. В 2005 г. у входа в университет "присел на лавочку" бронзовый студент. С ним уже связаны традиции: чтобы сдать экзамен, нужно перепрыгнуть через вытянутые ноги бронзового коллеги, почистить его ботинки носовым платком или потереть угол книги. Внимания заслуживает и школа № 1414 на ул. Советской Армии, 9. 4-этажное здание уместилось на столь ограниченном участке, что придать ему все необходимые функции архитекторы (архитектурное бюро АРСТ) смогли, лишь разместив открытую спортивную площадку и площадку для игр на крыше, а парадно-рекреационную зону — под зданием, подняв его для этого на колонны. Оригинальные архитектурные решения были отмечены несколькими премиями.

Исторические хроники

Район, хоть никогда и не претендовал на статус аристократического, хорошо известен еще с XIX в. Именно здесь на ул. Новой Божедомке два века назад был построен Александровский институт благородных девиц среднего сословия (ул. Достоевского, 4). По соседству, в доме 2, была Мариинская больница для бедных, где служил отец Федора Достоевского и где будущий писатель родился и провел детские годы (сейчас здесь работает музей-квартира Ф. М. Достоевского). На территории Марьиной Рощи (ул. Образцова, 11а) расположен и знаменитый Бахметьевский автобусный парк (творение архитектора Мельникова и инженера Шухова) — признанный памятник конструктивизма. Район вообще знаменит конструктивистскими зданиями: Марьинский универмаг, многоэтажное здание гаража "Интуриста" и жилая застройка на Сущевском Валу давно занесены во все справочники, рассказывающие о 20-х гг. прошлого века.

Много и довольно неожиданных памятников. Например, героям поэмы Венедикта Ерофеева "Москва — Петушки" в сквере на пл. Борьбы. Именно в этом сквере главный герой "выпил стакан кориандровой" по пути с Каляевской на вокзал. Во дворе студенческого городка МИИТ установлен памятник птичке Кивину — эмблеме КВН, а во дворе технического лицея № 1501 (Тихвинский переулок, 3) — памятник яйцу. Несколько лет назад в одном из дворов была еще и композиция, посвященная булгаковскому коту Бегемоту, — кот сидел на лавочке в компании Коровьева, но сейчас памятник отсутствует. Кто уж в том виноват — жители, местные власти или сами герои, — "Ведомостям" не известно.

1–3 Магазины

В районе 80 магазинов, в том числе таких крупных сетевиков, как "Пятерочка", "Виктория", "Копейка", "Дикси", "Оливье". В "Капитолии" (бывший "Рамстор") на Шереметьевской работают "Ашан-сити", торговая галерея, фудкорт и кинотеатр.

4–7 Школы

На территории Марьиной Рощи работает 25 образовательных учреждений. Школа № 1414 на ул. Советской Армии, 9, входит в список лучших в Москве, а само здание — одно из немногих в городе, построенное по индивидуальному проекту.

8–9 Бизнес-центры

Офисные новостройки района — БЦ класса А "Двинцев", "Новосущевский" и "Океан плаза". Также рабочие места можно поискать в бизнес-центрах классом пониже (в основном это реконструированные помещения).

10 Бахметьевский гараж

Бахметьевский автобусный парк — творение архитектора Мельникова и инженера Шухова — признанный памятник конструктивизма. Сейчас в нем расположены Еврейский музей и Центр толерантности.

11 Памятник

Памятник героям поэмы Венедикта Ерофеева "Москва — Петушки" в сквере на пл. Борьбы. Именно в этом сквере главный герой "выпил стакан кориандровой" по пути с Каляевской на вокзал.

12 Рижский грузовой двор

Перспективная производственная территория Москва Товарная — Рижская (Рижский грузовой двор) площадью 11,6 га. Этот участок включен в проект генплана до 2025 г.

13 МИИТ

Здание Московского инженерного училища ведомства путей сообщения было заложено на Бахметьевской улице 14 июня 1897 г., первых курсантов оно приняло уже в январе 1899 г.

Оксана Самборская

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.