Весна в муравейнике. Затишье на рынке жилья Москвы и области закончится через несколько месяцев

На вопрос, как идут дела, столичные девелоперы и риэлторы задумчиво пожимают плечами. Рынок недвижимости замер в напряженном ожидании. Но не кризиса или обвала, а нового витка развития. Все осторожно говорят о собственных перспективах и внимательно приглядываются к конкурентам. Дело в том, что с приходом Сергея Собянина в столице два года не давали зеленый свет новым проектам. Поэтому ничего не оставалось, как достраивать начатое и надеяться на лучшие времена. А они могут наступить уже в конце текущего года, и город, даже в старых границах, охватит строительный бум. Так, в 2014 году в Москве собираются возвести 3,5 млн кв. м не самого дорогого жилья. В Подмосковье и того больше - почти 21 млн кв. м в ближайшие три-четыре года. Ну а пока в предвкушении светлого будущего девелоперы пытаются заработать на том, что имеют.

РЕЗИНОВЫЙ МЕГАПОЛИС

В последние годы в Старой Москве была приостановлена выдача ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), и новых проектов рынок практически не видел. Все, что реализуется, было одобрено при Юрии Лужкове. Квартиры эконом- класса разобрали как горячие пирожки еще на стадии котлована, поэтому больше 90% объектов сегодня - это бизнес-класс на высокой стадии готовности. Средний уровень цен по городу без учета присоединенных земель, по информации аналитического агентства IRN.ru, составляет 160-170 тыс. рублей за 1 кв. м.

Любой новый объект в ЦАО автоматически попадает в разряд элитного жилья, соответствуя ему если не по качеству, то по ценнику. К примеру, средняя стоимость «элитки» в центре - 500 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом больше всего строек в Хамовниках, где, согласно данным аналитического агентства Еst-а-Теt квартиры продают в среднем по 570,3 тыс. за «квадрат».

В прежних административных границах осталось лишь несколько объектов, которые можно отнести к экономклассу: это в том числе вторая очередь ЖК «Царицыно» в одноименном районе и ЖК «Загорье» в Бирюлеве-Восточном. «В столице средняя стоимость жилья экономкласса - 125 тыс. рублей за 1 кв. м. Для сравнения, на присоединенных территориях - 90 тыс., а в ближнем Подмосковье - 70 тыс.», - рассказала генеральный директор «Метриум» Мария Литинецкая.

В прошлом году многие надеялись, что нехватка предложения в Старой Москве будет компенсирована наплывом проектов в Новой. Однако пока там нет единого генплана и реализуется всего 43 объекта, часть из которых - коттеджи, таунхаусы и малоэтажное жилье. Средняя цена на них - 80,6 тыс. рублей за 1 кв. м, подсчитали аналитики компании «Пересвет-Инвест». Самое дорогое предложение Новой Москвы - в ЖК «Дубровка» в 5 км от МКАД (порядка 178,4 тыс. рублей за «квадрат»), самое дешевое - в ЖК «Престиж» в 40 км от МКАД (63,8 тыс. рублей).

Интересно, что если год назад цены на квартиры на присоединенных территориях были в среднем на 15,3% выше подмосковных, то теперь, по данным «Пересвет-Инвеста», разрыв сократился до 10%. Это связано с неопределенностью сроков застройки Новой Москвы и отсутствием сложившейся инфраструктуры, которой могут похвастаться крупные областные города.

ПОШЛИ НА ПОНИЖЕНИЕ

И хотя Подмосковье де-юре частью столицы не является, де-факто все, кто не накопил «на Москву», идут в область, отсчитывая заветные километры от МКАД. Стоимость квадратного метра там колеблется в диапазоне от 38 тыс. до 110 тыс. рублей, сообщили в Еst-а-Теt Губернатор Андрей Воробьев добавил интригу, введя во всех новых домах ограничение высотности до девяти этажей. Этот шаг он аргументировал желанием, во-первых, облагородить внешний вид области, а во-вторых, разгрузить и без того изношенную инфраструктуру.

Скорее всего, инициатива подмосковных властей стимулирует девелоперов повышать качество проектов и переходить в бизнес-класс, полагает генеральный директор ГК «Территория» Сергей Тарасов. О подобных планах уже заявили ГК «Мортон» и Tekta Group. «А мелкие компании будут вынуждены покинуть рынок», - добавляет он. При сопоставимых с многоэтажкой ценах малоэтажные объекты строятся быстрее, подчеркивает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, и имеют значительные преимущества по удобству проживания и комфорту. Между тем снижение высотности зданий повлечет за собой уменьшение объемов вводимого жилья, а эта дорожка может привести к дефициту предложения и росту цен. Правда, пока на рынке есть многоэтажные объекты, разрешения на которые получены давно, говорить о серьезных изменениях рано, уверен директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов.

НЕДОЖИЛЬЕ

В то время как подмосковные компании пытаются придать вес своим проектам, столичные бьются над другим вопросом: что продавать, если жилье строить нельзя. Выход подсказали те, кто владел спорными участками, например, в промзонах или поблизости от них, где возводить жилье запрещено. Именно здесь стали появляться первые апартаменты. «В числе причин развития этого формата - сокращение объема строительства жилья в Москве в принципе, которое произошло после прихода команды Сергея Собянина», - объясняет директор департамента маркетинга и рекламы ГК «ГРАС» Петр Кирилловский. В последние годы доля апартаментов на рынке новостроек выросла до 20%. «Четверть из них относится к эконом- и комфортклассу, а порядка 75% - к бизнес-классу», - уточняет заместитель гендиректора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ - Недвижимость» Ольга Новикова.

В среднем апартаменты на 20-25% дешевле квартир, ведь это не совсем обычные квартиры. И говоря начистоту, подобные проекты приносят больше выгоды застройщику, нежели покупателю, поскольку имеют статус нежилых помещений. То есть для контролирующих органов это часть склада, офисного комплекса или бывшего завода. А для таких типов недвижимости технические требования - по метражу, отдаленности от других зданий, обеспечению инфраструктурой, водоснабжению - гораздо ниже, чем для полноценных жилых домов. Да и проходить проверки, получать разрешения, утверждать концепцию объекта у властей по ним не надо. Застройщик, по сути, сам выбирает, что, где и как ему строить.

До 2013-го апартаменты были только в дорогих сегментах. Их строили в составе крупных офисно-деловых центров (допустим, в ММДЦ «Москва-Сити»), а также в многочисленных лофт- комплексах («Даниловская мануфактура»). Цены там стартуют с 200-250 тыс. рублей за «квадрат». Но в нынешнем году они стали появляться и у МКАД, и даже за его пределами. Первой вывела апартаменты из «элитного царства» и начала продавать их по 110-120 тыс. рублей за 1 кв. м компания MR Group. «Позиционирование апартаментов в МФК «Водный» (в районе станции метро «Водный стадион») и МФК «Фили Град» (рядом со станцией метро «Филевский парк») в сегменте комфорткласса - это наш стратегический расчет. Мы заинтересованы в стабильных продажах. Завышать цены, чтобы потом сидеть и ждать покупателей, не в наших интересах. Атак, спрос еще на стадии котлована был близок к ажиотажному», - прокомментировала директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова.

Однако сами девелоперы предупреждают, что данный вид недвижимости не подходит для семейного проживания. Существуют государственные нормы по обеспечению жилых комплексов социальной инфраструктурой (садики, школы, больницы), апартаменты же по документам - нежилые помещения, следовательно, никаких соцобъектов им не положено. Кроме того, прописаться в такой «квартире» нельзя.

НА ПЕРСПЕКТИВУ

Неудивительно, что компании спешат с продажей апартаментов: по мере увеличения предложения полноценного жилья их доля перестанет расти. А новый этап развития рынка, возможно, наступит в следующем году. Так, по итогам 2013-го в столице, согласно предварительным оценкам, будет введено порядка 2,5 млн кв. м жилья, в Подмосковье - 6,6 млн кв. м. Все это, по словам экспертов «Пересвет-Инвеста», соответствует показателям 2012 года. Но уже в 2014-м в Старой Москве построят приблизительно 3,5 млн кв. м. «Часть проектов разместится в бывших промзонах, 90% составит жилье стандарт- и экономкласса. На стадии разработки сегодня около 14 объектов», - говорит ведущий специалист аналитического центра компании Еst-а-Теt Владимир Богданюк. Например, на территории бывшего ЗИЛа предполагается возвести 1,5 млн кв. м, а на месте Тушинского аэродрома «ИФД КапиталЪ» обещает построить 1,3 млн жилых «квадратов» в рамках минигорода «Тушино 2018».

В Подмосковье в ближайшие годы может появиться 21 млн кв. м жилья: только в районе Домодедова по Каширскому шоссе заявлено 6,5 млн. На Рязанском шоссе, по сведениям Еst-а-Теt:, планируется 3 млн кв. м, на Рублево-Успенском - еще 2,2 млн. «Для области оптимален формат комфорткласса. Стоимость квартир этого сегмента на 7-10% выше, чем у типичного эконома», - отмечает Григорий Алтухов.

Новый строительный бум вовсе не означает очередного повышения цен на квартиры, убеждены эксперты. Увеличение останется минимальным и будет колебаться в пределах инфляции, считают аналитики IRN.ru. «В настоящее время динамика низкая. Скорее всего, до конца года и в начале следующего такие темпы сохранятся. Прогнозируемый рост стоимости жилья составит 7-8%», - резюмирует Мария Литинецкая. Одна из причин - непредсказуемость общей экономической ситуации. «Рынок недвижимости сегодня по-прежнему один из самых стабильных, поэтому многие приобретают жилье для сбережения накопленных средств. В целом спрос существенно не снижается, но некоторые покупатели занимают выжидательную позицию», - подытожил Владимир Богданюк.

***

Прощай, Остоженка

Поданным компании Еst-а-Теt основной объем высокобюджетных новостроек помимо Хамовников сосредоточен в Пресненском (808 тыс. рублей за 1 кв. м) и Таганском (456,7 тыс.) районах. «Золотую милю» девелоперы покидают, так как там почти нет свободных участков. Недвижимость на Остоженке остается самой дорогой в городе - порядка 846,4 тыс. рублей за «квадрат». «Во втором полугодии 2013-го и в 2014-м высокий спрос на премиальные квартиры и апартаменты сохранится. Ожидается умеренный рост цен на фоне валютных колебаний», - говорит директор по продажам жилой недвижимости компании «Меркурий Девелопмент» Вера Видякова. Доля апартаментов на элитном рынке, по прогнозам экспертов, будет увеличиваться. Этот формат - выгодное приобретение для последующей сдачи в наем, замечает г-жа Видякова. Ставки аренды на них такие же, как и на квартиры, а стоимость в среднем на 15% ниже.

Арина Ковина