Всерьез и надолго: парадоксы рецессии на рынке жилья

Для сегодняшнего кризиса характерны свои парадоксы: предложение и спрос на рынке жилья растут, при гиперрастущем спросе цены падают. Причины такой разнонаправленной тенденции анализирует управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая

Текущая рецессия в российской экономике отличается более суровым характером по сравнению с кризисом 2008-2009 годов. Между этими кризисами можно выделить два принципиальных отличия.

Первое - это динамика цен на нефть. В 2008 году цены упали на 17%, но уже в середине 2009-го возобновили свой рост, показав тем самым всем игрокам, что свет в конце тоннеля есть. С 2014 года стоимость барреля нефти сократилась на 63% и до сих пор не достигла даже расчетного показателя в $50, заложенного в бюджете РФ.

Второе отличие - это колебание курсов валют. Если в 2008-2009 годах доллар подорожал только на 30%, то в период нынешней рецессии его стоимость относительно рубля выросла в два раза. Соответственно, примерно на столько же упала покупательная способность населения страны, зависимой от импорта товаров.

Тем не менее, несмотря на более тяжелые условия экономической рецессии, которые мы наблюдаем сегодня, спрос и предложение жилья увеличиваются, что характерно скорее для растущего рынка, но не стагнирующего. Собственно, в этом и заключается первый парадокс текущего кризиса: если сейчас ситуация в экономике гораздо хуже, чем было в 2008-2009 годах, то почему с начала 2016-го мы видим более высокие показатели спроса и предложения? В 2009 году спрос на московском рынке упал по отношению к 2008-му на 69%. В первом полугодии 2016-го количество сделок выросло на 52,5% относительно аналогичного периода прошлого года. Объем ввода нового жилья в 2009-м снизился на 17% по сравнению с 2008-м. В 2015 году было сдано в эксплуатацию 3,8 млн кв. м. жилья, что на 14,4% больше, чем в 2014-м. Более того, в самый неспокойный год кризиса - 2015-й - впервые за семь лет объем строительства превысил пик 2007 года (3,4 млн кв. м).

Другая парадоксальная тенденция: высокая активность покупателей не способствует росту цен на жилье. Напротив, стоимость квадратного метра - и это общая черта двух кризисов - сокращается. Правда, теперь коррекция цен проходит более мягко: -11,5% с лета 2015-го, нежели в 2008-2009 годах, когда за год цены упали на 21%.

Столь противоречивые тенденции связаны как с общеэкономической ситуацией, так и с отраслевыми диспропорциями, которые наблюдаются на столичном рынке недвижимости. Главная причина такого дисбаланса - огромный объем предложения сегодня на рынке, отчасти порожденный кризисом-2008-2009, когда девелоперы, столкнувшись со сжатием платежеспособного спроса, стали переориентироваться со строительства дорогого жилья на экономкласс. К тому же с 2010 года началась активная работа по реновации промзон в Москве. Масштаб этих участков подталкивал застройщиков к тому, чтобы реализовывать на их территории большие проекты, насчитывающие сотни тысяч квадратных метров, которые при таком объеме, конечно, не могли застраиваться высокобюджетным жильем. Если в 2013 году объем предложения в массовом сегменте по отношению к предыдущему году вырос на 12%, в 2014-м - на 34%, то в 2015-м - на 80%. Между тем накануне кризиса 2008-2009 годов ситуация была ровно противоположная: спрос многократно превышал предложение.

В 2015 году затоваривание рынка совпало с острой фазой экономического кризиса в России. Ожесточенная конкуренция и пессимистическое ожидание стагнации доходов населения заставили девелоперов выводить новые проекты на рынок с существенным дисконтом. В результате минимальный бюджет покупки в Старой Москве снизился до 2,3 млн руб. В первом полугодии 2016 года в столице квартиры стоимостью ниже 4 млн руб. были представлены в восьми проектах. Помимо этого, на рынке распространилось скрытое снижение цен, выразившееся в предоставлении скидок. В июне 2016-го скидки предлагались в 42 из 45 проектов массового сегмента в пределах Старой Москвы. В результате цены в столице и в области практически сравнялись. Поэтому Москва оттянула на себя значительную часть клиентов, которые давно мечтали о столичной прописке, но могли позволить себе лишь квартиру в Подмосковье.

В итоге благодаря значительному превышению предложения над спросом столичный рынок недвижимости превратился в классический рынок покупателя. Теоретически этому могло помешать существенное снижение доходов населения. Однако власти учли опыт кризиса 2008-2009 годов, когда средняя ипотечная ставка выросла с 12,5% до 14,5%, а объем выданной ипотеки снизился на 73,8%. Чтобы не допустить очередного коллапса на рынке жилья, в 2015 году власти своевременно приняли программу субсидирования ипотечной ставки, которая существенно поддержала спрос на новостройки. Как результат - с начала 2016 года количество выданных кредитов увеличилось на 39,2%, а в денежном выражении - на 46,2%.

Возросший спрос на недвижимость в Москве объясняется и другими факторами. Текущая рецессия в столице ощущается не так остро, как в регионах России. Уровень безработицы в Москве все еще аномально низкий - 1,9%, тогда как в среднем по стране он достигает 6-7%. В то же время в период кризиса выросли накопления москвичей. По данным ЦБ РФ, объем средств на депозитах физических лиц в Москве увеличился с 5,91 трлн руб. в 2014 году до 8,71 трлн руб. в 2016-м. При этом важно отметить, что с начала 2016 года объем рублевых депозитов не изменился, а сбережения москвичей в валюте и драгоценных металлах сократились с 4,2 трлн руб. до 3,7 трлн руб. В условиях стабилизации рубля и цен на нефть держатели иностранной валюты решили пустить ее в дело, в том числе вложив в покупку жилья.

Таким образом, текущая рецессия и кризис 2008-2009 годов на рынке недвижимости имеют больше различий, нежели сходств. А это значит, что и в дальнейшем ситуация станет развиваться иначе. Если прошлый кризис был скоротечным, то теперь для восстановления цен на недвижимость понадобится время. Во всяком случае резкого отскока не ожидается.

Полагаю, что уже к концу 2016 года мы зафиксируем рост цен на жилье, вызванный исчерпанием резервов для ценовой конкуренции и возможным ажиотажем в преддверии прекращения господдержки ипотеки. В дальнейшем погода на рынке будет определяться государственными решениями, касающимися программы поддержки ипотеки и снижения ключевой ставки ЦБ РФ, и общими показателями развития экономики. В частности, МВФ прогнозирует уже в 2017 году рост ВВП на 1%, а в 2018-м - на 1,2%. Если позитивные прогнозы оправдаются, то восстановление цен на жилье продолжится и в следующем году.

Автор: Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум"