Заморозка отменяется

Девелоперы сегодня оказались в сложной ситуации. Несмотря на то что Центробанк РФ снизил ключевую ставку, а правительство страны разработало меры по поддержке ипотеки, перспективы рынка недвижимости довольно туманны. Сейчас и покупателей, и инвесторов волнует лишь один вопрос: стоит ли вкладываться в стройки.

Если при ключевой ставке 10,5% годовых наиболее надежные застройщики могли претендовать на получение кредита под 12% годовых, а "средние" - под 14-15% годовых, то при новой ключевой ставке целесообразность привлечения банковского финансирования оказалась довольно сомнительной - от 22% годовых в госбанках и до 25-27% годовых в частных банках, рассказал "РГ" вице-президент компании AEON Corporation Дмитрий Старостин.

С начала 2015 года выросла и себестоимость квадратного метра - почти на 14%, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). "Такой серьезный рост напрямую связан с увеличением стоимости строительных материалов от 10 до 30% в зависимости от вида продукции, так как на долю строительно-монтажных работ, включающих расходы на стройматериалы, приходится почти 57-60% от совокупного объема затрат на строительство, - пояснил "РГ" начальник отдела финансового анализа РАСК Александр Яковенко.

- Не последнюю роль в удорожании строительства играет также повышение цен на импортные отделочные материалы, где стоимость выросла на 50%".

Неподъемные банковские кредиты и серьезно подорожавшие стройматериалы могут привести к тому, что ряд проектов, особенно на стадии котлована, может быть заморожен.

Такую возможность не исключает генеральный директор компании "Метриум" Мария Литинецкая. По ее мнению, в зоне риска находятся в первую очередь небольшие проекты застройщиков, где нет проектного финансирования и строительство ведется за счет средств от продаж. "В этом случае срабатывает замкнутый круг - в условиях экономического кризиса снижается спрос, останавливаются продажи, клиенты переориентируются на более крупные проекты, где есть проектное финансирование и высокие темпы строительства. Поэтому небольшие проекты малоизвестных на рынке застройщиков будут испытывать проблемы с продажами", - уверена Литинецкая.

С ней согласна и глава компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева, которая считает, что первыми могут пострадать мелкие девелоперы, которые строят и реализуют небольшие объемы недвижимости. Таких проектов, по мнению экспертов, больше всего в Подмосковье - 20-30%. "Спрос на недвижимость Московской области ниже, потому что объектов много, конкуренция высока, следовательно, продажи будут идти медленнее и рисков у подмосковных девелоперов больше", - уточняет Софья Лебедева. Под небольшую застройку денег требуется мало, поэтому девелоперы на начальном этапе могут вложить собственные средства, а потом привлечь к строительству дольщиков.

Как рассказала "РГ" Софья Лебедева, в начале года на первичный рынок Московской области практически не выходили новые проекты, только корпуса в старых проектах. В Новой Москве ситуация аналогичная.

Ряд экспертов полагает, что крупные компании, которые ведут строительство в основном на заемные средства, тоже попадают в группу риска.

"Они так или иначе столкнутся с необходимостью обслуживания или рефинансирования полученных кредитов и займов на неприемлемых условиях, так как вполне реально увеличение ставок до уровней, когда реализация строительства не преодолевает точку безубыточности. В результате окажутся неспособны отвечать по взятым на себя обязательствам", - уверен Александр Яковенко.

О массовых банкротствах компаний-застройщиков речь пока не идет, скорее, можно говорить о том, что выход большой части анонсированных проектов откладывается. По прогнозам компании "МИЭЛЬ-Новостройки", только около 30% анонсированных на этот год проектов будут реализованы. По другим прогнозам, в течение полугода остановится 20-30% действующих строек и до 50% заявленных проектов с согласованной документацией строиться не начнут, считают в AEON Corporation.

Однозначно можно сказать, что на территории Москвы будут выходить проекты, связанные с реновацией промзон. Заморозки таких проектов не будет, так как государство заинтересовано в их реализации, а также потому что за них берутся крупные девелоперы.

В сложившейся ситуации застройщики рассчитывают не только на господдержку, но и на помощь со стороны СРО. К примеру, некоторые СРО уже предлагают сотрудничество в завершении замороженных строительных проектов жилых объектов и коммерческой недвижимости со степенью готовности от 25%.

Государственная поддержка ипотеки всколыхнула рынок. Как отреагировали застройщики на снижение ипотечных ставок?

- После поднятия Центробанком ставок, многие эксперты предрекали смерть ипотеке, - рассказал "РГ" директор по продажам компании "Самолет Девелопмент" Павел Петриченко. - Однако, мы не заметили существенного снижения спроса на квартиры в наших объектах. Более того, мы с нашими банками-партнерами решили разработать для покупателей специальные ипотечные программы, что также позволило нам простимулировать продажи. Например, совместно со Сбербанком мы разработали программу для жилого комплекса "Люберцы 2015", по которой стоимость обслуживания кредита составляет всего 8,8% годовых. Такая ставка достигается за счет одновременного использования двух видов субсидий: государственной программы субсидирования ставки по ипотеке и компенсации от компании "Самолет Девелопмент". При покупке квартиры клиент получает скидку в размере 9,8% от стоимости приобретаемого жилья, и ипотека оформляется по минимальной ставке 11,9% годовых. Таким образом, реальные затраты покупателя на обслуживание ипотеки составят 8,8% годовых, если считать от полной стоимости квартиры без учета скидки. При этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, а размер кредита не превышать 8 млн рублей. Также обязательным условием является оформление страхования квартиры и жизни или здоровья заемщика.